Urbital Podcast - se habla sobre bienes raíces

Vega Baja demuestra que atender las propiedades estorbos no es solo un problema legal, sino una oportunidad de política pública. En un mercado donde muchas propiedades se venden cash y salen del alcance de las familias locales, el Banco de Tierras Comunitarias propone otra ruta. En este episodio conversamos con Luis Gallardo y la Lic. Alicia Díaz sobre cómo diseñar mecanismos que protejan el acceso a vivienda digna a largo plazo. Hablamos de la Ley 107-2020, los retos administrativos y las salvaguardas necesarias para que estas iniciativas no terminen en especulación sino en ejecuíon. ¡Cerramos con la meta de lograr 50 entregas de vivienda para el 2026!

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En este episodio de regreso del Urbital Podcast en 2026, conversamos con Milton Serrano y el Lic. Fernando Gil Enseñat para analizar el estado real del mercado inmobiliario en Puerto Rico.

Comenzamos revisando el total de cierres del 2025, comparándolos con el 2024, y exploramos las expectativas para el 2026, donde se anticipa un escenario con menos transacciones, pero de mayor volumen promedio por venta. El consenso es claro: la demanda sigue ahí, pero el mercado está condicionado por factores estructurales.

Uno de los grandes retos que vuelve a dominar la conversación es la falta de inventario, estrechamente ligada a dos temas críticos:

• la permisología, y
• la limitada nueva construcción.

Para atender el problema del inventario no hay una sola solución: hay que agilizar permisos, fomentar nueva construcción y explorar modelos alternativos, y tocamos ambos frentes con ejemplos concretos.

Analizamos el caso de Keu Luxury Homes, una empresa española de casas prefabricadas que está apostando fuerte por Puerto Rico. Su propuesta combina diseño premium y resiliencia climática, con proyectos en Cayey y Culebra y una meta declarada de instalar 50 unidades al año en la isla. Sin embargo, el “plot twist” es el de siempre: aunque la casa puede estar lista en 180 días, el proceso real en Puerto Rico suele extenderse a cerca de un año por permisos, conexiones de agua y luz, y logística.

Finalmente, discutimos el Informe Final del Task Force para la Simplificación del Sistema de Permisos, publicado por el Gobierno de Puerto Rico. El diagnóstico es contundente: un sistema lento, fragmentado y sobre-regulado, con procesos que pueden tardar 9 a 18 meses, incluso para proyectos sencillos. También exploramos las oportunidades reales de reforma: auto-certificación, profesionales autorizados, consolidación de permisos, fiscalización posterior y una modernización profunda del enfoque, más allá de simplemente “digitalizar”.

Un episodio clave para entender dónde estamos, por qué el inventario sigue siendo el cuello de botella, y qué tendría que cambiar para que el mercado inmobiliario de Puerto Rico pueda escalar de verdad en el 2026 y más allá.

En el último episodio del año abrimos una conversación difícil, necesaria y basada en datos sobre vivienda, comunidad y alquileres a corto plazo en Puerto Rico.

Nos acompañan Fernando Rodríguez, Ricardo Burgos (Fideicomiso Machuchal), CheJuan González (Comparables Online) y Ed Daniel Rivera, tasador.

📊 Un dato que lo cambia todo:
En el barrio de Ricardo, que representa solo 2% de la vivienda en San Juan, el 16% está dedicado a Airbnb.
¿Puede una comunidad reglamentar su zona?
¿Dónde queda el balance entre libre mercado y justicia comunitaria?

Hablamos de:
 • Ventas de $1.2M en propiedades compradas por $250K
• Alternativas reales para mantener la comunidad
• El caso de La Goyco: cómo se rompió un candado y se creó comunidad
• El impacto real de los STR’s y cómo manejarlo desde la comunidad, no solo desde el reglamento
• Mercado libre, sí — pero justo y balanceado… ¿cómo se logra?

Un episodio para cerrar el año con datos, contexto y soluciones, no con slogans.

🎧 Disponible ya en el Urbital Podcast
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¿Estamos listos para reconstruir un Puerto Rico donde la ciudad y el mall vuelvan a trabajar juntos? En este episodio del Urbital Podcast, Iván Zavala, David Soto Padín y Fernando Rodríguez analizan cómo nuestro territorio moldeó quiénes somos, por qué se rompió la ciudad puertorriqueña y qué se necesita para integrar de nuevo comunidad, comercio y movilidad. Una conversación profunda sobre identidad, espacio y el futuro urbano de Puerto Rico. 🌆🇵🇷

En este episodio de Urbital, se unieron cuatro voces clave del ecosistema de movilidad y cultura en Puerto Rico: la Dra. Cynthia Burgos López, directora ejecutiva de La Maraña; Ing. Aileen Vélez Vega, exsecretaria del DTOP; Juan Parra, fundador y CEO de Skootel, la principal empresa de micromovilidad en la isla y Katherine Álvarez, cineasta y productora del documental PisiCorre; 

Cynthia Burgos López presentó la Guía de Transporte y Movilidad Sostenible, un proyecto de investigación participativa que recopiló visiones, experiencias y recomendaciones ciudadanas para reimaginar el sistema de movilidad del país. Destacó la falta de un marco común para coordinar municipios y agencias, y lo difícil que puede ser para organizaciones comunitarias interactuar con los MPOs (Metropolitan Planning Organizations), que son claves en la planificación del transporte federal y estatal.

Por su parte, Aileen Vélez Vega explicó el rol del MPO y su importancia para acceder a fondos y coordinar proyectos de movilidad. Señaló la urgencia de fortalecer procesos, mejorar coordinación interagencial y abrir canales de participación pública más accesibles.

Juan Parra añadió la perspectiva empresarial y operativa: sin confianza en el sistema, buena rotulación, información accesible en tiempo real y una app funcional, el transporte colectivo no puede ser viable. Lo básico —saber dónde está la guagua y a qué hora llega— es esencial para que la gente vuelva a usarlo.

Katherine compartió el proceso documental detrás de PisiCorre, que captura la historia, el apogeo, la decadencia y la ausencia actual de este icónico servicio colectivo, resaltando cómo la movilidad comunitaria crea vínculos, cultura de barrio y un sentido de pertenencia que hoy se extraña profundamente.

En conjunto, la conversación se convirtió en una verdadera “sensing session”, en la que líderes de proyectos completamente distintos coincidieron en una visión compartida: Puerto Rico necesita un sistema de movilidad integrado, confiable, accesible y centrado en las personas. Desde la nostalgia cultural de PisiCorre hasta las matrices técnicas de planificación, pasando por los retos gubernamentales, todos coincidieron en que mejorar el transporte colectivo no es solo una cuestión técnica: es un acto de justicia, equidad y construcción comunitaria.

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Hoy analizamos dos caras del mercado de vivienda en Puerto Rico.

Por un lado, junto a @realestateconlau, revisamos los nueve proyectos nuevos en San Juan entre Condado, Miramar, Puerta de Tierra y el Distrito de Convenciones. Todos juntos suman más de 200 unidades nuevas, pero con un dato contundente: no hay nada por debajo de los $2 millones.
San Juan se ha convertido en un mercado sin punto medio — todo es o vivienda subsidiada o proyectos ultra-lujosos. Mientras tanto, el “área metro” sigue expandiéndose hasta Gurabo, Juncos y Manatí ante la imposibilidad de construir vivienda intermedia en la capital.

Y por otro lado, conversamos con el alcalde Betito Márquez sobre cómo Toa Baja está logrando lo contrario: repoblar, revitalizar y retener a su gente. Desde atender estorbos públicos y manejar los Airbnb hasta la transformación de la Venecia Llanera, un proyecto que recuperó un canal olvidado y devolvió orgullo a la comunidad.
Propiedades que valían $25k ahora rondan los $150k — y no por desplazamiento, sino porque la gente se quedó y el municipio invirtió.

Dos realidades distintas, un mismo país:
 🏙️ la capital donde el mercado se aleja del ciudadano promedio
 🌿 y un municipio que demuestra que revitalizar no tiene que significar sacar a nadie

En esta ocasión conversamos con Milton Serrano Lebrón y Ricardo Beltrán sobre dos temas que están dando forma al futuro urbano y al mercado inmobiliario en Puerto Rico: cómo realmente comienza la gentrificación y cómo las redes sociales están transformando la manera en que se vende y se crea confianza en bienes raíces. Aquí te comparto los puntos clave de cada conversación:

Milton Serrano plantea que la gentrificación no empieza cuando llega el inversionista, sino mucho antes, cuando la comunidad se rinde ante el abandono. Cuando sube la criminalidad, se vacían los parques, cierran los comercios y las familias se van, se crea el vacío que luego hereda el capital. Su mensaje clave: la responsabilidad es compartida entre comunidad, Estado e inversionistas, y la mejor defensa es “reactivar antes de rehabilitar”: limpiar, organizarse, crear actividad, arte y vida en la calle antes de que todo se pierda.

Ricardo Beltrán cuenta cómo ha construido su carrera inmobiliaria usando Instagram y YouTube más que los clasificados tradicionales. En Instagram mezcla propiedades con contenido educativo y en YouTube crea videos largos que generan confianza y clientes mejor informados. Habla de la importancia de buenas fotos, video, drones, herramientas de IA como ChatGPT y, sobre todo, de ser auténtico: las redes son la carretera que trae el tráfico, pero la página web y el CRM son la casa donde se construyen relaciones reales.

Crisis de Vivienda en Puerto Rico: Estado vs. Mercado

Puerto Rico enfrenta una de las peores crisis de vivienda de su historia — un problema con raíces económicas, legales y sociales.
En este episodio, dos voces expertas debaten soluciones desde perspectivas opuestas:

🏛️ Raúl Santiago Bartolomé, planificador urbano, aboga por un Estado más activo y políticas públicas firmes.

🏗️ Alejandro Brito, desarrollador, defiende la innovación y flexibilidad del mercado como motor de cambio.

💡 Temas clave del debate:

• Diagnóstico: alquileres y hipotecas insostenibles, especulación y envejecimiento poblacional.
• El rol del Estado: subsidios, vivienda pública, reforma del CRIM y zonificación inclusiva.
• El sector privado: liberar permisos, reducir trabas y promover modelos mixtos (80/20).
• Permisos y burocracia: el gran cuello de botella.
• Viviendas vacantes: de estorbos públicos a oportunidades.
• Control de rentas: ¿protección necesaria o freno a la inversión?
• Reforma legal y confianza: sin ejecución eficiente, no hay política de vivienda que funcione.

🧩 Conclusión:

No hay una única solución. Puerto Rico necesita una estrategia integral que combine acción estatal, dinamismo del mercado y participación ciudadana. Solo así podremos garantizar el derecho a un hogar digno para todos.

En el nuevo episodio del Urbital Podcast, exploramos un concepto que podría cambiar la manera en que se financian nuestros municipios: el Land Value Tax o Impuesto sobre el Valor del Suelo.
El economista Víctor Ramírez nos acompaña para explicar cómo este modelo, adoptado en varias ciudades del mundo, grava únicamente el valor del terreno —no las estructuras construidas—, incentivando el uso productivo del suelo urbano y desalentando la especulación con lotes vacíos.

Discutimos cómo una reforma así podría sustituir gradualmente el sistema del CRIM, basado todavía en valores de 1957, generando ingresos más estables para los municipios y promoviendo un desarrollo urbano más justo y eficiente.

Además, conversamos con Heriberto Martínez Otero, economista y cooperativista, sobre cómo las cooperativas de vivienda pueden ser parte de la solución al déficit habitacional del país. Al combinar un impuesto al valor del suelo con modelos cooperativos, Puerto Rico podría activar terrenos ociosos, rehabilitar edificios abandonados y fomentar vivienda accesible sin depender únicamente del sector privado o del gobierno.

Cerramos con un repaso del mercado: un panorama estable pero más selectivo, donde compradores buscan valor real y comunidades con potencial de crecimiento.

🎧 Escucha el episodio completo en Spotify, YouTube o Apple Podcasts, y descarga la app Urbital para conocer los precios de propiedades y tomar decisiones informadas.

En este episodio del Urbital Podcast, Giancarlo González conversa con Fernando Gil-Enseñat, David Dávila y Fernando Rodríguez sobre el estado actual del mercado inmobiliario en Puerto Rico, las barreras regulatorias que afectan el desarrollo, y la necesidad de repensar la tributación del suelo como herramienta de equidad y desarrollo urbano.

El análisis parte de transacciones recientes destacadas, como:

• 🏢 Condominio St. Mary’s Plaza, San Juan – $1.19M
• 🏠 Urbanización Santa Teresita, San Juan – $1.1M
• 🏡 Urbanización Baldrich, San Juan – $500K

Y ventas intermedias que reflejan la realidad del comprador promedio:

• Condominio El Centro I – $238K
• Villa Carolina – $220K
• Condominio Camino Real – $152K

La conversación también destaca la venta gentrificadora de la semana, con una transacción de $9.3M en Legends Dorado Beach, probablemente entre LLCs, lo que abre la discusión sobre la falta de transparencia en ventas corporativas que no aparecen en el Registro de la Propiedad, sino en el Departamento de Estado.
💡 Dato curioso: vender las acciones de una corporación propietaria de un inmueble es una forma de transferir propiedad sin reflejarlo oficialmente como una compraventa.

🧾 Tema central: Land Value Tax y la reforma tributaria inmobiliaria

Los invitados analizan cómo el sistema contributivo actual —anclado al valor de reemplazo de 1957— distorsiona la realidad fiscal del país y debilita los ingresos municipales.

El Land Value Tax (LVT) se presenta como una alternativa más justa y eficiente, al gravar solo el valor del suelo y no las edificaciones. Este enfoque:

• Incentiva la construcción y el uso productivo de terrenos vacantes,
• Reduce la especulación,
• Mejora la equidad fiscal, y
• Crea una base contributiva estable vinculada al valor social y económico real del suelo.

📊 Se discute cómo la adopción de un modelo LVT podría modernizar la estructura fiscal, empujar el desarrollo de vivienda y dotar a los municipios de recursos sin aumentar tasas, sino actualizando la base de valoración.

🏗️ Contexto de la industria: Informe de la National Association of Home Builders (NAHB)

Para entender el panorama más amplio, se comentan los hallazgos del reporte reciente de la NAHB:

• Escasez de mano de obra: 74% en enmarcado, 72% en carpintería y 60% en albañilería.
• Aumento en salarios y materiales: costos post-pandemia con alzas de hasta 70% en componentes eléctricos.
• Carga regulatoria: los costos asociados a permisos y requisitos equivalen al 23.8% del precio final de una vivienda nueva.

Esto lleva a los panelistas a comparar la situación local, donde los permisos y trámites también se perciben como el mayor obstáculo para la construcción, representando hasta un 30% del costo final.

💬 Reflexión final

El episodio plantea una visión integral: la vivienda no es solo un asunto de mercado, sino de estructura institucional. Reformar cómo se valoran los terrenos, cómo se cobran los impuestos y cómo se aprueban los permisos podría transformar radicalmente la capacidad de Puerto Rico para atender su crisis de vivienda.