ひでだんポッドキャスト♪～毎朝10分ととのえラジオ〜

- **第11回【05/20(土)】不動産投資座談会お城の延長戦！**

せっかく夢の祭典で座談会講義やったので、振り返り＆再利用しましょう

・第11回　ミニ不動産投資座談会振り返り

・第12回　ミニ高配当株座談会

かる〜く雑談♫

・おすすめの本『DIE　WITH　ZERO』ハマンさんは購入して読んだのか？

・おすすめ本『嫌われる勇気』『エッセンシャル思考』は、ハマンさんに刺さるのか？

今回は、ハマンさんが、お城の夢の祭典♫「不動産投資座談会」の資料を見て疑問に思ったことをひでだんが、回答していくスタイルでいきましょう♪

講義形式にしようかと思ったら、ハマンさんがしっかり読み込んでくれたので、

質問に回答するだけでもかなりのボリュームになるゾ！！

不動産投資の資料を見て、

実際に物件所有→リフォーム→貸し出す。

話を聞くだけでは、ピンと来なかったが、

写真で実際の物件を見た瞬間、「うわ！すご！」って思いました～

### 質問①築94年の物件状態を見て決めるのは、ひでだん？専門家？

利回りを計算して、リスクを洗い出して、判断した。

不動産屋（客付け状況）大工さん（畳、屋根、水廻り）を聞いて自分で判断

**★赤字は「ひでだん回答」**

### チェックポイント

・40～50年が１番買いやすいか、94年は正直悩んだ。木造22年（鉄筋47年）で評価ゼロになる。でも100年建ってるなら、頑丈だったり、場所的にも恵まれているのでは？

### 買うまでに考えたこと

・築94年の物件は、不動産屋さんがネットでひっそり賃貸募集していた物件

・2件で190万円。1件はオーナーチェンジ3,7万円（70代）

・もう1件もほぼ修繕がいらない物件（1年前まで3.5万円で賃貸していた実績）

・7万円で年間84万円なら3～4年で回収できる計算。1件だけでも６～7年

・最悪リスクはチェックしてみた。なことは？大規模修繕？雨漏り？

・2件持っていて、50％の入居率。4件で50％なので、なんとかなるかな

### 質問②物件＋リフォーム＋諸費用以外のランニングコストってどのくらい？

→物件150万＋リフォーム50万＋諸経費30万（税金、登記費用、火災保険、固定資産税）

固定資産税は、毎年2万以内。あとは退去時の修繕、インフラ（電気、水道管など）の修繕。マイホームと同じ感じで水廻り（キッチン、お風呂、トイレ）外まわり（屋根、外壁など）は高額になる。シロアリもあるし。

### 質問③空き室だと収入ゼロ、その時のランニングコスト？デメリットは？

### 質問：水道代・電気代・ガス代とかは止めておけば大丈夫？

→電気水道は、掃除などで使うから契約する。水道1000円、電器500円をコンビニで支払う。入居者が決まったら、名義変更する。

→プロパンガスは、セッティングまでしておく。入居時に契約してもらう。

### 質問：管理会社を使わず、自主管理なのか？

・物件購入→不動産屋

・リフォーム→大工さん

・借り入れ→銀行

・登記→司法書士

・入居募集、入居契約→客付け業者（アパマンなど）、不動産屋

・家賃管理→家賃保証会社（家賃保証）、不動産屋（入居者との対応）

1号、3号、5号物件は

家賃管理（入居者対応）を不動産屋さんにお願いしている

→管理費用は、毎月2000円（相場は、3000～4000円）

2号、4号物件は自主管理している（流れで決まった）

→2号はペット3匹。4号は県外移住者さん

〇契約の時に立ち会う？外注している？

→客付け業者か、不動産屋さんにお願いしている。入居者とは基本合わない。

物件購入者とは、「顔合わせ」の儀式（？）がある

〇入居者から連絡がくる？やりとりでトラブルは？気をつけていることは？

→自主管理の場合、トラブルで電話がかかってくる。その場合は、大工さんなどへ連絡する。基本レスポンスは早くする。（入居者だけでなく、不動産屋なども同様）

### ◆ハマンさん、アンケート集に対しての質問

〇どうやって家族の理解を得たのか？「どうやってか？」

（毎日やりたい、やると言い続けた？不動産投資のメリットを伝え続けた？毎日肩をもんであげた？（笑））

→わかりやすく金額をオープンにする。（細かい金額は興味ない）

・融資200万円＋現金50＝250万円。家賃4万で5年で回収する。

5年後に売るか？貸し続けるか？

あとは、聞かれた質問には素直に答える。（小出しで聞かれる）

・入居者が入って来なかったら？毎月2万円返済し続ける

・土砂災害や火事になったら？火災保険で300万円もらえる

・売れなかったら？空き家バンクに出す（ちゃんと考えていない）

### スズメバチの話具体的に聞きたい！

・購入前の写真でも確認できるくらいのスズメバチの巣ができていた

・半年経過し、ハンドルくらいの大きさになった。

・自分で防護服を借りて駆除しようとしたが家族に止められた

・相場4－5万円をジモティで1.5万円で駆除（本職の方が副業でやってる、領収証がでない。

テーマ：ミニマリスト座談会を終えて

ミニマリストぷちさんとの初コラボ、

昨年6月に初オフ会で出会って『家にテレビがない！！』と衝撃告白！！

そこから1年後のGWには、お城で全国のミニマリスト上級者（プロ？）と座談会トークにまで発展するとは😀

そんな激動の1年間を振り返るスペシャル企画🌟

- ＃745　１つはもっておきたい『すべらない話』

- 結論は？

- ビジネス、ブログなどのヒントになる

- 1個の事象からか「考えるチカラ」が身につく

- 単純に人生が面白くなる

- すべらない話を準備しておきたい

- 特大ホームランでなくても、内野安打〜2ベースヒットくらいの話

- ここ3ヶ月でおもろしろった話を体系立てて話したい

- この話のきっかけは？

- カラオケも歌いたいリストを作っている

- すべらない話は、ブラッシュアップして面白くなる

- 「笑い」は最強の武器。M–1、漫才など、日本共通。おもしろ動画なら世界共通

- 過去のすべらない

- 刺身の話、右詰の話。

- ここ半年では、ユニクロの試着。

- スーパーのカートパクられた話、精算積みかごで買い物をする老夫婦の話。

- 新規開店の焼肉屋のランチの話

- こんなひとにおすすめ（刺さりポイント）

- 会話が盛り上がらない。話すのが苦手な人

- ３つのポイントは？

- 人を傷つけない　ツッコミはエッジが効きすぎる

- 学びになる　ビジネスのヒントになる

- おもしろい　笑いが距離を縮める

- 具体的には？

- ちょっと面白いなぁって出来事を反芻してみる

- 誰かに喋ってみる

- なぜ受けたを考える→PDCAサイクル

- 今回のまとめ

たまの「雑談回」が面白くなればいいし

普段の会話でも「笑い」があることで相手との距離が縮まることもある

とはいえ、本質で伝えたいこともちゃんと伝える！

- ＃744 つみたてNISAを同級生に教えてあげたら半年で完成した話

- 結論は？

半年かかって楽天で株式投資完了。

楽天カード、楽天証券、楽天銀行。eMaxisSlim米国、全世界株を2.5万ずつ。

年の途中で開始したら7月からの6ヶ月間分のみ。

来年からの新NISAには良い弾みになる

- この話のきっかけは？

年末の同窓会で投資の話で盛り上がり、興味を持ってもらった。

楽天経済圏→パスワード管理→マネーフォワードへ

- 過去のきっかけ？

知人にSBI証券を勧めた。設定に3ヶ月から半年（書類不備など）で最後はこちらで購入

- こんなひとにおすすめ（刺さりポイント）

誰かに教えてほしい→人を選ぶ。信頼and信頼　　誰かに教えたい→まずは情報だけ提供

- ３つのポイントは？

-

- こんなときはどうする？

忘れたり、やる気がなくなったら、見守る笑

- これからどうなる？

その人が他の人に教えてあげる。そこから興味が湧いてくる。また教えてあげる。→ブログに活かせばいいジャンル。

- 今回のまとめ

友人の株式投資のスタートをサポート。100点ではないが80点以上あるし、今後も

マネーブリッジのこと、今後の投資方針、最後の売り方まで。

少しずつ、あくまで友人のペースでサポートしてあげる。

今回の教え方、今後も改善していきたい。彼女だから、成果が出たのかもしれない。

#743　継続は大事！！でも継続が『目的』になると、ただの習慣に終わる

◆結論は？挑戦」と「習慣」のくり返し。継続が「目的」になると意味がなくなる！

『習慣』は続けるよりも辞める方が大事：

◆この話のきっかけは？

スピッツが4年ぶりにアルバムを発売する

今まで通りのテイストでOK！その道を極めれば、みんなに認知される！

急にデスメタルにして新鮮さをアピールする必要はナシ！

ファンは、切磋琢磨したスピッツを見たい！！！『全部同じじゃね？』ていう非ファンは、お金を払わず文句を言う！

ファンは、べストアルバムを買って好きになる人でも大歓迎♫

ベストアルバムだけ聴いてにわかファンって言う人は、ファンじゃねぇ！

#742　ミニマリストは、モノではなく、自由を集めている

◆結論は？ミニマリストは『収集心』が上位資質の人が多い。なぜ？『自由』を集めている。

◆この話のきっかけは？夢の祭典で出会ったミニマリストは収集心が上位資質（5人中のうち4人がSFを受けて4人全員

◆過去のわたしは？・クローゼットをスッキリさせて、財布もスッキリ、車は売ってサイズダウン。でも物件を買う。浪費→投資へシフト

◆こんな人におすすめ（刺さりポイント）？

◆３つのポイントは？モノ、時間、思考

・ものを減らし・選択肢を減らす・シンプルな生活

◆具体的には？持ち物が少ない、自由・アクティブ、自己肯定感が高くポジティブ

◆今回のまとめ

SFで全てがわかる訳ではないが、全国から集まったミニマリストが、『収集心』持ち、一見相反する資質に思えるけど

『モノ』ではなく『自由』を集めている。モノではなく「体験」「自己肯定感」を大事にして、「時間」をコントロールしている。

SFをやって、実際に出会ったからこそわかる事実。もちろん

#741　授業参観を非日常の体験として楽しむ方法

節約が転じて、イベントをより有意義に楽しむ方法

①主体性を持って授業に望む：自分の時代とどう違うか？

②目線を変えてみる：発表する側の目線、学ぶ側の目線がわかる・講義形式、インプットでいろんな資料を

③子供にどうだったかのフィードバックを与える、共有すること

今回も、鍋方式、出汁を最後まで楽しむ（余すとこなく味わう）、スルメイカ方式（何度も楽しむ）

結論・時代の変化とともに試行錯誤が繰り返されている。

◆高校の授業参観で感じたこと

・・授業スタイルが変化・スライドでホワイトボードを使う　・考える時間は、発表ではなく隣同士で話し合う

・日本史の授業　ストーリー仕立てで面白い　

・・聖徳太子の呼び名が変化してる。厩戸皇子（うまやどのみこ、うまやどのおうじ）・・いい国作ろう

・先生のユーモアがすごい

・・聖徳太子が10人同時に話を聞ける。先生は1人も聞けない笑

・先生の鞄がEDWINだった。江戸が勝つ　江戸WIN　　　デニム（DENIM）の「D」と「E」を逆転し、「NIM」を180度反転し「WIN」

・・子供に話したら、EDWINどころかリーバイスが通じない

◆今回のまとめ

・子供の授業参観で感じたことから、今の自分にも応用できること、ヒントになることを探す

・子供の生活環境を知ることで、会話、意思疎通のきっかけになる

・学校の先生＝非日常の人と接することで知見が広がる。

・最近の若いものは、

・どうせ学校なんて、学歴社会がどうとか

・日本の教育は世界に比べて

粒度の荒い書評家にならず、常にインプット、アウトプットの精神で主体的に楽しんでいこう♫

#740　平々凡々より波瀾万丈　　やっぱり不動産投資は走りながら考える

◆結論は？　ノーペインノーゲイン　

◆この話のきっかけは？　新しく物権買おうとしたら、出費がかさむ。税金、修繕費

◆過去のわたしは？　マイナスを無くし、コツコツやっていく

◆こんな人におすすめ（刺さりポイント）？　挑戦するのが怖い

◆３つのポイントは？　人生1度きり、死ななきゃなんとかなる　　好きなことをやろ

◆具体的には？　固定資産税　修繕費用

◆例えば？　利回り23％で修繕がかかる　毎年の税金　　→利回りは下がる

あくまでも一時的な指数でしかない　空室　修繕費用　

◆これからどうなる？

走りながら考える　利回りを伊凸の指標として考える

#739　　一点突破するなら不動産投資！

◆結論は？マルチタスクではなく、シングルタスクで切り替える

◆この話のきっかけは？お城のオフィスでいろいろな人と出会い、イベントを開催したけど、自分のアイコン、キャラ、メインは何か？

武器をひとつに絞る。

ラーメン屋のメニュー、あれこれ展開するとぼやける。平均点以上ならそれでOK！

固定費見直し、ミニマリスト、健康、資産運用、不動産投資→一番興味深い、講義もしたし、話しやすいのは？？不動産投資

・黒柳徹子も徹子の部屋

そう考えるとタモリさんが凄すぎる　いいとも　ブラタモリ　Mステ

・ひでだん不動産　専攻：ラジオ配信・プロフィール　不動産のみ・スキルシェア　不動産のみ→武器は一個でいきましょ

◆過去のわたしは？何もやらなかった、節約→ミニマリスト→健康→株式投資→不動産

◆こんな人におすすめ？あれもこれもやりたい。やることは大歓迎。でも絞る。エッセンシャルにいこう

◆３つのポイントは？好き得意を見つける。やってみる。方向転換するかしないか？

#738　やらない理由は無限大∞、やる理由に集中しよう！

・どうせ、でも、だって

・まだ若いから？もう年だから

・全然成果出せてないから？もうベテランだから

・冬だから・夏で暑いから・梅雨だから

→・コップの水の話　まだなのか？もうなのか？

◆結論は？　馬と老夫婦の話　立場が変われば、見え方も変わる。コップの水の話も一緒

◆この話のきっかけは？城で出会ったいろんな人たち。すごい人、頑張ってる人、これから頑張る人、楽しんでいる人

◆過去のわたしは？『でも、どうせ、だって』やらない理由を考えてた。行動するようになったら、初心を忘れてくる

◆こんな人におすすめ？

◆３つのポイントは？

◆具体的には？・家族、会社、若い、年配、いつだって学べるし、頑張れる。その時にやりたい、その時だからやりたいことを見つける

お城で出会った頑張ってる人、元気をもらって人たち

・ブログで１記事目を書きたい人・はじめてオフ会来た人・名札の作り方が分からない

・736回　お城のフェスが楽しかった話・737回　出会った凄い人達の話

・738回　お城のフェスで出会ったがんばっている人、マインド面の成長について

・739回　今後の目標、どんなことをやっていく？　これからやっていきたいこと、どうなりたいか？

・740回　今後どんな稼ぎ方をする？お金を稼ぐ方法、自由の土台となるキャッシュマシーンを作る方法

・共通：おごらない、相手のことをしっかり聞く、・否定しない、受け入れる、許容する、共感する

・過去ではなく未来を話す、でも、だって、やっぱって言わない

◆これからどうなる？　イベント参加で新しいひとにどんどんあっていこう。

過去も受け入れ、今も楽しみ、将来を描いていく

◆今回のまとめ

いろんな人に出会ったことで今の自分もわかった。過去があるから今があり、未来はどんなにでも変化できる