Urbital Podcast - se habla sobre bienes raíces

Del 2007 hacia atrás, se vendían 15,000 mil unidades de vivienda nueva al año. Hoy dia, se venden de 1,000 a 1,500 unidades nuevas al año. El 55% de la construcción es informal. El 70% de la vivienda tiene más de 40 años. La demanda es vivir en el suburbio pero se nota un incremento en la demanda de vivienda urbana. Lo importante es conocer la demanda vs la demanda efectiva. ¿Quién tiene la capacidad económica para vivir a lo que vale?

En casos de desarrollo urbano, al desarrollador le toca hacer la infraestructura que el gobierno se supone haga y mantener lo que se supone que el gobierno mantenga. Capacidad de sanitario, de potable, tener áreas verdes - la clave para revitalizar la vida urbana está en proveer mejor infraestructura y crear distritos donde no se paga arbitrio para que desarrollos urbanos que hoy se tienen que vender en $400-$600k se puedan vender en $250- $350k. Escuchen la conversación!

Episodio 55 - En este podcast le damos un ‘reality check’ al uso de ChatGPT. Al escuchar, se sentirán en un blissful oasis retreat. Discover and step into the enchanted paradise of Urbital Podcast. Enjoy the twinkling sounds of our voices. Nestled in the sunkist studios of Webneticos. 

Junto a Ricardo Bertrán, Coral Bouret y Fernando Rodriguez, los gravitamos a la simplicidad y el buen uso de la escritura en prosa. Elaboramos sobre el bueno uso de la IA y los retos que pueden enfrentar si no incorporan procesos de revisión en los datos o escritos que genera. 

Un algoritmo no toma en consideración el interés de un prospecto comprador, su intención de ir al grano cuando lee la descripción de una propiedad y le toca navegar por toda una jeringonza descriptiva. Del otro lado, tampoco tiene el pulso del sentir de un vendedor. El rol de un profesional de bienes raíces es hacer su análisis tomando en cuenta diversos factores empíricos y emocionales para identificar el mejor precio de salida.

Hablamos sobre las propiedades de IMA y el proceso de quiebra. ¿Somos un país de ley y orden? Parece que en este particular, según los datos, la compañía vendiendo las propiedades de IMA no está licenciada en Puerto Rico. Los corredores que listan esas propiedades tampoco.  ¿Hay una excepción a la ley por ser un caso de quiebra?

Compartimos además las herramientas de mayor uso para vender una propiedad. ¿Cuál es el ‘tool kit’ de herramientas preferido? ¿Dónde anunciamos? De esto surge la importancia de trabajar con un corredor, tirarse sólo a la calle puede ser peligroso. Hay mucho fraude en páginas digitales. 

¡Tocamos estos y otros temas en este Urbital Podcast! PS - Bájenle dos al chat GPT.

En esta conversación 1-1 con Ricardo Alvarez Díaz, autor de "My Santurce: Past and Future", tocamos temas sobre repoblamiento urbano en PR, los errores cometidos y hacia dónde debemos dirigirnos.

La tipología no debe estar amarrada a tu nivel económico. Todo el mundo tiene derecho a una vivienda digna. Bajo un nuevo programa del Dept de Vivienda se cambia la narrativa al enfoque de vivienda pública. Mucho del fracaso en el desarrollo de vivienda asequible es que se desarrollaba sin tomar en cuenta el costo de mantenimiento. El gobierno federal ahora hace una colaboración con desarrolladores e inversionistas que se dedican a esto y toman en cuenta el costo de mantenimiento, el uso mixto y el diseño para crear una relación comunitaria física para el que camina igual que para el que reside.  

Un ejemplo de buen diseño urbano: El Fanasterio, un proyecto urbano, con una vista a la comunidad, no está diseñado para un carro. Un ejemplo de un fracaso: Gladiolas, que curiosamente, se construía cuando en Estados Unidos se demolía Pruitt Igoe a finales d los anos 60.

El modelo fracasdo de hoy día es el concepto de locales "free standing" con estacionamientos que los hacen dependiente del carro. Es fácil decir que el desarrollador sigue haciendo lo mismo… el reto que tenemos:

Si construyes una urbanización en la montañas en Hatillo, lo que te cuesta pagarle al gobierno es aproximadamente 10-15% del costo del desarrollo. En un desarrollo urbano, es entre 40-50%. Te piden mucho más dinero, es mucho más caro impactar una zona. El Gobierno no tiene el dinero para hacer las obras de infraestructura y le pasan ese costo al desarrollador. La obra extra muro la tiene que atender el desarrollador. 

La banca no da un centavo para financiamiento de obra extra-muro. Si haces un proyecto urbano, te cuesta tanto y tanto dinero y tanto procedimiento, que aunque quieras, no puedes porque vas a perder dinero. Por eso se hizo la ley 212 para cascos urbanos. Pero esta errada porque daba los créditos al desarrollador - el crédito debería ir al que compra.

El Gobierno lo que tiene que hacer es no dar créditos, en vez, cobrar menos! Si quieres incentivar el desarrollo urbano, quítame un 25-30% en gastos gubernamentales. 

El proceso de repoblar cascos urbanos no va a ocurrir de un día para otro. Va a tomar muchos años pero hay que empezar ayer a hacer las inversiones y adelantar los trabajos para que la próxima generación quiera vivir de manera urbana. 

El institucionalismo de la burocracia limita el proceso de tomar decisiones. Cuando el dinero viene por tercero y hay temor a perderlo se toman decisiones basadas en miedo. 

Nos dice Pedro Cardona, conocido como El Urbanista, que “Hay una ley interna, donde hay un acuerdo que ‘no se meten con el punto’, porque financia la operación del equipo de football, dona mochilas a los niños que van a la escuela, y esos acuerdos se han normalizado. Se aceptan los comportamientos y luego decimos ser un país de ley y orden.”

Y así, abrimos la discusión sobre La Parguera, Bahía Jobos, Sol y Playa todo otro desarrollo entremedio. Desde el 1886 hay unas tierras que le pertenecen al colectivo - el dominio público. Hay personas que han decidido ocupar lo que le pertenece al pueblo y desarrollan negocios o vivienda dentro de algo que no es de ellos.

Comenzamos con La Parguera - En los años 50 habían 6 casas, concesiones a pescadores. Es a finales de los 60 que se da el auge de casas en la zona - y se puede relacionar a grupos o intereses políticos. El comportamiento se acepta. Son seis grados de seperación a quien puede tomar la decisión de dejarlo pasar o de empoderar aún más a uno de los invasores. El problema ha sido la actitud de una familia conectada al poder que se creen que pueden hacer lo que ellos quieran. Se habla sobre la familia Vargas Llavona, quienes se alega depositaron relleno en el salitral y los señalan. 

En el 1978, Carlos Romero Barceló firma un acuerdo con el Cuerpo de Ingenieros de los Estados Unidos y se acuerda sacar las casas de los mangles en un plazo de 12 años, culminando en el 1990. El DRNA no lo ejecutó. En el 1995, bajo Pedro Rosselló, se establece nuevamente cómo sacar las casas y todo esto transcurrió, están las órdenes y todos incumplieron. 

Lo que debe ser aceptado es cierto nivel actividad privada, como por ejemplo, un muelle, pero es una concesión que se otorga para ocupar ese lugar y se paga al estado por la ocupación de esa actividad que tiene que tener un beneficio para el pueblo. Puede ser un muelle, vivienda de pescador, distintas cosas relacionadas al agua. El gobierno no es el dueño, el dueño es el pueblo. El gobierno tiene que actuar como fiduciario y velar por el interés en cualquier gestión relacionada a esos asuntos.

Hay actividades ilegales que tenemos enfrentar y poner orden. 

Todas las estructuras en Salinas también se tienen que ir.

Salinas es un área plana, el nivel de terreno de las areas urbanas de Salinas es lo mismo. Si continuamos eliminadnos mangle, la inundación penetra más adentro y comprometen residencias que no tenían exposición antes. Esto por culpa de unos invasores de dominio público que causan daños a terceros. Por eso es importante cumplir con la norma sin la desviación. Esto no es un asunto de clase - todos tienen que cumplir. 

El Caño Martín Peña establece un título común, habían unas casas dentro de dominio público y se sacaron TODAS. El dragado del caño inicia pq se sacaron todas las casas - las familias allí se relocalizaron.

En todo caso donde se habla de vivienda principal se tiene que hablar distinto vs segunda residencia. Lo que está en juego es distinto - todos tienen derecho a un techo y vivienda adecuada.

En la Parguera, son 142 casas con potencial a multas de 700k dólares. Sólo 3-4 son viviendas permanentes, el otro son ‘second homes’.  No puedes tener solo la demolición, hay que tener también la restauración.  Necesitamos un ministerio efectivo en la gestión con los recursos para llevar a cabo revisiones administrativas necesarias. 

Primero que nada, importante que sepan que todo puertorriqueño empresario que invierte tiene acceso a los mismos beneficios a través de la ley 60. El que dude, le puede escribir por email a Alberto Bacó. Lo comparte en el podcast.

Nos dice Alberto cómo es que "en Puerto Rico no se vendía nada entre el 2008 y 2018. No era que casas que tasaban 2 millones ahora valían 500k, era que no la podías ni vender por 500k. Ahora la pudieron vender en 10 millones, y eso se le dió a un puertorriqueño que ahora tiene dinero para crear actividad."

Abundamos sobre las oportunidades para revitalizar Santurce y crear mayor actividad económica.

Una ciudad diseñada para carros no funciona para nadie, una ciudad diseñada para la gente funciona para todos. Conversamos con David Soto Padín de plusurbia, Victor Ramirez de Guawa y Manuel Calderón Cerame, legislador municipal. 

El Nuevo Día hace un reportaje sobre las condiciones de las aceras. Hablemos sobre las condiciones de la Domenech. Un área que sería bueno rehabilitarla para darle mejor acceso al tren urbano. Al 2014 hubo un proyecto con la colaboración de AARP con el propósito de despejar las aceras, dar paso a mas ‘walkability’, acceso al tren y mejor accesibilidad a los envejecientes del área. El rumor es que los comerciantes se opusieron. Abundamos sobre las avenidas comerciales y cómo transformarlas: La Domenech, la Paraná, la Winston Churchill, la Esmeralda, la Emiliano Poll, la Alejandrino, la Roosevelt, la Piñeiro - todas podrían ser más amigables a quienes la caminan. El mejor ejemplo de una avenida comercial funcional - la Monserrate en Carolina. 

Se presenta la idea de un “Business Improvement District” - asociación de comerciantes que determinan cómo mejorar un distrito, y sufragar costos de un trolley para mejorar el transporte de una región. La ley de municipios autónomos creaba un mecanismo que permitía que esa asociación de comerciantes se podía cobrar una cuota de auto-mantenimiento basada en la valoración del CRIM. La participación de cada comerciante en esta asociación es proporcional a la valoración de su propiedad. 

Conversamos junto a Alexandra Amador y Aileen Beale sobre sobre tendencias, comportamientos, listados que han denegado porque están sobre valorado, condiciones sobre le mercado de alquiler y mucho más.

Hemos visto listados en estos precios que han bajado. ¿Cuál es su experiencia reciente? Aileen lo ata ala expectativa de una persona que dice “si mi vecino vendió en 1.5 millones pues la miá también vale eso” y listan a precios por encimada lo que su propiedad amerita. Alexandra no esta de acuerdo en listar por listar. Si un vecino la vende en X precio hace un año, no significa que la tuya vale eso. Alexandra habla de su experiencia urbana en Condado y Santurce, Aileen habla de los suburbios en Guaynabo y Dorado.

Si quieren medir un buen corredor de bienes raíces, una cualidad buena es ver cuantos listados han declinado porque el vendedor quiere salir al precio incorrecto. Luego ocurre que salen con otra persona y la propiedad esta 90 - 180 días en el mercado y luego tiene reducción de precio, no se vende o terminan optando por alquilarla.

La propiedad privada es la herramienta fundamental para el desarrollo económico y para que haya un intercambio económico entre los individuos. Cuando se atrasa 7 meses hacer el traspaso o tener la titularidad de un inmueble, eso es un impacto en la productividad económica. Es una falla de mercado, que tienes una institución que impacta adversamente a cientos de miles de personas. El movimiento de un proceso, mientras más largo sea, tiene un impacto en la productividad que va a tener esa persona y el entorno donde ubica ese activo. Si te cuesta $8,000 tener la propiedad a tu nombre, eso va a tener un impacto. La herramienta mas importante para hacer intercambios económicos es la propiedad privada.

Hay que tener lideres que sepan que el derecho a propiedad privada es inherence e inalienable de todo individuo. EL que se interponga que no tengas esa propiedad privada, es un problema a ese derecho, que es un derecho natural. El lider de gobierno debe decir "el que yo no le he dado el título a esta persona porque no ha entregado estas cinco cosas, tiene que volver a los fundamentos principales para revisar por qué no ha cumplido con el derecho constitucional."

Si yo pido 20 cosas para un traspaso o una herencia, que privan que una persona tenga derecho a su propiedad privada, pues interfieren adversamente y deben reconsiderarse. Si yo soy el jefe de Hacienda y entiendo que voy a recolectar menos a medida que tengo mayores barreras y pasos burocráticos, debo repensar y preguntarme, ¿por qué se piden estos documentos? ¿Por qué hay que hacer este paso?

Las fallas de mercado crean grupos que se convierten en defensores de las ineficiencias del sistema. Capturan la destrucción de valor y se autoprotegen para existir.

Junto a Coral Bouret y Fernando Rodriguez, acompañados por el tasador Ed Daniel Rivera, abundamos sobre los retos y las oportunidades en el mercado de bienes raíces comercial. La modalidad de 'coworking' pasó de ser la excepción a la norma, hay empresas cambiando a trabajar desde sus casas o reduciendo el pietaje de sus oficinas. Hay muchas personas emprendiendo y abriendo pequeños negocios, el 'coworking' ofrece espacios profesionales, salones de conferencias y una flexibilidad que hoy día es necesaria. Igual el urbanismo ofrece oportunidades para revitalizar espacios comerciales con zonas de uso mixto. Ed Daniel nos cuenta su experiencia visitando el Viejo San Juan en su auto. Su familia consumen lo que pueden mientras dan la vuelta en el tapón.

Conversamos con el tasador Ed Daniel Rivera sobre los precios de propiedades, tendencias y qué podemos esperar para la segunda mitad del 2023.

En los pasados seis meses se ha visto una ola de altas y bajas. Se notó un leve aguante para financiamiento, pero sí hubo interés en personas interesados en vender. Los "days on market" han incrementado, propiedades que estaban 1-3 días en el mercado ahora están 1-2 semanas y dependiendo del mercado, otras están meses.

Se hace mención al podcast anterior, con Iván Zavala, sobre propiedades que se consideran "collectibles" por sus particularidades - tienen un manantial, una cascada, una vista al mar particular - y cómo un tasador busca hacer comparaciones.