聽友們猜看看,營建業、藥局、便利商店,以家數統計,哪一種最多數?
答案是營建業>藥局>便利商店,可以想見,這其中的良莠不齊不齊。
近幾年政府與民間都在力推雙北地區都更,畢竟幾十年下來,雙北老舊房屋已達幾十萬戶,不只管線老舊,耐震抗震能力備受考驗,所以,能夠住的安心、安全,變成迫不急待的事。而對許多人來說,房子又占了很大一部分的資產,能順利都更住進新房是件好事,但是,都更前中後的眉角,伴隨著許多人並非建築相關行業,在這過程中也就困難重重,萬一遇到不良建商,那一輩子努力的身家,很可能化為烏有。因此,當我們想做這集,跟大家分享,正因為不論是家族裡還是Vicky自己遇到在談都,我們想要做提醒,給大家參考。
都更的好處包含全新房子的整體價值提高、管線新、耐震度提高、有管理員收發信件、有保全駐守的話,區域安全會提高等;缺點包含生活成本提高,包含管理費、車庫清潔費、房屋稅、裝修費、實際居住面積可能不比之前的大(因為新建案的公設約占36%)、社區人口變密集等,所以,是否要都更,真的不是件容易決定的事。都更能成功,地主們的共同意識與好的建商搭配,才有可能完成。
我們想提醒大家以下幾點,也可以到內政部營建署網站有都更母法可以細讀。
1.如果說買店面最重要的考量是【地點、地點、地點】,都更最重要就是【建商、建商,還是建商】。
2.不要找一案建商合作,僅做過幾個案子建商也要去實際完工建案看一下。如果建商只做過危老案,距離要做都更案業務與能力,其實還有一些落差,須謹慎看待。最好找有品牌、有品質的建商。
3.都更合約可分為建商與地主合建,叫協議合建合約;另外還有一種叫權利變換合約,也就是地主持有的土地權益百分比依照相對應於新建案的權益,來做移轉。例如: 某地主持有土地權益佔舊屋案子的1%,那麼,在新建案中,他的權益還會是1%,但並須扣除相關營建成本等,來選擇他的新房屋。協議合建是建商與地主的私約,如果有問題,政府完全無法協助。
4.前陣子北投【泊山妍】案,告訴我們,原來都更過程即使交付給銀行信託,也不代表就是100%安全保全資產。當然,更不可以同意讓建商拿去做土地融資。
5.善用推動師或都更處,都可以幫民眾做解答。例如: 如何容積移轉、利潤共享…..
6.簽約前最好花點錢請律師看一下合約,再進行簽約以保障自己的權益。
祝福需要遇到都更的聽友,都能天時、地利、人和的達成目標。
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