Dans cet épisode, je décortique 7 raisons pour lesquelles je refuse de toucher à la bourse et à la crypto… du moins tant que mes priorités d’investisseur immobilier ne sont pas pleinement exploitées.

On parle banques, effet de levier, stress inutile, ego trap, argent immobilisé trop longtemps, et pourquoi les marchés financiers ne fonctionnent réellement que sur du très long terme (8 à 10 ans).

Un épisode cash, pour remettre de l’ordre entre immo, placements, priorités stratégiques et gestion du capital — et comprendre quand, et seulement quand, il devient pertinent de se diversifier en actions.

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Très souvent, lorsque l'on commence ses recherches, on imagine qu'à côté de chez soi c'est forcément une mauvaise idée.

Alors oui, parfois il y a de bonnes raisons de penser cela.

Mais en réalité, il y a plein de cas où l'on se trompe.

On est juste victime du syndrome de l'herbe est plus verte ailleurs.

Dans cet épisode, je vous explique pourquoi depuis quelques temps j'encourage tous les membres de notre Club a bien guetter ce qui se passe sur le marché immobilier près de chez soi.

Bonne écoute,

Dorine

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Cet épisode fait partie d’une réflexion globale que je mène, pour essayer de comprendre le pourquoi certains réussissent super bien, et d’autres stagnent.

Et les calculs d’efforts sont l’un des axes que j’observe qu’il est intéressant que je vous partage.

Qu’est-ce que j’entends par calcul d’effort :

C’est le fait de réfléchir à quel va être l’effort pour obtenir un résultat.

Donc dans l’idée, c’est plutôt très bien dans certains contextes.

J’avais déjà notamment parlé de « taux horaire », qui est la notion simple de savoir combien on considère que l’on est capable de produire comme valeur, et donc de vérifier que les tâches à faible valeur ajoutée soient déléguées lorsqu’elles valent moins que ce fameux taux horaire. C’est la base.

Par exemple, quelqu’un doué en travaux qui n’est pas très bien payé au quotidien a tout intérêt à s’investir à fond dans les travaux immobilier car il va largement rentabiliser son temps.

Par contre, quelqu’un qui a une forte capacité d’endettement ou avec un taux horaire élevé, aura bien plus de valeur à se concentrer sur son deuxième investissement plutôt que de s’embourber dans des travaux.

Donc dans cette optique, c’est intelligent de calculer son effort.

J’appelle cela finalement plutôt un calcul stratégique de là où l’on place ses efforts. Et cela est très positif.

Par contre, j’ai un problème ou en tout cas un gros doute quant au succès des « calculateurs d’effort ».

Ce sont les personnes qui vont toujours se référer à l’effort d’une tâche, sans s’y adonner pleinement.

De ne pas aller au bout de la déco, de ne pas aller au bout de la compréhension de la fiscalité, de ne pas aller au bout pour enchaîner les visites de bien, de préférer faire appel à un courtier pour s’éviter 5 RDV bancaires. D’expérience, ça ne paie pas.

C’est celui qui va faire cet extra mile qui va cartonner.

Cette capacité à se dire, allez j’y vais, et maintenant que j’y suis je donne tout, j’arrête de compter mes efforts.

Et c’est un point très important.

Ça marche à la fois pour les investissements, mais ça marche aussi pour l’entrepreneuriat. Je crois profondément à la puissance de se dédier corps et âme à ses objectifs. Et que c’est ainsi que les résultats vont au delà de nos espérances.

C’est cette envie et se plaisir d’optimiser ses actions, de les réaliser à la perfection, avec un esprit de dépassement de soi. Pas « juste de faire le nécessaire ».

Je vois vraiment ça comme une sacrée différence.

Dans les exemples : d’aller au delà des standards de ce que l’on livre aux locataires, de donner dans le podcast sans « compter » ce que je livre…

Bonne écoute,

Dorine

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Il y a trois axes de réflexion, réflexion à se poser par rapport à cette question :

1. Combien d'apport va-t-il me rester pour le prochain projet ? Est-ce que je vais être encore finançable ou pas ?
2. Combien je vais réussir à mettre d'argent de côté grâce au fait que ce soit 25 ans plutôt que 20 ans ?
3. Et est-ce que j'ai bien exploité le différé total et le différé partiel qui sont en tant que tel des outils puissants pour renflouer sa trésorerie ?

Bonne écoute,

Et merci à Marie de m'avoir inspiré cet épisode via Instagram

Dorine

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On parle souvent de construire son patrimoine immobilier.

Mais beaucoup plus rarement... de le faire durer.

En France, la moitié seulement du niveau de richesse des parents se retrouve chez les enfants.

Deux générations suffisent souvent pour que des millions d'euros se transforment en presque rien.

Dans cet épisode, on plonge dans les chiffres, les études, et les histoires réelles pour comprendre pourquoi les fortunes immobilières disparaissent si vite.

Cet épisode part de 3 observations :

1. Des personnes de mon entourage, ou parmi nos membres, relations, qui ont des héritages solides, qui en deux générations se réduit à zéro.
2. Les gens qui ne préparent que rarement leur succession : et ça je ne suis pas la seule à le ressentir (Un sondage d'OpinionWay d'avril 2023 dit qu'une large majorité des Français (81 %) estime que le fait d’anticiper sa transmission successorale est encore trop rare.)
3. Les personnes issues de la noblesse ne sont plus vraiment riches contrairement à ce qu'on pourrait croire.

Du coup, je suis allée fouiller pour voir si mes observations étaient également vraies à plus grande échelle.

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Vous êtes peut-être du genre à vouloir tout comprendre pour investir en immobilier ?

Forcément, on pense se prémunir de plein de problèmes si l'on comprend tout.

Et si on est hyper intelligent et que l'on comprend tout et maîtrise tous les aspects techniques de l'investissement immobilier, forcément on sera un excellent investisseur.

Eh bien pas sûr !

Mes années d'expérience à accompagner d'autres personnes à investir en immobilier m'ont bien appris une chose.

Ce n'est pas nécessairement les personnes les plus intelligentes sur le papier qui vont le mieux réussir.

Il y a des compétences oubliées, que l'on ne met hélas pas ou peu en avant dans le système aujourd'hui :

Ce sont les "soft skills", que je vais appeler ici "intelligence émotionnelle".

Et dans cet épisode, je vais vous inviter à réaliser quelques exercices d'observation pour que vous réfléchissiez à la question :

1. La conscience de soi
2. La gestion de ses émotions
3. La tolérance à l'incertitude
4. L'empathie
5. La connexion à ses motivations

Bonne écoute,

Dorine

PS : Je n'ai pas du tout le prétexte de vous dire que j'ai tout compris sur le sujet loin de là, ce sont mes observations à date, et j'ai bien l'intention de continuer à étudier ce phénomène que je trouve fascinant : pourquoi certains réussissent dans leurs investissements et pas d'autres.

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Et chaque façon a ses avantages et ses inconvénients.

L’investisseur immobilier à succès est celui qui va réussir à tirer le meilleur parti de ces 3 piliers.

1.⁠ ⁠La locomotive : qui devrait être le socle fondateur de tout investisseur immobilier, j’ai nommé, le remboursement de capital.

2.⁠ ⁠⁠les bonbons : qui sont le cash-flow positif, indispensables si l’on veut pouvoir réinjecter de l’énergie dans la locomotive. Sans bonbons, la locomotive ne pourra plus accélérer.

3.⁠ ⁠⁠La cerise sur le gâteau : c’est la plus-value à la revente. Je n’aime pas du tout me baser sur la plus-value pour prendre mes décisions d’investisseure. Car la plus-value est un élément que l’on ne peut pas maîtriser et qui est plutôt de l’ordre de la spéculation.

Bonne écoute,

Dorine

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On pense déjà qu'on a peu de temps, qu'on est déjà tellement débordé, qu'on voit déjà trop peu nos enfants, notre conjoint.

Et si on se rajoute un projet immobilier dans tout ça, on arrivera pas à tout gérer de front, et que c'est la famille qui en subira les conséquences.

Or, si on se retrouve dans cette situation d'être déjà au bout du bout, c'est que justement on a l'espoir que l'investissement immobilier soit notre porte de sortie pour améliorer notre vie de famille.

Dans cet épisode, je vous partage ma méthode, pour que l'investissement immobilier n'affecte pas négativement la vie de famille, au contraire !

Les 3 étapes consistent :

• Communiquer ouvertement sus ses besoins et pourquoi on pense que l'investissement immobilier est la solution
• Impliquer son conjoint au maximum dans les réflexion et décisions, pour qu'il joue avec nous et non pas "contre nous". Et faire participer les enfants à certaines étapes de la vie de l'investissement.
• Adapter son "rythme de vie d'investisseur", pour qu'il soit compatible, car comme vous le savez, l'investissement immobilier est un marathon, et non pas un sprint, donc il faut toujours garder en tête que le but but c'est de durer, et non pas de se crâmer.

Bonne écoute,

Dorine

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Vous pensez que c’est une bonne idée d’aller voir son banquier pour lui demander combien vous pouvez emprunter pour votre prochain investissement locatif ?

Erreur !

Et ce n’est pas la seule que les personnes commettent en ce qui concerne l’estimation de budget.

Dans cet épisode, je vais vous partager les 3 erreurs fatales que les investisseurs immobiliers débutants commettent lorsqu’ils réfléchissent à leur budget pour leur prochain investissement.

1.⁠ ⁠D’aller voir le banquier ou un courtier pour lui demander d’estimer à notre place

2.⁠ ⁠De se baser uniquement sur son taux d’endettement pour faire les calculs

3.⁠ ⁠⁠D’oublier le principe de proportionnalité qui est pourtant essentiel

Je vais d’ailleurs dans cet épisode vous réexpliquer pourquoi le taux d’endettement a été créé, et pourquoi il est moins important pour nous les investisseurs.

Bonne écoute,

Dorine

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Pour cela, elles invoquent principalement trois justifications :

1. Car elles ont peur et donc que ça les rassure. Elles se disent que ça va les débloquer mentalement pour la suite.

2. Pour ne pas dépasser le taux d’endettement de 35%. En se disant que ainsi elles pourront faire une deuxième opération.

3. Et parfois elles argumentent que ce sera leur bac à sable, c’est-à-dire que ainsi elles vont apprendre à investir, et puis lorsqu’elles voudront faire plus gros, elles feront appel à un accompagnement.

Dans cet épisode, je vous explique les angles morts de ces 3 raisonnements.

Et je vous donne les trois raisons qui devraient vous pousser à nécessairement commencer de façon ambitieuse avec des projets de taille optimale dans vos investissements.

Les trois raisons que j’invoque :

1. L’énergie : l’énergie pour réaliser un petit projet est quasi-équivalente la réalisation d’un gros projet.

2. Le temps : le temps est à la fois le meilleur ami et le pire ennemi de l’investisseur. Comment c’est petit c’est perdre énormément de temps de remboursement de capital et donc beaucoup d’argent.

3.⁠ La crédibilité : comment aller voir un banquier pour acheter un immeuble si son premier investissement était un petit appartement. La crédibilité se crée en faisant des projets rentables et conséquents.

Bonne écoute,

Dorine

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