Urbital Podcast - se habla sobre bienes raíces

En los 50 estados de los Estados Unidos se puede notarizar de manera digital. En España igual hay procesos que también se han habilitado de manera digital. A los que vive en Estados Unidos le toca o viajar a Puerto Rico o otorgar un poder que puede costar entre $300-$400 por persona. Conversamos sobre esto y otros aspectos legales en la industria inmobiliaria.

Conversamos con Gisela Castro y Andrea Quijada sobre diversos temas de la industria inmobiliaria.

Sobre mercadeo digital.... En el 2002, la inversión anual en clasificados de línea por parte de TIRI, empresa inmobiliaria líder en ese entonces, sobrepasaba los $500,000. ¿En dónde se va la inversión hoy día? ¿Cómo ha evolucionado el mercado? 

Sobre la ley 10... Gisela Castro participó en la redacción de la ley 10 del 1994, que reglamenta la industria de bienes raíces. Se habla sobre intentos fallidos de enmendar la ley 10, las limitaciones de la Junta adscrita al Departamento de Estado y recomendaciones a futuro.

¿Se debe independizar la junta de corredores y vendedores de bienes raíces de Puerto Rico? Podría ser auto suficiente cobrando una tarifa por las renovaciones. Igual se podría fusionar junto con el Registro de la Propiedad e igual independizar este ente fuera del Departamento de Justicia. En muchos casos, las sombrillas no hacen el gobierno más eficiente. 

Sobre las herencias... Andrea comparte un ejemplo: Una viuda con tres hijas, todo perfecto, se tardó un año y medio. Para una casa que se va en 150k, un trabajo de un año y medio, un corredor de bienes raíces no va a querer trabajar casos más complejos. ¿Cómo pueden agilizarse los casos entre las agencias de las que uno depende en todo este proceso? 

Bottom line: Hagan un testamento, es mejor invertir en lo que te cuesta un testamento a dejarlo para cuando muera alguien. El costo no lo hace viable en muchos de los casos. Propiedades y edificios que los herederos no pueden resolver, y ahí están. 

Sobre el caso de la NAR... Gisela aclara que la comisión, primero que nada, es negociable. Dicho eso, la experiencia de un Realtor se hace valer. El conocimiento de la industria, su clientela y su trayectoria hace que cada cual justifique la comisión que estén dispuestos a aceptar. El que no la quiera, no tiene que aceptarla.

Es importante reconocer el valor de un Realtor con la experiencia y la trayectoria para asegurar velar por los mejores intereses de un vendedor o un comprador. ¡Escuchen a Gisela!

Episodio 64 - Hay un dicho famoso en Puerto Rico, dice: "En casa de herrero, cuchillo de palo". De alguien que se dedica a desarrollar aplicaciones, tengo reservas al comprar equipos modernos. En mi hogar, prefiero limitar el nivel de 'inteligencia' del televisor, la nevera y el timbre, por mencionar tres. Conversamos con Wilton Vargas sobre las inversiones en equipos electrónicos para el hogar y el riesgo que representan a la seguridad de su identidad.

E63 - Ryan se muda a Puerto Rico a principios del año 2,000, luego de estar 10 años fuera de la Isla. Hasta el 2005, había desarrollo, inversión en proyectos, los bancos financiando y ofreciendo capital para mejoras. Era un momento boyante hasta que de repente, viene el cierre del gobierno en el 2006. Ahí comenzó de verdad el aprendizaje sobre cómo trabajar en la industria de bienes raíces.

En la caída de los bonos de Puerto Rico hubo un éxodo de capital. Hablamos sobre la pérdida de $2 billones en bonos para los residentes de Puerto Rico, los locales, y cómo llegan fondos de capital institucional que desarrollan un conocimiento del mercado que posteriormente han reinvertido en oportunidades.

En el 2012 comienza Christiansen Commerical, firma que al día de hoy está verticalmente integrada en todo lo que es bienes raíces comercial e industrial. Manejan 10 shopping centers y corren 26 almacenes con sobre 2.7 millones de pies cuadrados. La industria de Bienes Raíces en Puerto Rico es un servicio y Christiansen Commercial se enfoca en dar ese servicio. Desde identificar la oportunidad, desarrollar el business plan, levantar el capital, buscar el equity, adquirir, implementar proyecto de cap-ex, estabilizar, refinanciar y luego vender. Brindan todos los servicios de manera vertical. 

Cuando le pregunto sobre la fecha de expiración de ese "boom de fondos federales" comenta que "me he convertido en un embajador de atraer inversion a PR y tengo mucha incertidumbre de lo que va a pasar cuando este vacuum se acabe. Real estate y los mercados son cíclicos. Hay que crear 'drivers' a largo plazo. Hay acceso a capital, a datos, que va a ocurrir? Tenemos una gran oportunidad para ver cómo se desarrolla esto."

Sobre la interrogante de qué recomendaciones tiene para que una vez acaben los fondos de reconstrucción, PR siga adelante con otros modelos económicos, nos da varios ejemplos con datos. 

“Primero, eliminar impuesto al inventario es uno de los primeros que me viene a la mente. Walgreens tiene un almacén de 400k pies cuadrados en Jacksonville, no lo han traído a PR por el impuesto al inventario. Eso podría estar aquí, generando empleos y actividad, pero no está porque no van a pagar esos impuestos."

Segundo, dar confianza y credibilidad en los procesos de permisos. Hay una gran oportunidad en el oeste de la isla, dice “Hay mucho proyecto y mucha demanda. Hay mucha absorción, players nuevos entrando a ese mercado, no es demanda existente. Menciono el oeste porque el aeropuerto tiene fondos federales aprobados para convertir el ‘cargo terminal’ a ‘passenger terminal’. Hay una calidad de vida que ofrece la región oeste que gusta y está atrayendo inversionistas y empresas. Hay falta de vivienda y si Pratt and Whitney, Lufthansa, HP y el resto de las empresas en esa zona van a seguir creciendo, tiene que haber un plan de vivienda para esa zona. El apetito está y los inversionistas están. EL reto es lo difícil que es navegar los permisos y la zonificación para construir un proyecto. No pueden patinar en algo que se puede demorar 3-4 años. Yo ni sé cuál reglamento usar hoy día.”

Tercero, la red eléctrica. ¿Hay una correlación entre la inestabilidad eléctrica y los espacios de oficina? En Estados Unidos hay crisis en los espacios de oficina. Brookfield y WeWork están pasando por procesos de quiebra. Pero resulta que en Puerto Rico eso no ha llegado. Dice Ryan “por el tema eléctrico, lo que he visto es que el ‘work from home’ no resulta viable. Hay que tener a la gente en las oficinas pues en las casas hay bajones, apagones, inestabilidad. La falla eléctrica apoya que se mantengan las oficinas más activas.” Es una perspectiva que no había escuchado. En estos casos, el que se afecta mas es el estudiante y el pequeño empresario, que no tiene los recursos para ir a algún espacio a trabajar o estudiar. Hacen falta bibliotecas o lugares accesibles para estas personas. 

¡Escuchen!

Episodio 62 - Conversamos con Cristina Rivera, Coral Bouret y Alexandra Amador, "Las Angels" del Urbital Podcast, sobre temas locales y nacionales.

La ley 10 cumple 30 años en el 2024. El mercado inmobiliario no es el mismo hoy que hace 30 años. Elaboramos sobre sus fallas y las oportunidades para atemperarla a las necesidades de la era digital. No todos los corredores tienen la misma experiencia, el mismo conocimiento en términos legales y contractuales. Se hacen recomendaciones para enmendar los requisitos para ser agente inmobiliario.

A nivel nacional, un jurado federal dictaminó el martes que la poderosa Asociación Nacional de Realtors, o NAR por sus siglas en inglés, y varias grandes casas de bolsa habían conspirado para inflar artificialmente las comisiones pagadas a los agentes inmobiliarios, una decisión que podría alterar radicalmente el proceso de compra de viviendas en Estados Unidos.

Cerramos con esta cita de Coral Bouret: "Ser corredor de bienes raíces es una profesión que hay que valorar y ejercerla con un alto grado de responsabilidad. Te da la oportunidad de ser partícipe de lo que en muchos casos es la mayor inversión en la vida de una persona."

Episodio 61 - Hablamos de este  y otros procedimientos y situaciones con Fernando Rodriguez y la Lic. Laura Mía González.

Conversamos sobre clientes que viven en Estados Unidos. Le toca al Notario decirle que no se les puede tomar firma digital, tienen que estar en papel frente al Notario. En Puerto Rico, la escritura pública tiene que ser ante el notario. ¿Qué impide hacer esto electrónico? Existe la vía para lograrlo. Los notarios tienen una firma electrónica desde el sistema de radicación electrónica y manejo de casos, SUMAC. La rama judicial anunció que los jueces tienen ahora firmas electrónicas. ¡Hay luz al final del tunel!

Episodio 60 - Todo profesional de la industria tiene que interactuar con la Junta al inicio de su carrera y al renovar su licencia cada cuatro años. Entre todo eso, uno se pregunta: ¿Qué hace la junta? 

La junta no tiene empleados, es un trabajo voluntario que se acepta con mucha responsabilidad. Es algo adicional al trabajo de cada miembro. Es el Departamento de Estado y sus Oficiales de Junta quienes proveen el apoyo administrativo al trabajo diario de la junta. Hay cinco oficiales de junta asignados para prestar apoyo a la Junta de Corredores de Bienes Raíces, pero era sólo uno hace varios años. Son estas personas quienes atienden las peticiones de renovación, querellas, etc.

Todo esto se rige bajo la Ley 10, que cumple 30 años en abril del 2024. Amerita revisar la ley para evaluar si la Junta debe de tener mayor estructura y/o apoyo administrativo. Entre las tareas que consumen mayor tiempo está la renovación de licencias. Surge de aquí una idea para mejorar la captura de los créditos de educación continua para presentarlos a la Junta en la evaluación de renovaciones. Son aproximadamente 100-200 renovaciones que revisan mensualmente y esto ahoga a la junta en un trabajo que muy bien se podría automatizar considerablemente. 

Antes no había un proceso formal para querellarse. Uno de los logros de la junta actual es definir el proceso de querella que incluye un formulario accesible desde la página web que el querellante tiene que imprimir, llenar y notarizar para luego someterlo ante la junta. El oficial examinador que revisa las querellas lo asigna el Departamento de Estado. La junta lo que vela es por el bienestar del consumidor y que el corredor cumpla con las disposiciones de la ley 10 pero para cumplir con los intereses del consumidor. 

¿Se ha planteado la idea de que una persona acabada de obtener la licencia tenga que pasar por un proceso de aprendizaje bajo una firma? En Estados Unidos hay “brokers” y “agents” y aún cuando obtienes la licencia, no puedes ejercer independientemente por varios años sin trabajar antes bajo una empresa. Esto es otro tema para evaluar al revisar la Ley 10 que se recomienda se revise el año que viene. Se invitan a todos los gremios y asociaciones de la industria inmobiliaria a participar de un proceso de revisión que resulte en mayor agilidad en procesos que hoy son onerosos y que mejore la calidad del servicio de los profesionales en la industria.

Seguimos conversando con Iván Zavala en el Hotel Don Rafa. En este episodio, hablamos sobre cómo democratizar el mundo inmobiliario como instrumento de inversión.

Conversamos con Iván Zavala Steidel desde el hotel Don Rafa. ¿Cómo encaminamos el repoblamiento de los cascos urbanos? No hay un plan maestro, lo que hay son esfuerzos aislados, como una especie de nodos individuales, pero para llegar a la meta falta mucho. En Puerto Rico nos han enseñado al individualismo. "Yo hago las cosas", por ejemplo, el municipio, cada cual hala para su lado. Los municipios no pueden verse como competidores entre ellos. Tenemos que vernos como uno.

Conversamos con Juan Carlos de Jesus, director de Iniciativas Estratégicas de Bienes Raíces Corporativo de Banco Popular; responsable en gerenciar el proyecto de ‘Popular Campus’ y Rafael Delgado, director ejecutivo de CODEFIN, corporación sin fines de lucro de hace 30 años que vela por el desarrollo sostenible del distrito financiero de hato rey.

Se habla mucho de revitalizar Rio Piedras y de hacer Viejo San Juan peatonal. Entre esos dos está Hato Rey. Conversamos con quienes lideran una transformación del distrito financiero que muy bien puede ser el propulsor de la revitalización y peatonalización de sus distritos vecinos. Todo comienza con una visión holística e inclusiva, de la mano entre sector privado, gobierno y el tercer sector. ¡Escuchen!