Les Investisseurs Sereins - Investissement Immobilier Rentable

A ce stade, vous avez le bon état d'esprit optimiste, une priorité claire et vous avez même fait du message dans vos projets moins prioritaires, un objectif de cash-flow et de remboursement de capital, un budget minimum.

Maintenant, on va commencer à réfléchir à la bonne stratégie qui va nous correspondre :

1. on détruit les idées reçues, de type :
   1. pas dans telle localisation
   2. pas de colocation
   3. pas tel type de locataire
   4. surtout pas cette fiscalité
   5. pas de LCD car trop chronophage
2. Souvent, ça se base sur des peurs infondées, ce sont des manipulations de notre cerveau pour ne pas passer à l'action. Donc on respire un bon coup et on met ça de côté et on va analyser méthodiquement la stratégie qui est faite pour nous. Quelles sont ces peurs qui sont ancrées et nous poussent à avoir ce raisonnement ?
3. On attaque notre portrait robot :
   1. Des peurs : on les note ! elles ont le droit d'exister et on en a tous !
   2. Des choses factuelles sur nous : notre métier, nos expériences passées, nos qualités qui pourraient être utile en immobilier (appétence LCD, monde médical, travaux)
   3. On connecte aussi par rapport à la réalité de sa vie : notre localisation, le temps qu'on a, nos envies.
4. On connecte budget et objectifs :
   1. 200€/mois de cash-flow tous les 100 000 € investis en Longue durée classique.
   2. 500€/mois de cash-flow tous les 100 000 € investis en Courte Durée ou stratégie plus agressive.
   3. 400€/mois de remboursement de capital moyen tous les 100 000 € empruntés remboursés par le locataire.
5. On définit une zone de recherche "facile pour nous", et on regarde le type de bien qui existe sur notre budget. Et rendez-vous au prochain épisode pour le démarrage des recherches.

Bonne écoute,

Dorine

Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Normalement lorsque vous démarrez l'écoute de cet épisode, vous avez écouté les deux précédents de la série, sinon je vous invite vivement à aller les écoutez.

En résumé, dans le premier épisode de la série on avait pris du recul, pris de la distance et on s'est mis dans un état de confiance que l'on va y arriver.

Dans le second épisode, on a fait le tri sur les priorités de notre vie, et si votre investissement immobilier s'est dégagé comme prioritaire, vous avez défini un double objectif : le cash-flow visé ainsi que le remboursement de capital mensuel visé.

Maintenant il nous manque un dernier paramètre :

Celui de prendre conscience de son budget.

Car pour commencer à réfléchir aux stratégies qui vont nous permettre d'atteindre l'objectif de cash-flow et l'objectif de remboursement de capital mensuel visé, il faut se rendre compte de combien on pourrait emprunter.

Pour cela, je vous invite à faire 3 calculs :

1. Le taux d'endettement (bête et méchant) : vous allez vous débrouiller : ce sont des dépenses divisées par des revenus. En dépenses on compte toutes les mensualités, son loyer si on est locataire, prêt étudiant, leasing, et on divise le tout par ses revenus : revenus salariés ou rémunérations et 70% des loyers si vous avez déjà des investissements locatifs.
2. Le facteur de l'épargne disponible : 100 000 € -> x 5 -> 500 000 €. On avise avec 20% d'apport ce qu'on pourrait faire.
3. La proportion par rapport au patrimoine net existant : tout ce que vous possédez moins le reste à rembourser. Imaginons ça vous donne 300 000 € -> alors je vise au moins un projet à 300 000 €.

Ratio effort / différence de patrimoine !

Bonne écoute,

Dorine

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Voici les 4 étapes pour définir un objectif SOLIDE en immobilier.

1. Posez les grands projets de votre vie du moment, ces grandes occupations que vous avez en ce moment.Exemple : organiser les vacances du mois d'août, lancer tel projet perso, agrandir la maison, un déménagement, ...
2. On fait l'état de sa vie actuelle en ressenti :
   1. On écrit tout ce qui va bien dans notre vie, ce pour quoi on a de la gratitude
   2. On écrit tout ce qui ne va pas, qui nous énerve, qui nous prend de l'énergie
3. On sélectionne le point le plus important que l'on veut traiter dans les prochains mois.Si c'est pas l'investissement, ce n'est pas grave, revenez sur votre projet plus tard.Si c'est l'investissement (notamment immobilier), alors passez à la suite.
   
   Et l'étape un va vous permettre de vérifier que vous êtes bien en train de mettre votre temps et votre énergie au bon endroit. Peut-être que vous allez devoir faire le ménage dans vos projets du moment, pour laisser la place à votre projet d'investissement.
4. On définit son objectif de cash-flow ET son objectif de remboursement de capital, avec la date butoir qui nous convient.

Et bien sûr, abonnez-vous pour ne pas rater le prochain épisode,

à très vite,

Dorine

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Cela fait peut-être des mois voire des années que tu n'avances pas comme tu veux sur tes investissements.

Il est temps de faire un pas en arrière, de prendre du recul, et de comprendre pourquoi ça n'avance pas.

En général, j'observe plusieurs raisons majeures :

• les personnes qui changent de stratégie tous les quatre matins, ils voient de la lumière, une stratégie miracle, s'investissent dedans, commencent à douter, puis remettent en cause la stratégie, et changent.
• les personnes qui veulent tout maîtriser avant de se lancer : la fiscalité, la localisation parfaite, la rentabilité optimale, pas de colocation, pas dans telle localité, en réalité, ce sont des profils qui rationalisent alors qu'en fait ils sont juste morts de trouille. Et ils cherchent à chaque fois dans le cerveau la zone d'ombre qui justifie de ne pas passer à l'action.
• les personnes qui ont l'impression que tout est cadré, mais qu'il n'y a rien de rentable sur le marché : ils savent ce qu'ils cherchent, ont écouté beaucoup de podcasts, sont au clair sur leur stratégie, comprennent la fiscalité, mais quand il faut y aller, sincèrement, ils ne trouvent pas. (cette raison est parfois corrélée à la première)
• ceux qui se laissent influencer par les "mauvais professionnels" ou par leur entourage. Ils voient bien que ça ne tient pas la route. Ils se sentent seuls, en contrariété avec les gens qu'ils côtoient.
• ceux qui sont tétanisés à l'idée de se tromper.

Le problème, c'est que ça vous met dans un sentiment d'échec, un découragement s'installe.

Nombreux sont ceux qui abandonnent, en rejetant le problème souvent sur la conjoncture, que c'est pas possible, que ça n'existe pas...

Ou ils se résignent à acheter un bien bof, pas très rentable, mais au moins ils ont fait quelque chose : et c'est déjà ça. Mais ça ne donne pas l'élan nécessaire pour la suite.

Dans cet épisode, je vous invite à désormais faire un pas de côté, et de vous rendre compte que vous êtes entrés dans un processus, un processus long et difficile, mais que vous êtes capable d'y arriver.

Il faut lever le stress, et changer de méthode.

Donc changez d'idée sur les prochains jours, interdisez-vous d'aller sur le boncoin et arrêter d'écouter du blabla sur l'immobilier sur les réseaux sociaux, et juste on se détend.

Bonne écoute,

Dorine

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On a tous des aspirations financières, et elles sont forcément dans l'une de ces catégories :

1. La sécurité familiale
2. La retraite et les vieux jours
3. Les compléments de revenus ou une augmentation de revenus tout simplement
4. La liberté financière, pouvoir arrêter de travailler
5. La richesse pour la richesse (l'objectif de devenir très riche et puissant)

Et dans l'épisode je vous détaille les moyens d'atteindre ces différents objectifs.

Bonne écoute,

Dorine

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Comment remplacer son salaire grâce aux investissements immobiliers alors que l'on commence avec un taux d'endettement déjà élevé et des économies limitées ?

Le parcours de Caroline est tout simplement exceptionnel. Elle a fait partie du Club Des Investisseurs sereins pendant près de deux ans.

Elle était une Membre assidue et a réussi à sauter le Pas, y croire, prendre les décisions qui s'imposaient à elle, accepter la part du risque également.

Forte de son expérience avec l'achat de 3 Immeubles en l'espace de 18 mois, elle est désormais Coach dans le Club Des Investisseurs Sereins.

Bonne écoute,

Dorine

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Devenir investisseur ou entrepreneur, c’est avant tout changer de statut : on passe d’une position de dépendance (salarié dépendant de l’État ou de l’entreprise) à une position de responsable. Être responsable signifie assumer les conséquences de ses décisions, bonnes comme mauvaises. Contrairement au salarié, dont les erreurs sont prises en charge par un supérieur ou une structure, l’investisseur est le responsable dans la pièce.

Ce rôle implique des contraintes fortes : être disponible, réactif, prévoir une trésorerie de sécurité, ne pas agir avec insouciance et accepter que les risques et les erreurs reposent sur soi. Le « coût caché » de l’investissement n’est donc pas vraiment financier, mais surtout mental et émotionnel : accepter cette responsabilité au quotidien.

Même si c’est exigeant, être responsable peut aussi être une position valorisante et enrichissante.

Bonne écoute,

Dorine

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On vous dis tout : la négociation, le prix d'achat, le montant des travaux, le prêt obtenu, son taux, sa durée, la fiscalité choisie, la mensualité, la projection de loyers.

Enfin, nous sommes propriétaires de notre 4ème immeuble.

Mais cette fois on l'a joué différemment que nos 3 premiers immeubles.

Car nos objectifs n'étaient pas les mêmes.

Bonne écoute,

Cyril et Dorine

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Parfois on voit certains investisseurs faire eux-même tous leurs chantiers. C'est sûr que ça améliore forcément la rentabilité, mais franchement, c'est dangereux.

Il faut voir cela comme un joker, qui doit être utilisé à bon escient, au bon moment.

Je développe notamment la notion de cycle d'investissement.

Je précise d'ailleurs que dans l'épisode je ne penche ni à fond pour l'un ou à fond pour l'autre.

Il faut vraiment s'adapter à son contexte en fonction de différents facteurs.

Bonne écoute,

Dorine

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Quelles sont les tendances que j'ai observé sur le marché immobilier en 2025, et qui annoncent la couleur du marché immobilier 2026 ?

1. La difficulté d'avoir des données fiables sur l'état du marché immobilier locatif
2. Mes observations terrain :

• Les acheteurs en position de force
• Des négociations monstrueuses : se méfier des prix affichés
• Les politiques de la ville déconnectés des réalités terrain de l'investisseur immobilier : délais ABF, permis de louer, logements sociaux, parkings, ...
• Les coûts de travaux qui se sont stabilisés
• Beaucoup de bruit sur la fiscalité et pas grand chose de changé
• Attention aux atypiques bofs
• Marché de la courte durée qui se professionnalise
• Les prêts immobiliers qui se portent bien

1. Les bonnes pratiques pour 2026

Bonne écoute,

Dorine

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