Les Investisseurs 4.0

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20 % de performance annoncée, accès aux meilleurs gérants, opportunités réservées aux institutionnels… Le Private Equity a de quoi faire envie. Mais entre les chiffres d’une brochure et l’argent qui revient réellement dans ta poche, il peut y avoir un sacré écart.

Dans cet épisode, on reçoit Ludovic Phalippou, professeur de finance à Oxford, qui étudie cette industrie depuis plus de vingt ans. Son terrain de recherche : les performances réelles des fonds, les structures de frais et les conflits d’intérêts entre ceux qui gèrent l’argent et ceux qui le confient.

Et tu vas l’entendre : son regard remet en question pas mal d’arguments qu’on entend régulièrement chez les distributeurs de produits non cotés.

Comment 2 % de frais affichés peuvent-ils représenter bien davantage sur l’argent effectivement investi ? Pourquoi un fonds peut-il présenter un excellent multiple en mettant surtout en avant ses opérations réussies ? Et quand on te parle de 20 % de rendement, de quel calcul parle-t-on exactement ?

On décortique ensemble :

• Les grandes familles du non coté : dette privée, fonds de fonds, capital-risque, capital-développement et LBO… avec des mécaniques très différentes.
• L’empilement des frais, du produit que tu souscris jusqu’aux entreprises détenues, et ce qu’il reste difficile de voir en tant que particulier.
• Les limites des indicateurs de performance : TRI, multiples, chiffres bruts ou nets de frais, investissements revendus ou encore en portefeuille.
• La réputation des meilleurs gérants : pourquoi la façon de mesurer leurs performances passées change complètement la conclusion.
• La prime d’illiquidité : bloquer ton argent pendant dix ans suffit-il à justifier un meilleur rendement ?
• La dette privée et ses taux affichés : pourquoi un prêt à 12 % ne signifie pas que tu gagneras 12 %, et comment des intérêts comptabilisés peuvent masquer une absence d’encaissement.

On parle aussi de ce que les marchés privés permettent réellement : accéder à certaines entreprises, certains secteurs ou certaines géographies. Avec une question qui revient tout au long de l’échange : cette exposition répond-elle à un besoin précis dans ton portefeuille, et à quel prix ?

Un épisode dense, direct, parfois dérangeant, pour mieux comprendre ce que tu achètes avant de t’engager pour plusieurs années. Avec des exemples concrets et de quoi challenger la prochaine présentation d’un fonds qu’on te mettra sous les yeux.

Bonne écoute 🎧 !

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L’âge d’or de l’immobilier locatif est-il derrière nous ? Entre la hausse des taux, les difficultés de financement et les changements fiscaux, beaucoup d’investisseurs hésitent à se lancer ou à poursuivre leurs acquisitions.

Robin Eldin, lui, continue d’acheter.

Ancien aide-soignant, investisseur depuis 2010 et cofondateur de ProjetLocatif, il a progressivement construit, seul puis avec des associés, un patrimoine de près de 40 immeubles et 200 lots. Aujourd’hui, il explique rembourser environ 500 000 euros de capital par an sur ses crédits immobiliers.

Mais derrière ces chiffres, sa stratégie peut surprendre : privilégier la location nue longue durée, accepter des rentabilités moins spectaculaires et choisir des projets suffisamment simples pour pouvoir recommencer.

Dans cet épisode, on revient sur les leviers qui lui ont permis d’avancer malgré les refus bancaires, les limites de sa capacité d’emprunt et les contraintes de gestion. Avec une question en fil rouge : comment continuer à construire du patrimoine quand le contexte semble moins favorable ?

On décortique ensemble :

• Pourquoi la recherche de rendements toujours plus élevés peut finir par bloquer tes acquisitions
• La différence entre le cash-flow disponible chaque mois et le patrimoine constitué grâce au remboursement du capital
• Comment présenter ses projets aux banques, trouver les bons interlocuteurs et construire une relation dans la durée
• Les moyens qu’il a utilisés pour reconstituer de l’apport : activité entrepreneuriale, reventes, rachat à soi-même et opérations de marchand de biens
• Le rôle des associations pour réunir des compétences, des moyens financiers et du temps
• Son choix des villes moyennes, des T2 et T3 et de la location longue durée
• L’importance de la délégation pour préserver sa capacité à investir sans se créer un deuxième emploi
• Son utilisation de l’intelligence artificielle pour rechercher des biens et suivre son patrimoine

On parle aussi des fausses bonnes affaires : un bien off market n’est pas forcément intéressant, une grosse négociation ne garantit pas un bon achat et réaliser soi-même les travaux peut coûter plus cher qu’on ne le pense.

Robin partage également les difficultés de son parcours : financements refusés, projets trop chronophages et nécessité de revoir son organisation à mesure que son parc grandit.

Un échange concret pour prendre du recul sur le marché, questionner tes critères d’investissement et réfléchir à la stratégie que tu peux tenir sur le long terme.

Bonne écoute 🎧 !

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Un bon rendement suffit-il à faire une bonne affaire immobilière ? Quand tu investis, tu regardes ce que tu peux gagner. Quand une banque finance ton projet, elle regarde surtout ce qu’elle pourrait perdre. Croiser ces deux façons de penser peut changer ta manière de choisir tes investissements.

Dans cet épisode, on reçoit Matthieu Degli Innocenti, entrepreneur, investisseur immobilier et fondateur de Tokimo. Après dix ans à la Société Générale, dans le financement structuré immobilier puis la banque privée, il est passé de l’autre côté : acheter, exploiter, entreprendre et financer des opérateurs immobiliers.

On revient ensemble sur ce que ces différentes expériences lui ont appris : comment analyser une opération, identifier les risques derrière un rendement attractif et construire un patrimoine sans dépendre de la réussite d’un seul projet.

On décortique ensemble :

• Pourquoi le rendement ne fait pas tout : ce que le regard d’un financeur apporte à l’analyse d’un investissement, et pourquoi une marge potentielle élevée peut masquer une opération fragile.
• L’emplacement, au-delà de la formule : comment quelques dizaines de mètres peuvent changer la valeur d’un commerce, sa capacité à se louer et ses perspectives de revente.
• Les pistes au-delà du résidentiel : commerces, entrepôts, self-stockage, coworking et hôtellerie, avec leurs logiques économiques et leurs contraintes.
• La frontière entre investissement et métier : chercher davantage de rendement implique parfois de prendre en charge une exploitation, des équipes et une activité commerciale.
• Le marchand de biens face au risque : pourquoi savoir écarter ou renégocier une opération compte autant que savoir trouver une bonne affaire.
• La construction du patrimoine dans le temps : effet de levier, réinvestissement, diversification et associations entre ceux qui apportent le capital et ceux qui opèrent.
• Les erreurs qui font progresser : un parking séduisant sur le papier, des problèmes techniques peu visibles et des visites trop rapides.
• Le rôle du réseau : trouver des opérations, confronter ses hypothèses et bénéficier de l’expérience de ceux qui connaissent le terrain.

On aborde aussi l’investissement dans les entreprises non cotées : le manque de visibilité, la difficulté à revendre une participation minoritaire et l’intérêt de diversifier plutôt que de tout miser sur la prochaine pépite.

Le fil rouge : choisir une stratégie adaptée à tes objectifs, à tes compétences et au temps que tu veux y consacrer. Acheter un actif déjà loué et développer une activité hôtelière peuvent tous deux créer de la valeur, mais demandent un engagement très différent.

Un épisode concret pour regarder au-delà des chiffres, mieux poser tes questions avant d’acheter et comprendre les risques que tu acceptes de prendre.

Bonne écoute 🎧 !

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Tu n'as pas besoin de devenir marchand de biens pour créer de la valeur en achat-revente immobilier.

Tu peux sourcer des opérations et laisser un opérateur expérimenté les acheter, financer et exécuter.

Je t'explique comment dans cet épisode.

Episodes à écouter :

298 - Enchères judiciaires : opportunité ou piège ? avec Amani Migaou

117 – Changer la donne financière de son foyer en quelques années grâce à l’investissement immobilier, avec Amani (Amani Invest)

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-- Résumé de l'épisode

Tu as de l’immobilier, une assurance-vie, peut-être des SCPI et quelques placements financiers. Sur le papier, ton patrimoine semble diversifié. Mais que se passe-t-il si tous ces investissements dépendent, d’une façon ou d’une autre, de la France ? Et connais-tu vraiment les frais et les risques que tu as acceptés ? Dans cet épisode, Paco reçoit Franck Béon et Marc de Ploovers pour regarder ce qu’il y a derrière les produits financiers et les conseils qu’on nous donne. Leur point de départ est simple : avant de chercher à gagner plus, il faut comprendre ce que l’on paie, les risques que l’on prend et la façon dont son portefeuille pourrait réagir en période de crise. On décortique ensemble :

• Comment se rémunèrent les conseillers en gestion de patrimoine, et pourquoi il faut savoir qui les paie, combien et pour quoi faire.
• Les frais que beaucoup d’investisseurs repèrent mal dans leurs contrats. Franck raconte notamment le cas d’un produit structuré souscrit par un client sur lequel il a identifié plus de 130 000 € de frais.
• Ce que signifie réellement la liquidité d’un investissement : pouvoir vendre, mais aussi savoir à quel prix.
• Pourquoi détenir plusieurs produits ne suffit pas toujours à être diversifié, surtout quand leurs risques se rejoignent au moment d’une crise.
• Comment construire une stratégie adaptée à ton horizon, à ton patrimoine et aux pertes que tu serais réellement capable de supporter.

On parle aussi de SCPI, d’ETF, de produits structurés, d’effet de levier et d’inflation : autant de sujets sur lesquels un rendement affiché ne raconte jamais toute l’histoire. Un épisode pour reprendre la main sur tes investissements, poser de meilleures questions à ton conseiller et vérifier si ton patrimoine est aussi solide que tu l’imagines.

Bonne écoute 🎧 !

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Jusqu'où pousser l'accélération de son patrimoine sans le rendre fragile ?

Dans cet épisode solo, je répond aux questions de plusieurs auditeurs sur un dilemme clé : continuer à maximiser la performance, ou commencer à construire de la résilience ?

J’y détaille les 4 couches de solidité à mettre en place à mesure que l'on passe d'une phase d'accumulation à une phase de préservation :

1. Solidité financière — trésorerie, liquidité des actifs, niveau d'endettement et marges de sécurité
2. Robustesse du portefeuille — diversification réelle (géographique et sectorielle), pas juste apparente
3. Solidité opérationnelle — ne pas dépendre uniquement de soi, déléguer pour préserver son énergie et sa vie personnelle
4. Robustesse décisionnelle — préserver son optionalité plutôt que de maximiser un gain immédiat (ex. Pinel, Loc'Avantage, SCI)

En fin d’épisode je couvre un "audit émotionnel" pour évaluer si son patrimoine actuel apporte plus de sérénité que de stress et pourquoi la vraie question n'est pas "combien je peux gagner" mais "est-ce que mon système tient si les choses ne se passent pas comme prévu".

Deux épisodes pour aller plus loin :

Episode 242 avec épisode 242 avec Camil Mikolajczack

Episode 285 avec Vincent Deluard

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-- Résumé de l'épisode

Comment choisir une dizaine d’investissements parmi près de 3 000 dossiers reçus chaque année ?

Et surtout, comment prendre aujourd’hui une décision dont on ne connaîtra parfois le véritable résultat que cinq ou dix ans plus tard ?

Dans cet épisode, je reçois Xavier Gury, entrepreneur, investisseur et cofondateur de Wind Capital, pour entrer dans les coulisses du capital-risque et comprendre comment un investisseur professionnel évalue une opportunité.

Après avoir créé sa première entreprise à 19 ans, connu les levées de fonds, les pivots, les acquisitions et plusieurs exits, Xavier est passé de l’autre côté de la table. Il pilote aujourd’hui avec ses associés un fonds de 130 millions d’euros qui investit dans des startups deeptech européennes, notamment autour du climat, de la souveraineté et des technologies stratégiques.

Mais cet épisode ne parle pas seulement de startups. Il parle surtout de décision, de risque, d’alignement des intérêts et d’allocation du capital.

On décortique ensemble :

🔍 Les critères utilisés pour sélectionner une dizaine de startups parmi 2 500 à 3 000 dossiers reçus chaque année

👥 Pourquoi la qualité, l’adaptabilité et la capacité d’écoute de l’équipe comptent souvent davantage que l’idée de départ

⏳ Comment investir lorsque le retour sur une décision ne sera visible que cinq à dix ans plus tard

💰 Pourquoi il faut analyser toute la chaîne de financement et pas seulement rêver à l’exit final

⚖️ Comment construire un portefeuille entre paris très risqués, potentiels « fund returners » et investissements plus défensifs

🤝 L’importance des co-investisseurs, du pacte d’actionnaires et de l’alignement entre fondateurs, fonds et souscripteurs

📉 Pourquoi un exit annoncé à plus d’un milliard peut finalement laisser certains investisseurs avec presque rien

🏦 La manière dont Xavier a réparti son propre patrimoine après avoir vendu ses entreprises et pourquoi il préfère prendre des risques dans un univers qu’il comprend

🧠 Les signaux parfois très simples qui permettent d’évaluer un entrepreneur avant même d’investir

🇪🇺 Pourquoi la deeptech, la défense, le climat et la souveraineté européenne peuvent répondre à des besoins structurels de long terme

Xavier partage également les erreurs qui lui ont le plus coûté, les dossiers qu’il regrette de ne pas avoir financés et les moments où il faut choisir entre remettre de l’argent… ou accepter d’abandonner.

Un échange très concret pour mieux comprendre comment raisonnent les investisseurs professionnels, comment ils essaient de limiter l’asymétrie d’information et pourquoi un investissement séduisant ne devient jamais, pour autant, un investissement sans risque.

Bonne écoute 🚀

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Dans cet épisode je décortique les différents rôles possibles dans l'investissement immobilier (locatif et marchand de biens) pour t'aider à identifier où tu te situes (ou veux te situer) dans la chaîne de valeur : seul, accompagné, en clé en main, ou associé.

Tu verras :

• Comprendre les vraies raisons (bonnes et mauvaises) de passer par du clé en main en locatif, et les pièges à éviter (illusion du rendement, illusion de la délégation totale)
• Savoir quand ça a du sens d'investir seul vs à plusieurs
• Découvrir les 4 façons de participer à une opération de marchand de biens sans forcément être l'opérateur principal (sourcing, financement, compétence, réseau)
• Une grille de due diligence simple pour analyser un deal, un opérateur et une structure avant d'investir
• 5 questions clés pour définir ton propre rôle idéal dans l'immobilier

Toute personne qui hésite entre plusieurs façons de se lancer dans l'immobilier (locatif ou marchand) et qui veut clarifier sa stratégie avant d'agir — que ce soit pour investir seul, déléguer, ou s'associer à un opérateur.

Mon intervention dans le podcast L'Art de la Gestion Patrimoniale de Jeremy Doyen (YouTube) : https://www.youtube.com/watch?v=JljpP2STjsc&t=236s

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-- Résumé de l'épisode

On entend souvent que, dans une opération de marchand de biens, « la marge se fait à l’achat ». Mais acheter au bon prix ne suffit pas : encore faut-il concevoir un produit que quelqu’un voudra réellement acheter à la sortie.

Dans cet épisode, Paco reçoit Cindy Portier, spécialiste de la commercialisation de biens à rénover et de sorties d’opérations de marchands de biens au sein du réseau Artae Immobilier.

Grâce à sa double expérience auprès des marchands et des investisseurs locatifs, Cindy apporte un regard très concret sur une étape parfois sous-estimée : la commercialisation. À qui va-t-on revendre ? Avec quel budget ? Quels travaux l’acheteur est-il prêt à supporter ? Et surtout, le produit imaginé correspond-il vraiment à la demande locale ?

On décortique ensemble :

• pourquoi il faut penser à l’acquéreur final avant même d’acheter ;
• comment analyser la demande locale, la concurrence et la liquidité d’un produit ;
• pourquoi les petites surfaces se vendent actuellement plus facilement sur le marché lyonnais ;
• comment utiliser la précommercialisation pour tester un prix et une configuration ;
• les signaux qui doivent pousser à ajuster rapidement une opération ;
• l’importance du PLU, de la copropriété, des compteurs et des contraintes techniques ;
• comment les plans, projections 3D, vidéos et supports commerciaux facilitent la vente sur plan ;
• dans quels cas vendre en plateau, rénover entièrement ou modifier la division ;
• pourquoi un rendement attractif ne compense pas toujours un mauvais emplacement ;
• comment agents immobiliers et marchands de biens peuvent travailler comme de véritables partenaires.

Cindy partage plusieurs exemples particulièrement parlants. Un T3 difficile à commercialiser finalement redécoupé en deux petites surfaces. Un projet de coliving affichant 9,5 % de rendement brut, mais incapable de trouver son public. Ou encore un immeuble acheté 330 000 €, après avoir été vendu 220 000 € quelques années plus tôt, puis finalement revendu seulement 182 000 €.

Ces situations rappellent une réalité essentielle : une marge théorique n’a aucune valeur tant que la sortie n’est pas sécurisée.

L’épisode montre également comment créer de la valeur autrement qu’en négociant le prix : transformer des caves inutilisées, agrandir des pièces, créer des terrasses, améliorer les parties communes ou présenter le projet de façon suffisamment claire pour permettre aux acheteurs de se projeter.

Un échange très concret pour les marchands de biens, les investisseurs et les professionnels de la transaction qui veulent construire des opérations plus solides, mieux anticiper leurs sorties et éviter que leur marge ne reste uniquement sur un tableur.

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Une fissure peut être purement esthétique… ou annoncer jusqu’à 400 000 € de travaux de confortement.

Pour un investisseur immobilier, toute la difficulté consiste à faire la différence avant de signer.

Dans cet épisode, je reçois Fabrice Tony, expert en pathologie du bâtiment chez Allo Expert.

Ensemble, on passe en revue les principaux désordres que tu peux rencontrer lors de la visite d’une maison ou d’un immeuble : fissures, humidité, infiltrations, mouvements de terrain, problèmes de toiture, mérule ou insectes xylophages.

Car un bâtiment peut afficher un bon DPE tout en présentant de graves fragilités structurelles. À l’inverse, certaines fissures impressionnantes peuvent être stabilisées et réparées à un coût raisonnable. Encore faut-il savoir ce que l’on regarde.

On décortique ensemble :

• les trois catégories de fissures et leurs différents niveaux de gravité
• les formes et les emplacements qui doivent immédiatement t’alerter
• la distance à respecter entre un arbre et une construction
• le rôle de l’eau dans les mouvements de fondations et les tassements de terrain
• les risques liés aux toitures-terrasses et aux points singuliers d’une couverture
• pourquoi supprimer une cloison supposée « semi-porteuse » peut déstabiliser tout un immeuble
• ce que les bâtiments anciens peuvent parfois mieux supporter que certaines constructions des années 80 et 90
• comment surveiller une fissure pour déterminer si elle continue d’évoluer

Fabrice partage également plusieurs cas réels, dont celui d’une maison nécessitant près de 400 000 € de confortement extérieur, auxquels s’ajoutaient encore 120 000 € de travaux intérieurs.

Un épisode très concret pour mieux observer un bâtiment, identifier les véritables signaux d’alerte et éviter qu’une bonne affaire apparente ne se transforme en gouffre financier.

Bonne écoute !

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