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Tu n'as pas besoin de devenir marchand de biens pour créer de la valeur en achat-revente immobilier.

Tu peux sourcer des opérations et laisser un opérateur expérimenté les acheter, financer et exécuter.

Je t'explique comment dans cet épisode.

Episodes à écouter :

298 - Enchères judiciaires : opportunité ou piège ? avec Amani Migaou

117 – Changer la donne financière de son foyer en quelques années grâce à l’investissement immobilier, avec Amani (Amani Invest)

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-- Résumé de l'épisode

Tu as de l’immobilier, une assurance-vie, peut-être des SCPI et quelques placements financiers. Sur le papier, ton patrimoine semble diversifié. Mais que se passe-t-il si tous ces investissements dépendent, d’une façon ou d’une autre, de la France ? Et connais-tu vraiment les frais et les risques que tu as acceptés ? Dans cet épisode, Paco reçoit Franck Béon et Marc de Ploovers pour regarder ce qu’il y a derrière les produits financiers et les conseils qu’on nous donne. Leur point de départ est simple : avant de chercher à gagner plus, il faut comprendre ce que l’on paie, les risques que l’on prend et la façon dont son portefeuille pourrait réagir en période de crise. On décortique ensemble :

• Comment se rémunèrent les conseillers en gestion de patrimoine, et pourquoi il faut savoir qui les paie, combien et pour quoi faire.
• Les frais que beaucoup d’investisseurs repèrent mal dans leurs contrats. Franck raconte notamment le cas d’un produit structuré souscrit par un client sur lequel il a identifié plus de 130 000 € de frais.
• Ce que signifie réellement la liquidité d’un investissement : pouvoir vendre, mais aussi savoir à quel prix.
• Pourquoi détenir plusieurs produits ne suffit pas toujours à être diversifié, surtout quand leurs risques se rejoignent au moment d’une crise.
• Comment construire une stratégie adaptée à ton horizon, à ton patrimoine et aux pertes que tu serais réellement capable de supporter.

On parle aussi de SCPI, d’ETF, de produits structurés, d’effet de levier et d’inflation : autant de sujets sur lesquels un rendement affiché ne raconte jamais toute l’histoire. Un épisode pour reprendre la main sur tes investissements, poser de meilleures questions à ton conseiller et vérifier si ton patrimoine est aussi solide que tu l’imagines.

Bonne écoute 🎧 !

--  Aller plus loin

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Jusqu'où pousser l'accélération de son patrimoine sans le rendre fragile ?

Dans cet épisode solo, je répond aux questions de plusieurs auditeurs sur un dilemme clé : continuer à maximiser la performance, ou commencer à construire de la résilience ?

J’y détaille les 4 couches de solidité à mettre en place à mesure que l'on passe d'une phase d'accumulation à une phase de préservation :

1. Solidité financière — trésorerie, liquidité des actifs, niveau d'endettement et marges de sécurité
2. Robustesse du portefeuille — diversification réelle (géographique et sectorielle), pas juste apparente
3. Solidité opérationnelle — ne pas dépendre uniquement de soi, déléguer pour préserver son énergie et sa vie personnelle
4. Robustesse décisionnelle — préserver son optionalité plutôt que de maximiser un gain immédiat (ex. Pinel, Loc'Avantage, SCI)

En fin d’épisode je couvre un "audit émotionnel" pour évaluer si son patrimoine actuel apporte plus de sérénité que de stress et pourquoi la vraie question n'est pas "combien je peux gagner" mais "est-ce que mon système tient si les choses ne se passent pas comme prévu".

Deux épisodes pour aller plus loin :

Episode 242 avec épisode 242 avec Camil Mikolajczack

Episode 285 avec Vincent Deluard

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-- Résumé de l'épisode

Comment choisir une dizaine d’investissements parmi près de 3 000 dossiers reçus chaque année ?

Et surtout, comment prendre aujourd’hui une décision dont on ne connaîtra parfois le véritable résultat que cinq ou dix ans plus tard ?

Dans cet épisode, je reçois Xavier Gury, entrepreneur, investisseur et cofondateur de Wind Capital, pour entrer dans les coulisses du capital-risque et comprendre comment un investisseur professionnel évalue une opportunité.

Après avoir créé sa première entreprise à 19 ans, connu les levées de fonds, les pivots, les acquisitions et plusieurs exits, Xavier est passé de l’autre côté de la table. Il pilote aujourd’hui avec ses associés un fonds de 130 millions d’euros qui investit dans des startups deeptech européennes, notamment autour du climat, de la souveraineté et des technologies stratégiques.

Mais cet épisode ne parle pas seulement de startups. Il parle surtout de décision, de risque, d’alignement des intérêts et d’allocation du capital.

On décortique ensemble :

🔍 Les critères utilisés pour sélectionner une dizaine de startups parmi 2 500 à 3 000 dossiers reçus chaque année

👥 Pourquoi la qualité, l’adaptabilité et la capacité d’écoute de l’équipe comptent souvent davantage que l’idée de départ

⏳ Comment investir lorsque le retour sur une décision ne sera visible que cinq à dix ans plus tard

💰 Pourquoi il faut analyser toute la chaîne de financement et pas seulement rêver à l’exit final

⚖️ Comment construire un portefeuille entre paris très risqués, potentiels « fund returners » et investissements plus défensifs

🤝 L’importance des co-investisseurs, du pacte d’actionnaires et de l’alignement entre fondateurs, fonds et souscripteurs

📉 Pourquoi un exit annoncé à plus d’un milliard peut finalement laisser certains investisseurs avec presque rien

🏦 La manière dont Xavier a réparti son propre patrimoine après avoir vendu ses entreprises et pourquoi il préfère prendre des risques dans un univers qu’il comprend

🧠 Les signaux parfois très simples qui permettent d’évaluer un entrepreneur avant même d’investir

🇪🇺 Pourquoi la deeptech, la défense, le climat et la souveraineté européenne peuvent répondre à des besoins structurels de long terme

Xavier partage également les erreurs qui lui ont le plus coûté, les dossiers qu’il regrette de ne pas avoir financés et les moments où il faut choisir entre remettre de l’argent… ou accepter d’abandonner.

Un échange très concret pour mieux comprendre comment raisonnent les investisseurs professionnels, comment ils essaient de limiter l’asymétrie d’information et pourquoi un investissement séduisant ne devient jamais, pour autant, un investissement sans risque.

Bonne écoute 🚀

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Dans cet épisode je décortique les différents rôles possibles dans l'investissement immobilier (locatif et marchand de biens) pour t'aider à identifier où tu te situes (ou veux te situer) dans la chaîne de valeur : seul, accompagné, en clé en main, ou associé.

Tu verras :

• Comprendre les vraies raisons (bonnes et mauvaises) de passer par du clé en main en locatif, et les pièges à éviter (illusion du rendement, illusion de la délégation totale)
• Savoir quand ça a du sens d'investir seul vs à plusieurs
• Découvrir les 4 façons de participer à une opération de marchand de biens sans forcément être l'opérateur principal (sourcing, financement, compétence, réseau)
• Une grille de due diligence simple pour analyser un deal, un opérateur et une structure avant d'investir
• 5 questions clés pour définir ton propre rôle idéal dans l'immobilier

Toute personne qui hésite entre plusieurs façons de se lancer dans l'immobilier (locatif ou marchand) et qui veut clarifier sa stratégie avant d'agir — que ce soit pour investir seul, déléguer, ou s'associer à un opérateur.

Mon intervention dans le podcast L'Art de la Gestion Patrimoniale de Jeremy Doyen (YouTube) : https://www.youtube.com/watch?v=JljpP2STjsc&t=236s

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-- Résumé de l'épisode

On entend souvent que, dans une opération de marchand de biens, « la marge se fait à l’achat ». Mais acheter au bon prix ne suffit pas : encore faut-il concevoir un produit que quelqu’un voudra réellement acheter à la sortie.

Dans cet épisode, Paco reçoit Cindy Portier, spécialiste de la commercialisation de biens à rénover et de sorties d’opérations de marchands de biens au sein du réseau Artae Immobilier.

Grâce à sa double expérience auprès des marchands et des investisseurs locatifs, Cindy apporte un regard très concret sur une étape parfois sous-estimée : la commercialisation. À qui va-t-on revendre ? Avec quel budget ? Quels travaux l’acheteur est-il prêt à supporter ? Et surtout, le produit imaginé correspond-il vraiment à la demande locale ?

On décortique ensemble :

• pourquoi il faut penser à l’acquéreur final avant même d’acheter ;
• comment analyser la demande locale, la concurrence et la liquidité d’un produit ;
• pourquoi les petites surfaces se vendent actuellement plus facilement sur le marché lyonnais ;
• comment utiliser la précommercialisation pour tester un prix et une configuration ;
• les signaux qui doivent pousser à ajuster rapidement une opération ;
• l’importance du PLU, de la copropriété, des compteurs et des contraintes techniques ;
• comment les plans, projections 3D, vidéos et supports commerciaux facilitent la vente sur plan ;
• dans quels cas vendre en plateau, rénover entièrement ou modifier la division ;
• pourquoi un rendement attractif ne compense pas toujours un mauvais emplacement ;
• comment agents immobiliers et marchands de biens peuvent travailler comme de véritables partenaires.

Cindy partage plusieurs exemples particulièrement parlants. Un T3 difficile à commercialiser finalement redécoupé en deux petites surfaces. Un projet de coliving affichant 9,5 % de rendement brut, mais incapable de trouver son public. Ou encore un immeuble acheté 330 000 €, après avoir été vendu 220 000 € quelques années plus tôt, puis finalement revendu seulement 182 000 €.

Ces situations rappellent une réalité essentielle : une marge théorique n’a aucune valeur tant que la sortie n’est pas sécurisée.

L’épisode montre également comment créer de la valeur autrement qu’en négociant le prix : transformer des caves inutilisées, agrandir des pièces, créer des terrasses, améliorer les parties communes ou présenter le projet de façon suffisamment claire pour permettre aux acheteurs de se projeter.

Un échange très concret pour les marchands de biens, les investisseurs et les professionnels de la transaction qui veulent construire des opérations plus solides, mieux anticiper leurs sorties et éviter que leur marge ne reste uniquement sur un tableur.

Bonne écoute 🎧

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-- Résumé de l'épisode

Une fissure peut être purement esthétique… ou annoncer jusqu’à 400 000 € de travaux de confortement.

Pour un investisseur immobilier, toute la difficulté consiste à faire la différence avant de signer.

Dans cet épisode, je reçois Fabrice Tony, expert en pathologie du bâtiment chez Allo Expert.

Ensemble, on passe en revue les principaux désordres que tu peux rencontrer lors de la visite d’une maison ou d’un immeuble : fissures, humidité, infiltrations, mouvements de terrain, problèmes de toiture, mérule ou insectes xylophages.

Car un bâtiment peut afficher un bon DPE tout en présentant de graves fragilités structurelles. À l’inverse, certaines fissures impressionnantes peuvent être stabilisées et réparées à un coût raisonnable. Encore faut-il savoir ce que l’on regarde.

On décortique ensemble :

• les trois catégories de fissures et leurs différents niveaux de gravité
• les formes et les emplacements qui doivent immédiatement t’alerter
• la distance à respecter entre un arbre et une construction
• le rôle de l’eau dans les mouvements de fondations et les tassements de terrain
• les risques liés aux toitures-terrasses et aux points singuliers d’une couverture
• pourquoi supprimer une cloison supposée « semi-porteuse » peut déstabiliser tout un immeuble
• ce que les bâtiments anciens peuvent parfois mieux supporter que certaines constructions des années 80 et 90
• comment surveiller une fissure pour déterminer si elle continue d’évoluer

Fabrice partage également plusieurs cas réels, dont celui d’une maison nécessitant près de 400 000 € de confortement extérieur, auxquels s’ajoutaient encore 120 000 € de travaux intérieurs.

Un épisode très concret pour mieux observer un bâtiment, identifier les véritables signaux d’alerte et éviter qu’une bonne affaire apparente ne se transforme en gouffre financier.

Bonne écoute !

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Episode Fondations (#131) directement issue des archives du podcast

Comment gérer sa croissance en tant que marchand de biens

Passer du locatif au marchand de biens, c'est souvent perçu comme une simple évolution naturelle. En réalité, c'est un changement de métier à part entière — avec ses propres codes, ses propres risques, et une exigence de professionnalisation que beaucoup sous-estiment.

Dans cet épisode, je reçois Sébastien Velu, entrepreneur immobilier et fondateur du Cercle MDB, un réseau national qui rassemble aujourd'hui une centaine de marchands de biens professionnels. Deux ans après son premier passage sur le podcast, il revient avec un regard affûté sur ce qui fait la différence entre ceux qui durent dans ce métier et ceux qui s'épuisent.

On parle de :

• Pourquoi il recommencerait par le marchand de biens plutôt que par le locatif
• Comment structurer une association qui tient dans le temps (et pourquoi le locatif, le marchand et les sociétés commerciales n'obéissent pas aux mêmes règles)
• Comment piloter sa croissance sans se faire déborder par son propre succès
• Pourquoi il faut analyser le risque avant la marge — et pas l'inverse
• Ce qui s'est vraiment passé quand une de ses opérations a failli tourner au vinaigre

Si cet épisode t'a plu parle en autour de toi. Laisse un avis 5 étoiles sur apple podcast ou spotify, ça m'aide vraiment.

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🎁 100€ offert sur la formation TVA du marchands de biens de Jennifer avec le code promo PACO

👉 https://investisseurs40.com/TVA

-- Résumé de l'épisode

🎙️ Investisseur particulier… ou professionnel de l’immobilier sans le savoir ?

Diviser le terrain de sa résidence principale, enchaîner plusieurs achats-reventes, réaliser d’importants travaux ou créer de nouvelles surfaces : ces opérations peuvent sembler parfaitement classiques. Mais elles peuvent aussi te faire basculer dans une activité professionnelle, avec des conséquences fiscales considérables.

Dans cet épisode, Paco reçoit Jennifer Juillard, avocate fiscaliste spécialisée dans l’accompagnement des opérateurs immobiliers. Son rôle : intervenir dès la conception d’une opération pour en sécuriser la structure juridique et fiscale, bien avant un éventuel contrôle.

Car en immobilier, la bonne foi ne suffit pas toujours.

L’administration fiscale raisonne à partir d’un faisceau d’indices : nature et montant des travaux, répétition des opérations, démarches d’urbanisme, intention spéculative, documents produits… mais aussi formations suivies, publications sur les réseaux sociaux ou preuves d’occupation réelle d’une résidence principale.

Une opération présentée comme patrimoniale peut alors être requalifiée en activité de lotisseur ou de marchand de biens. Et la facture peut être particulièrement lourde : TVA non anticipée, imposition des bénéfices, majorations de 10 à 40 %, intérêts de retard… Dans certains dossiers, jusqu’aux deux tiers du gain initial peuvent ainsi disparaître, parfois plusieurs années après la vente, lorsque l’argent a déjà été réinvesti.

On décortique ensemble :

👉 Comment un particulier peut devenir professionnel de l’immobilier sans s’en rendre compte

👉 Les critères qui peuvent entraîner la requalification d’une division de terrain ou de ventes successives

👉 Pourquoi l’exonération de la résidence principale ne constitue pas une protection absolue

👉 Comment documenter l’histoire réelle de son opération avant un éventuel contrôle

👉 Le rescrit fiscal, véritable « permis de construire fiscal », et les conditions pour pouvoir l’utiliser

👉 Pourquoi la TVA doit être intégrée au bilan dès la conception du projet, notamment en réhabilitation

👉 Les travaux qui peuvent faire basculer un immeuble ancien vers un régime fiscal beaucoup moins favorable

👉 Comment les permis, plans, factures, actes notariés et publications en ligne peuvent devenir des indices pour l’administration

Mais le droit et la fiscalité ne sont pas seulement des contraintes. Bien maîtrisés, ils peuvent devenir de véritables leviers de création de valeur : débloquer une succession, résoudre une indivision, régulariser une servitude ou rendre possible une opération que les autres investisseurs ont abandonnée.

L’idée centrale de l’épisode : la fiscalité ne doit jamais être découverte à la fin du projet. Elle doit être intégrée dès le départ, au même titre que les travaux, le financement ou l’urbanisme.

Un épisode très concret pour sécuriser tes opérations, éviter les raccourcis dangereux et transformer la complexité juridique en avantage concurrentiel.

Bonne écoute 🚀

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Au cours des dernières semaines, j'ai réécouté plusieurs conversations du podcast qui, en apparence, n'avaient rien en commun : indivision bloquée, marchand de biens, ETF, hedge funds, private equity, macroéconomie.

Et pourtant, un même principe revenait sans cesse : les investisseurs qui durent ne sont pas ceux qui prédisent le mieux l'avenir, mais ceux qui construisent des systèmes dans lesquels une erreur ne les empêche pas de continuer à jouer.

Dans cet épisode solo, je fais dialoguer sept invités du podcast pour répondre à une seule question : comment investir quand l'avenir reste, par définition, incertain ?

Pas de prédiction de marché ici. Juste trois questions à se poser avant toute décision patrimoniale importante :

1. Où se trouve mon véritable avantage ?
2. Que se passe-t-il si j'ai tort ?
3. Ai-je réellement les moyens d'attendre ?

• Mathieu Vaissié — Investir dans un monde incertain (épisode 286)
• Philippe Maupas — ETF et gestion indicielle simplifiés (épisode 284)
• Franck Béon — Comment fonctionne un hedge fund (Mission Alpha n°3)
• William Bellicha — Le business des successions bloquées (épisode 301)
• François Bourgoin — 35 000 marchands de biens : comment encore trouver de bonnes affaires ? (épisode 302)
• Vincent Deluard — Retour de l’inflation structurelle : comment protéger son portefeuille ? (épisode 285)
• Tanguy Caradec — Repérer les bas de cycle et investir massivement sur des actifs de qualité (épisode 76)

Autobiographie de Sam Zell - Am I being to subtle ? (https://amzn.to/4giEOSf)

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