Zins & Ziegel

Viele Investoren denken binär:

Entweder ein Objekt rechnet sich – oder nicht. Doch genau dieses Denken kostet Deals.

In dieser Folge zeigt Michael Schumann, warum Finanzierung kein administrativer Akt ist, sondern ein strategisches Instrument.

Anhand eines Praxisbeispiels erklärt er, wie ein Objekt mit 250.000€ Kaufpreis, 4% Zins und 2% Tilgung zunächst 100€ negativen Cashflow produziert – und warum genau hier die eigentliche Arbeit beginnt.

Du erfährst:

● warum Tilgung Liquidität bindet,

● wie du mit 1% Tilgung Spielraum gewinnst,

● weshalb Kapital parallel investiert werden kann,

● warum konservative ETF-Strategien Teil deiner Gesamtarchitektur sein können,

● wie du Finanzierung aktiv gestaltest statt akzeptierst.

Außerdem:

Einladung zum mobilen Workshop am 21. März in München sowie im April in Frankfurt. Wenn du deine Finanzierungsstrategie auf das nächste Level heben willst, ist diese Episode für dich.

00:00 – Wenn Zinsen das Problem wären

00:43 – Die historische 1%-Phase

01:44 – Immobilien bei 6–8% Zins

02:52 – Beispiel: 4,6% und positiver Cashflow

04:29 – Wie Banken wirklich prüfen

05:07 – Der Stresstest erklärt

06:21 – Bank-Zusage heißt nicht Top-Deal

07:21 – Zinsschock und verpasste Chancen

08:23 – Warten kostet Vermögen

11:27 – Zinsen sind nicht dein Problem

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Bankenready

Du glaubst, du bekommst keine Finanzierung? Dann hast du die Bank noch nie richtig gefragt. In dieser Folge zeige ich dir, was Banken wirklich prüfen, bevor sie dir einen Kredit geben. Spoiler: Es sind keine Emotionen und keine Glaubenssätze, sondern Zahlen, Daten, Fakten.

Ich erkläre dir die Haushaltsrechnung, die Kapitaldienstfähigkeit und warum die Wahl der richtigen Bank über alles entscheidet. Außerdem räume ich mit dem Mythos auf, dass du 20 Prozent Eigenkapital brauchst. In meinen Programmen finanzieren wir regelmäßig über 100 Prozent, mit Konditionen unter 4 Prozent. Ein Mentee hat es geschafft, sein darstellbares Einkommen innerhalb von zwölf Monaten von 3.500 Euro netto auf 5.700 Euro zu strukturieren und kauft jetzt sein zweites Mehrfamilienhaus. Die Frage ist nicht, ob es geht. Die Frage ist, ob du ins Handeln kommst.

Schreibt in die Kommentare: Was hält euch aktuell davon ab, eure erste oder nächste Immobilie zu finanzieren?

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Bankentisch

Wenn Investoren über Aufteilergeschäfte sprechen, reden sie fast immer über Rendite.

Banken reden über etwas völlig anderes: Cashflow-Kontrolle.

In dieser Folge erklärt Michael Schumann, warum der Cashflow-Wasserfall im Aufteilergeschäft die entscheidende Machtfrage ist – und weshalb viele Projekte trotz erfolgreicher Verkäufe in Liquiditätsprobleme geraten.

Du erfährst,

wie sich Cashflow im Aufteiler grundlegend vom Bestand unterscheidet,

warum Banken Kaufpreise zuerst komplett vereinnahmen wollen,

welche Risiken durch Steuern, Kosten und Bilanzierung entstehen,

und wie du mit klaren Regeln zur Mittelverwendung deine Liquidität sicherst.

Michael zeigt anhand eines konkreten Zahlenbeispiels, wie scheinbare Gewinne zu echten Liquiditätsfallen werden – und welche zwei Vertragslösungen Investoren unbedingt mit der Bank verhandeln müssen.

Diese Episode ist Pflicht für alle, die Aufteilergeschäfte professionell strukturieren wollen.

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Bankenready

Warum werden Eigentumswohnungen deutlich besser finanziert als Mehrfamilienhäuser?

Und was hat die Kleindarlehensgrenze damit zu tun?

In dieser Episode erklärt Michael Schumann, warum Banken bei Wohnungen höhere Finanzierungsvolumina pro Quadratmeter zulassen und weshalb Mehrfamilienhäuser häufig schlechter abschneiden – selbst wenn die Zahlen auf den ersten Blick gut aussehen.

Du erfährst:

1. was die Kleindarlehensgrenze wirklich bedeutet
2. warum sie aktuell bei 600.000 Euro liegt
3. weshalb Banken im Kleindarlehensbereich anders bewerten
4. warum das Vergleichswertverfahren Wohnungen begünstigt
5. wieso MFHs fast automatisch ins Ertragswertverfahren rutschen
6. wie sich daraus der Aufteiler-Businesscase entwickelt
7. warum Vergleichswerte oft höher ausfallen als Ertragswerte
8. wie Investoren dadurch höhere Finanzierungen erhalten
9. welche Rolle Bankenakquise dabei spielt
10. worauf du bei Gesprächen mit Banken achten solltest

Eine kompakte Folge für alle, die verstehen wollen, wie Finanzierungen wirklich funktionieren – und warum Aufteilen aktuell so gut läuft.

Timestamps:

1. 00:00 – Warum Wohnungen besser finanziert werden
2. 00:09 – Was die Kleindarlehensgrenze wirklich bedeutet
3. 00:52 – Warum sie bei 600.000 Euro liegt
4. 01:26 – Finanzierung pro Quadratmeter erklärt
5. 01:59 – Unterschiede im Kleindarlehensbereich
6. 02:34 – Vergleichswert statt Ertragswert
7. 03:50 – Warum MFHs fast immer verlieren
8. 04:50 – Der Hebel hinter höheren Vergleichswerten
9. 06:34 – Aufteilen: Zahlenbeispiel aus der Praxis
10. 08:11 – Die wichtigste Frage an deine Bank

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Bankentisch

Was wäre, wenn du Immobilien kaufen könntest, ohne frisches Geld einzubringen?

Genau darum geht es in dieser Episode.

In dieser Folge erkläre ich, wann Finanzierungen ohne Eigenkapital wirklich funktionieren – und wann sie reine Illusion sind. Nicht aus Verkäufersicht, sondern aus echter Bankenlogik.

Du erfährst:

• warum LTV, DSCR und Sicherheiten entscheidend sind

• weshalb Banken nachhaltig rechnen – nicht optimistisch

• wie freie Sicherheiten Eigenkapital ersetzen können

• warum dein Portfolio wichtiger ist als dein Kontostand

• weshalb der Kaufpreis unter Marktwert liegen muss

• wie clevere Grundschuld-Strukturierungen dir heute Vorteile bringen

• wann Bürgschaften als EK-Surrogat funktionieren

Außerdem zeige ich dir anhand eines konkreten Beispiels, wie ein Kauf ohne frisches Geld strukturiert werden kann – inklusive Einkaufsgewinn und Zusatzsicherheiten.

Wenn du verstehen willst, wie Banken wirklich denken und warum manche Investoren trotz Marktphase weiter kaufen, dann ist diese Folge Pflicht.

00:00 – Immobilien kaufen ohne frisches Geld

01:41 – Worum es in dieser Folge wirklich geht

02:22 – Die drei Ebenen der Bank

03:18 – Warum Nachhaltigkeit entscheidend ist

04:26 – Sicherheiten und Realkreditlogik

05:39 – Warum No-Money-Deals oft scheitern

07:12 – Zusatzsicherheiten aus dem Portfolio

08:05 – Der Grundschuld-Hack der Profis

10:49 – Einkaufsgewinn als Schlüssel

13:07 – Die wichtigsten Learnings zusammengefasst

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Bankenready

Viele Investoren glauben, dass Banken Immobilien finanzieren. Das tun sie nicht. Banken finanzieren Menschen. Und genau hier liegt der größte Hebel – oder das größte Risiko.

In dieser Folge erkläre ich, warum der Blanko-Anteil kein Immobilienrisiko ist, sondern ein Persönlichkeits-Check, wie Banken dein Adressenausfallrisiko bewerten und warum Kapitaldienstfähigkeit wichtiger ist als jedes Exposé.

Du erfährst:

1. warum Bonität immer vor Objekt kommt
2. was Banken unter Adressenausfallrisiko verstehen
3. wie Ausfallwahrscheinlichkeit und Blanko-Volumen zusammenwirken
4. warum Kredite oberhalb von 60 % kritisch werden
5. wie risikoadjustiertes Pricing deinen Zinssatz beeinflusst
6. weshalb saubere Bonität Pflicht ist
7. welchen einfachen Hack du sofort nutzen kannst

Diese Folge hilft dir, Bankentscheidungen zu verstehen und deine Finanzierung gezielt zu verbessern.

1. 00:00 – Blanko-Anteil als Persönlichkeits-Check
2. 03:05 – Warum Banken keine Immobilien finanzieren
3. 06:40 – Bonität und Kapitaldienstfähigkeit
4. 10:30 – Adressenausfallrisiko erklärt
5. 14:20 – Ausfallwahrscheinlichkeit und Risiko
6. 18:10 – Blanko-Anteil im Kreditpricing
7. 22:45 – Persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung
8. 27:30 – Die 60-Prozent-Grenze
9. 32:50 – Tilgungsfreie Zeit als Hack
10. 37:40 – Konkrete To-dos für Investoren

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Bankentisch

Es gibt eine Grenze bei Banken, die kaum ein Investor kennt – und genau diese Grenze entscheidet darüber, ob eine Finanzierung schnell und entspannt durchläuft oder plötzlich komplex, langwierig und teuer wird.

In dieser Folge erkläre ich, was es mit dem Retail- bzw. Mengengeschäft auf sich hat, warum Banken unterhalb bestimmter Schwellenwerte deutlich einfacher entscheiden können und weshalb Finanzierungen oberhalb dieser Grenze automatisch in eine völlig andere Prüfungslogik rutschen.

Du erfährst:

• warum Bonität, Immobilie und Prozesse an Schwellenwerte gekoppelt sind
• was §18 KWG, Kleindarlehensgrenzen und Risikorelevanz wirklich bedeuten
• weshalb nicht das einzelne Objekt zählt, sondern dein Gesamtobligo
• warum Marktfolge alles verlangsamt
• weshalb viele Investoren an Volumen scheitern – nicht am Deal
• warum zu viele Einzelwohnungen irgendwann unfinanzierbar werden
• wann der Wechsel zu Mehrfamilienhäusern sinnvoll ist

Diese Folge hilft dir, Banklogik zu verstehen, strategisch zu wachsen und unnötige Finanzierungsprobleme zu vermeiden.

1. 00:00 – Die unsichtbare Grenze bei Banken
2. 03:10 – Was Retail- und Mengengeschäft wirklich bedeutet
3. 06:45 – Warum kleine Finanzierungen einfacher sind
4. 10:20 – Die Rolle von §18 KWG
5. 14:05 – Kleindarlehensgrenzen erklärt
6. 18:30 – Warum dein Gesamtobligo zählt
7. 23:15 – Was passiert oberhalb der Schwelle
8. 28:40 – Blankokredit als Wachstumsbremse
9. 33:50 – Warum viele Wohnungen unattraktiv werden
10. 38:20 – Wann der Wechsel zum MFH sinnvoll ist

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Bankenready

In dieser Folge von Zins und Ziegel erklärt Michael Schumann, warum Banken bei Immobilien häufig nur rund 50 Prozent des Verkehrswertes als werthaltig akzeptieren.

Ausgehend von einem konkreten Beispiel zeigt er, wie sich der Beleihungswert zusammensetzt, warum Banken völlig anders rechnen als Investoren und welche gesetzlichen Vorgaben – vom Kreditwesengesetz bis zum Pfandbriefgesetz – dabei eine zentrale Rolle spielen.

Du erfährst,

• warum der Verkehrswert für Banken nur eine Nebenrolle spielt,
• wie der Beleihungswert wirklich entsteht,
• weshalb aus 1 Million Kaufpreis schnell nur 500.000 Euro Finanzierung werden,
• welche Auswirkungen das auf Eigenkapital, Sicherheiten und Konditionen hat,
• wie du diese Logik im Ankauf und in der Verhandlung für dich nutzt.

• 00:00 – Die Bank akzeptiert nur 50 % deines Verkehrswertes
• 01:45 – Beispiel: 1 Mio Kaufpreis und die Banker-Aussage
• 03:30 – Warum Bank- und Investorenlogik komplett unterschiedlich sind
• 05:20 – Was der Beleihungswert wirklich ist
• 07:40 – Warum Marktschwankungen im Wert einkalkuliert werden
• 09:30 – Realkredit und die entscheidende 60 %-Grenze
• 11:40 – Von 1 Mio auf rund 500.000 Euro erklärt
• 14:00 – Kreditwesengesetz und Pfandbrief einfach erklärt
• 16:30 – Wie du den Beleihungswert im Ankauf nutzen solltest
• 19:00 – Fazit: So gehst du künftig strategisch mit Banken um

Außerdem bekommst du konkrete Hinweise, welche Parameter den Beleihungswert beeinflussen und wie du dich strategisch besser auf Bankgespräche vorbereitest.

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Bankentisch

In dieser Episode zeigt Michael Schumann, warum Kommunikation im Bankenpitch oft wichtiger ist als Zahlen. Er erklärt, wie Banker Wirkung, Fachsprache und Auftreten bewerten und weshalb Vertrauen ein zentraler Bestandteil jeder Kreditentscheidung ist.

Du erfährst:

● wie du durch Sprache Kompetenz signalisierst,

● wie LTV, DSCR und Beleihungswert Gespräche verändern,

● warum Verständnis für Prozesse und Marktfolge entscheidend ist,

● wie du mit gezielten Formulierungen Vertrauen aufbaust,

● welche 7 Sätze deine Position sofort stärken.

00:00 – Ein Satz entscheidet über Millionen

00:23 – Kommunikation als Kreditpsychologie

01:10 – Wie Haltung deine Wirkung verändert

01:28 – Warum biederes Auftreten scheitert

02:33 – Vertrauen entsteht durch Verständnis

03:15 – Warum Fachbegriffe Türen öffnen

04:30 – Die richtigen Fragen im Banktermin

05:09 – Realkredit & KWG richtig einordnen

06:00 – Druck in der Marktfolge verstehen

08:50 – Die 7 Sätze für bessere Bankgespräche

Diese Folge ist ein Leitfaden für jeden, der mit Banken professionell sprechen und langfristig finanzierbar bleiben möchte.

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Bankenready

In dieser Folge erklärt Michael Schumann, was es wirklich braucht, um bankenready zu werden und dauerhaft finanzierbar zu bleiben. Er zeigt, welche Unterlagen, Fähigkeiten und Strukturen Banken von professionellen Investoren erwarten – und warum der Pitch oft wichtiger ist als der Deal selbst.

Themen der Episode:

● wie ein bankenfähiger CV aufgebaut sein muss,

● weshalb eine Projektdarstellung mehr ist als ein Exposé,

● warum Risiken, Kosten und Entwicklung zwingend dokumentiert gehören,

● welche Rolle Track Record, Team und externe Experten spielen,

● welche KPIs Banken 2025 prüfen (LTV, DSCR),

● wie Kommunikation, Auftreten und Story die Entscheidung beeinflussen,

● wie du Entscheider-Ebene statt Vertrieb erreichst.

Diese Folge zeigt, wie echte Professionalität auf Bankenseite wahrgenommen wird – und wie du dich auf Vorstandsebene positionierst.

00:00 – Warum Bankenliebe zählt

00:20 – Was Bankenready bedeutet

01:03 – Der Finanzierungs-Gamechanger

01:26 – Beispiel: Zwischenfinanzierung

02:57 – Dein bankenfähiger CV

03:41 – Projektdarstellung richtig

04:47 – Deal-Entwicklung & Ausblick

05:24 – Track Record wirkt

06:31 – LTV & DSCR Basics

07:18 – Pitch entscheidet alles

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