Asegurarnos de comprar un inmueble ya sea una buena casa o piso para invertir y alquilar es clave para nuestra carrera por la libertad financiera. El 90% de propiedades no ofrecen buena rentabilidad, por ello es necesario formarnos e investigar antes de hacer una compra tan importante.
Muchas de las personas más ricas del mundo han hecho su fortuna invirtiendo en propiedades inmobiliarias, en el vídeo de hoy vamos a aprender a encontrar buenas oportunidades de inversión y pisos rentables, también a cómo hacer el proceso lo más rápido y simple posible así como a aprender a conseguir las mejores hipotecas.
-En primer lugar antes incluso de abrir las páginas de los portales inmobiliarios lo que tenemos que hacer es tener claro que tenemos que ahorrar para la entrada del piso o la casa, mínimo un 15/20% del valor de la casa que buscamos
-El paso número 2 y mi recomendación es que pagues antes los créditos que tengan un interés superior al 4% antes de comprar ninguna casa ni endeudarte más con hipotecas.
-El paso número 3 es poner en orden nuestras declaraciones de impuestos tanto personales como de la empresa si tenemos un negocio así como hacer una pequeña presentación con nuestros balances en todos los bancos.
-El paso número 4 Es finalmente ir a los bancos, y ojo, sí, digo varios bancos, tenemos que ir con nuestro dosier preparado del que hemos hablado en el punto anterior, y solicitarles que nos pre-aprueben para la máxima cantidad posible en relación a nuestros ingresos.
-El paso número 5 una vez que sabemos nuestro margen de gasto es buscar en todos los portales e inmobiliarias todo lo que esté un 15% por arriba, por abajo y e nuestro margen exacto
-El paso número 6 es que te asegures de que tu compra sobre todo si es para alquiler sea CASHFLOW positiva: CASHFLOW positivo: ¿Qué quiere decir esto? Cashflow positivo es el requisito nº 1 para que nos animemos a invertir en una propiedad.
Quiere decir que los ingresos que nos va a generar la casa van a ser mayores que los gastos, y para ello utilizaremos una sencilla fórmula. Para esta fórmula necesitaremos una estimación real de la renta que vamos a poder obtener por ella, para ello podemos hacer una investigación de la zona con las agencias inmobiliarias locales A la par de bsucar en los portales online.
Para la fórmula necesitaremos saber;
-Cuanto dinero damos de entrada
-Cuanto pagamos de hipoteca y cuanto es para interés y cuanto para amortización de capital
-Cuanto pagamos de seguro de vivienda
-Cuanto pagamos de mantenimiento de la casa
-Comunidad de vecinos
-Impuestos
-Importe del alquiler del piso
Por ejemplo; en el piso que compré en 2015 de La Gavia en Madrid:
-Puse 60.000€ de entrada,
-Pago 290 euros al mes de hipoteca de los cuales 240 son de amortización de capital y 40€ de intereses.
-Pago 15€ al mes por el seguro de la vivienda
-Tengo una previsión de 20 euros al mes en reparaciones
-Pago 85 euros de comunidad de vecinos
-Pago 35 euros al año en impuestos municipales.
-El alquiler de la casa es por 820€ al mes.
Es decir tengo de gastos mensuales 445€ al mes y de ingresos 820€ mes Lo que me genera un cashflow positivo de entrada de dinero al banco de de 375€ cada mes lo que supone 4500€ al año, que respecto a los 60.000€ de entrada inicial, sería un 7,5% de rentabilidad anual.
Pero y ojo! Aquí viene lo interesante, al pagar la hipoteca no todo el dinero es gasto, si no que la parte que va a amortizar capital, es realmente nuestra, ya que va aumentando mes tras mes el % de propiedad sin deuda que tenemos y por tanto va aumentando nuestro patrimonio por lo que la rentabilidad real es mayor, en este caso si descontamos de los gastos la cantidad que va a amortizar la parte de capital veríamos que tendríamos solamente 205€ en gastos al mes, lo que dispararía la rentabilidad al 12,3% anual.
El paso número 7 una vez que has encontrado una buena casa que además es cashflow positiva o que a través de una pequeña reforma la puedes hacer, es vital que te asegures de que la localización es buena.
Intenta que sea una zona en crecimiento, sin mucho ruido, relativamente tranquila, alejada de sitios de fiesta, de vecinos desagradables… Todo esto es importantísimo. Puede tirar el valor de tu casa por los suelos y la localización y su ambiente no podrás cambiarlo nunca, por lo que antes de comprar algo, asegúrate de ir muchas veces y en distintas horas a conocer bien la zona, la comunidad, las calles paralelas…
El paso número 8 es hacer ofertas por todo lo que cuadre con tu Excel y con los pasos y detalles que hemos comentado anteriormente. Acostúmbrate a que te las rechacen y no te lo tomes personal, intenta ser buen negociador, pero estate dispuesto a subir un poquito cuando encuentres una casa que realmente merezca la pena.
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