Mijn kinderen zijn oud genoeg om een huis te kopen. Veel succes, hoor ik u denken. Ze vroegen waarom zijn die huizenprijzen eigenlijk zo hoog? Een traditioneel economisch model kijkt naar een paar factoren. Het inkomen, de rentelasten en werkeloosheid. De werkeloosheid is laag, waardoor potentiële huizenkopers er op vertrouwen dat ze de komende jaren werk hebben. De lonen stijgen tegenwoordig bij de meeste bedrijven met de inflatie mee. Vreemd is wel dat de stijgende rente vrijwel geen invloed heeft. Blijkbaar hebben de andere factoren een grotere invloed.

De inflatie heeft ook een effect. Als de huurprijzen met de inflatie meestijgen, zorgt dat voor extra vraag naar koopwoningen. De overheid doet haar best om de markt uit te schakelen. Dat is een keuze, maar het heeft wel een prijs. PVDA/GroenLinks wil dat maar liefst 2/3 van de Nederlandse bevolking in aanmerking komt voor sociale huur. Als 2/3 van de Nederlandse bevolking zo hulpbehoevend is dat ze sociale huur nodig heeft, dan is het slecht gesteld met de Nederlandse economie.

Net als op de gewone financiële markten is er ook de sentimentsfactor. Potentiële huizenkopers hebben last van FOMO. Logisch, ieder jaar dat je wacht zijn de huizen weer 10% duurder. Aangezien een gemiddeld huis momenteel zo rond de 500.000 kost, ben je ieder jaar 50.000 meer kwijt. Om dat bij te houden moet je 50.000 netto per jaar verdienen. Dat is eur 6.500 bruto per maand, waarmee je in de top 10% van de hoogste inkomens zit.

In een normale markt zorgt een stijgende prijs voor een dalende vraag. Op de huizenmarkt lijkt sprake van het omgekeerde. Het aanbod neemt nauwelijks toe. En hoe harder de huizenprijzen stijgen, hoe liever mensen willen kopen. Let wel, op lange termijn gaat die economische wetmatigheid wel op. Op een gegeven moment is de prijs zo hoog dat potentiële huizenkopers het echt niet meer kunnen kopen.

Eigenlijk zou je een beleggingsfonds moeten hebben wat in Nederlandse huizen belegd. Die zijn er wel, maar alleen beschikbaar voor pensioenfondsen en verzekeraars. Stel je voor dat je in plaats van te sparen in een dergelijk fonds zou kunnen beleggen. Dat zou een mooie belegging voor potentiële huizenkopers zijn. In Duitsland zijn die fondsen er wel. De intrinsieke waarde van deze fondsen heeft een redelijke correlatie met de huizenprijs. Logisch. Blijft er nog wel een probleempje over. Meneer Markt is nogal wispelturig. De intrinsieke waarde mag dan tred houden met de huizenmarkt, maar de koersen van deze fondsen reageren veel heftiger, vooral op de obligatierente. Daardoor is er een enorme discrepantie tussen de huizenmarkt en deze huizenfondsen. Dus veel optimisme op de huizenmarkt en veel pessimisme op de aandelen daarvan. Wie weet is het een voorbode van de huizenmarkt. Mijn kinderen zouden er in ieder geval blij mee zijn.

Corné van Zeijl is analist en strateeg bij Cardano en belegt ook privé. Reageer via [email protected]. Deze column kun je ook iedere donderdag lezen in het FD.

See omnystudio.com/listener for privacy information.