ÇA FAIT UN BAIL ! Podcast Immobilier

Jonathan Anguelov, investit dans l'immobilier depuis ses 18 ans : il raconte comment il est passé de la location saisonnière au rachat d'un hôtel à Paris, et ce que ça rapporte vraiment.

Dans ce focus :

• De la location saisonnière à Paris au rachat d'un hôtel : pourquoi revendre une dizaine de meublés pour consolider

• Racheter un hôtel zéro étoile dans un quartier en gentrification : 800 m², 29 chambres, un peu moins de 6 M€ tout compris

• Tenir un crédit hôtelier sans aucun revenu pendant le Covid

• Les chiffres d'un hôtel stabilisé : 1,7 M€ de chiffre d'affaires, 600 à 700 k€ d'EBITDA

• Recruter un directeur d'hôtel qui pense comme un entrepreneur, pas comme un salarié

• Foncière diversifiée et marchand de biens : financer l'hôtellerie avec les plus-values

• Le modèle de l'hôtel économique mais beau : petites chambres, cuisines, zéro staff

• Le système des étoiles : comment fonctionne la grille de points Atout France

Et vous, vous passeriez de l'investissement locatif classique à l'immobilier opéré ?

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CHAPITRAGE

00:00 Du meublé touristique à l'hôtel

02:48 Racheter un hôtel zéro étoile

04:22 Covid : tenir le crédit sans revenus

06:32 Recruter un directeur d'hôtel

10:31 Rendement de 10 à 20 % et risque

14:44 Hôtel automatisé sans accueil

17:14 Classement hôtelier : le système des étoiles

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Taylor Chiche a passé plus de 15 ans dans la restauration et la nuit à Paris avant de devenir franchiseur, franchisé et investisseur immobilier : il explique pourquoi un réseau de franchise est aussi un jeu immobilier.

Dans ce focus :

• Racheter un fonds de commerce et créer une marque plutôt qu'être restaurateur

• Franchiseur ou franchisé : créer ses propres enseignes en centre commercial ou exploiter celles des autres

• Créer des fonds de commerce qui ne valent presque rien au départ et les revendre à un groupe

• Pourquoi McDonald's ou Zara se valorisent aussi par leur immobilier

• Ce qui fait la valeur d'un fonds de commerce : le chiffre d'affaires et l'emplacement

• Bien se placer en centre commercial : flux, zone restauration, proximité d'une locomotive

• Transformer une ancienne boutique en restaurant : accord du bailleur, extraction, travaux

• Frais de raccordement : payer environ 100 000 € une cellule récupérée par le centre, là où un fonds coûte entre 300 000 € et 2 M€

• Master franchise et contrats de développement : ce qui change selon la notoriété de la marque

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00:00 Racheter un fonds, créer une marque

03:16 Créer des fonds de commerce revendables

05:26 Ce qui valorise un fonds de commerce

08:31 Frais de raccordement : payer moins cher

09:30 Master franchise et contrats de développement

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Comment augmenter la rentabilité de votre Airbnb sans toucher au prix de la nuit ? Avec l'upsell, c'est-à-dire la vente complémentaire. Une bonne offre peut représenter entre 8 et 15 % de chiffre d'affaires en plus sur une année : un vrai 13e mois.

Je vous en parle parce que je suis en train de mettre en location nos deux Airbnb atypiques à côté du château, Secret Garden et Poésie Minérale. Je commence par un point honnête sur les travaux et nos erreurs, puis sur tout ce qu'il reste à faire avant d'ouvrir : livret d'accueil, sécurité, équipe de ménage, messages automatiques, effet waouh à l'arrivée. Avec un mot sur les nouvelles règles Airbnb, qui interdisent de demander aux voyageurs de faire la vaisselle ou d'enlever les draps.

Ensuite, les 4 moments où vous pouvez vendre (à la réservation, à J-2, sur place et après le séjour) et 10 upsells concrets : repas, pack romantique, early check-in et late check-out à 100 % de marge, lit bébé, activités à la commission, transfert depuis la gare, privatisation d'un spa, carte cadeau, nuits orphelines, télétravail et changement de décor.

Pour finir, des nouvelles du château après le Grand Rex. Vous organisez un séminaire ou un événement d'au moins 15 personnes ?

Venez le visiter lors des portes ouvertes du 3 décembre !

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00:00 Booster la rentabilité de son Airbnb

00:40 Rénover un Airbnb atypique : nos erreurs

04:22 Livret d'accueil et nouvelles règles Airbnb

07:16 Ménage, messages, accueil : se préparer à louer

09:07 Upsell : les 4 moments pour vendre

10:23 Repas, pack romantique, early check-in

14:30 Lit bébé, activités, privatisation

17:01 Carte cadeau, nuits orphelines, télétravail

20:58 Le château après le Grand Rex

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Qu'est-ce qui va changer pour les investisseurs immobiliers avec la présidentielle 2027 ? J'ai cherché une vidéo ou un podcast qui réponde à cette question… et je n'ai rien trouvé. Alors j'ai décortiqué moi-même les programmes et les prises de position de six candidats : Marine Le Pen, Jean-Luc Mélenchon, Raphaël Glucksmann, Gabriel Attal, Édouard Philippe et Bruno Retailleau.

Faut-il investir maintenant ou attendre les élections ? Je vous donne ma réponse en fin d'épisode.

Référence de l’épisode :

L'assemblée citoyenne « Un commun accord » lancée par Jean-Marc Jancovici : https://www.uncommunaccord.fr/

00:00 Présidentielle 2027 et immobilier

02:59 Six candidats, six visions

06:01 L'encadrement des loyers

07:29 DPE et passoires thermiques

09:32 La fiscalité des propriétaires

12:16 Airbnb et location saisonnière

13:36 Trois doctrines face à face

14:56 Faut-il attendre pour investir ?

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Investissement immobilier à Paris : comment Thierry Hermann a doublé la valeur d'un immeuble en indivision. Opérateur immobilier et dirigeant d'une foncière familiale qui réalise près de 100 millions d'euros d'opérations par an, il décortique une vraie opération de marchand de biens, de la négociation jusqu'à la revente.

Dans ce Focus, vous découvrirez aussi :

✅ comment une petite opération montée à deux sur des murs de restaurant a rapporté 100 000 € de plus-value en trois mois ;

✅ l'opération qui a mal tourné à La Défense avec la hausse des taux d'intérêt ;

✅ pourquoi il vaut parfois mieux accepter une petite perte que d'immobiliser son capital pendant des années.

🎙️ Extrait de l'épisode complet avec Thierry Hermann, à retrouver sur la chaîne.

#investissementimmobilier #immobilier #marchanddebiens #indivision #immobilierparis #plusvalue #foncière #podcastimmobilier

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Je reçois Thierry Herrmann, qui dirige une foncière familiale fondée à Strasbourg en 1946, et qui gère 100 M€ d'acquisitions et de cessions par an.

Au programme : Acheter sous le marché, changement d'usage, club deal, indivision, racheter un immeuble décoté et le revendre x2. Murs commerciaux : +100 000 € de plus-value en 3 mois. Moins-value : couper ses pertes face à la hausse des taux. Effet de levier : diversifier vers hôtellerie, self-stockage et logistique. Crise du logement et présidentielle 2027.

00:00 Intro

00:30 Foncière et marchand de biens : le modèle

07:53 Création de valeur : le changement d'usage

11:06 Club deals et co-investissement

15:03 Effet de levier et diversification d'actifs

20:46 Indivision : acheter décoté, revendre x2

27:27 Moins-value : savoir couper ses pertes

32:12 Crise du logement et présidentielle 2027

37:38 Racing : le business du football pro

43:47 Investir avec des taux à 3,5 %

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Marchand de biens est un métier difficile qui comporte des risques et qui demande une véritable formation. Tu peux répondre à ce questionnaire en moins de 60 secondes, je te redirigerai vers un accompagnement adapté pour te lancer : https://forms.gle/CLHdosQAecgm8FDU9

Eric fait de l’immobilier « intensif » depuis plus de 16 ans.

Découpe d'immeubles, de terrains, changements de destination, investissement en Espagne et aux USA. Il est aujourd'hui Président de la Fédération des marchands de biens.

Si l'achat-revente t'intéresse, cet épisode est le guide qu'il te faut ! Il nous raconte ses meilleurs investissements et ses pires anecdotes (arnaque à 400 000 €...)

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Reçois le top 10 des villes où investir en 2026 : https://tally.so/r/2EyK5p?utm_source=cafaitunbail
Ce sont les villes qui allient le mieux rentabilité locative et solidité de marché.

Ce focus est extrait de l'épisode de Ça fait un bail avec Thomas Cornu, fondateur de LyBox.

Thomas a de la data sur les 35 000 communes de France. Je lui ai demandé de sortir le vrai classement des villes où investir en 2026 : pas un top 10 écrit pour Google, un classement construit sur ses propres chiffres, avec la méthodologie posée à l'écran.

Si vous cherchez où investir en 2026 et que vous voulez une méthode plutôt qu'une liste de plus, commencez par ce focus, puis prenez l'épisode complet : on y cherche un bien rentable en direct, et on en trouve un à Niort (sploiler) en cinq minutes.

🎧 L'épisode complet : https://audmns.com/LEPEIVO

CHAPITRAGE

00:00 La méthode du classement

01:36 Les 20 villes les plus rentables de France

03:13 Rendement, plus-value et solidité

04:50 Le top 10 des villes les plus rentables de France

Collaboration commerciale

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Reçois le top 10 des villes où investir en 2026 : https://tally.so/r/2EyK5p?utm_source=cafaitunbail
Ce sont les villes qui allient le mieux rentabilité locative et solidité de marché.

Aujourd'hui, je reçois Thomas Cornu cinq ans après son premier passage sur Ça fait un bail, pour reprendre à zéro la méthodologie d'investissement locatif, adaptée au marché 2026 !
Il a créé LyBox, un outil unique pour analyser le marché immobilier, trouver des biens rentables et calculer sa fiscalité.

On parle chiffres concrets : combien ça coûte d'attendre , la différence chiffrée entre rentabilité et rendement , le seuil de 6,5 % net pour s'autofinancer avec les conditions actuelles, la méthode d'analyse d'annonce en mode tunnel (prix, travaux, loyers, puis appel, puis visite seulement pour vérifier)

Et parce qu'un exercice vaut mieux qu'un long discours, on cherche ensemble en direct un bien rentable. Un épisode très concret, une mini-formation gratuite, pour tous ceux qui hésitent à se lancer et ont besoin d'une méthode pas à pas.

00:00 Investissement locatif en 2026

04:44 Le coût de l'attente

08:24 Construire sa stratégie

16:03 Choisir sa ville

20:40 Analyser une annonce

24:50 Le marché invisible

30:45 Le classement des villes

37:07 Trouver un bien rentable

41:04 Perspectives 2026-2027

Collaboration commerciale

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🎥 La vidéo de visite des logements : https://youtu.be/24Y7G1Otntw

🎙️ L'épisode avec Alexandre et Anthony : https://audmns.com/gAcKbJG

Si vous cherchez une décoratrice d’intérieur, contactez Ludivine de ma part : [email protected]

Cette maison, on la lorgnait depuis longtemps : c'est la seule vraiment proche du domaine. Quand elle est partie en vente, elle a été vendue en 48 heures, au prix, avant même que j'aie pu appeler l'agent. Sauf qu'un mot dans l'annonce m'a marqué : « au calme ». Or on organise des mariages et des séminaires juste à côté. Je vous raconte comment j'ai demandé à rencontrer les acheteurs, comment ça s'est très mal passé, et comment on a fini par récupérer le bien au même prix.

Ensuite, place au projet. Une longère de 120 m² avec une partie de la charpente à refaire, en pleine campagne sarthoise, ce n'est pas rentable en l'état. On l'a donc divisée en trois logements : un pour notre régisseur, et deux locations courte durée sur une thématique forte, entre forêt et balnéo. Poésie Minérale et Secret Garden : deux logements insolites pensés pour qu'on ait l'impression d'être dehors, dans 30 m².

Je vous parle aussi des travaux, et là je suis franc : une première entreprise qui pose des câbles électriques nus dans l'isolation, un constat d'huissier, un chantier arrêté, du placo et de l'électricité entièrement déposés pour tout refaire. Du temps et de l'argent perdus, mais on n'avait pas le choix.

Si vous vous demandez si l'immobilier atypique vaut vraiment le coup, cet épisode vous donne les montants réels, les erreurs à ne pas reproduire sur les fournitures de déco, et la méthode pour viser 100 000 € investis par logement.

00:00 : Bienvenue sur Ça Fait un Bail !

02:05 : Comment j'ai fait sauter une vente pour récupérer la maison voisine

06:58 : Trois logements, dont deux Airbnb atypiques : le concept

11:00 : Travaux : l'entreprise qui a tout saboté

14:16 : 300 000 € investis : les vrais chiffres et la rentabilité visée

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