L’immobilier de luxe en province : les coulisses de la méthode Kretz

Vous avez bingé la série "L'Agence" sur Netflix et rêvez devant les biens d'exception de la famille Kretz ? Mais que se passe-t-il vraiment une fois les caméras éteintes, loin des projecteurs parisiens ? Dans ce premier épisode d'une mini-série exclusive, je reçois Virginie Mathieu, ambassadrice du réseau Kretz en Bourgogne-Franche-Comté, pour décrypter la réalité de ce marché hors norme.

Au-delà du million : qu'est-ce que le vrai luxe ?

Loin des clichés, nous définissons ensemble ce qui qualifie un bien de "luxe" en région. Est-ce uniquement une question de prix ou de "coup de cœur" ? Virginie nous explique les spécificités d'un marché local comparé aux standards parisiens.

La puissance du marketing digital

Découvrez comment l'agence réalise 20% de ses ventes grâce à Instagram et pourquoi leur approche "naturelle" en vidéo bouleverse les codes de l'immobilier traditionnel. Une leçon d'efficacité pour tout investisseur ou professionnel.

Les profils d'acheteurs insoupçonnés

Qui achète des châteaux ou des domaines viticoles en Bourgogne ? Entre retour aux sources et investisseurs internationaux, apprenez à identifier cette clientèle exigeante.

Plongez dans ce premier épisode (sur une série de trois) pour découvrir avec Virginie Mathieu les secrets de l'immobilier de prestige et inspirer vos propres stratégies de vente !

Dans le prochain épisode nous verrons si l'investissement dans le luxe peut constituer une stratégie gagnante.

Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans.

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Dans ce court Flash Immo, Eric vous propose un décryptage clair et actualisé des mesures fiscales en discussion dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026, avec un focus sur deux points clés : le nouvel impôt sur la fortune “improductive” et le statut fiscal du bailleur privé.

Objectif : couper court aux rumeurs, rétablir les faits et clarifier ce qui a été réellement voté… ou pas.

Nouvelle version de l’impôt sur la fortune : un retour polémique

Adopté à l’Assemblée nationale, le projet de réforme de l’IFI rebaptisé « impôt sur la fortune improductive » élargirait l’assiette d’imposition aux actifs non immobiliers (voitures de collection, cryptomonnaies, œuvres d’art…). L’abattement sur la résidence principale serait remplacé par une exonération jusqu’à 1 million d’euros, et le barème progressif laisserait place à un taux unique de 1 %, un choix qui interroge sur le plan de la justice fiscale.

Le statut du bailleur privé : une version “allégée” qui déçoit

Attendu depuis des mois, le statut du bailleur privé a été adopté dans une forme minimaliste. S’il prévoit un amortissement fiscal pour les logements neufs ou rénovés à loyers maîtrisés, ses plafonds (8000 € par an) et restrictions (impossibilité de louer à un proche, rentabilité faible) en limitent grandement l’intérêt. Un dispositif qui semble loin de l’objectif de relancer massivement l’investissement locatif.

Ce n’est qu’un point d’étape. La loi de finances est toujours en cours de discussion et rien à ce stade n’est définitif ! A suivre dans de prochains épisodes.

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Acheter avec la tête, pas seulement avec le cœur

Dans cet épisode de Passion Immo, on met de côté la fiscalité et le droit pour explorer une facette souvent négligée de l’achat immobilier : les aspects techniques du bien. Accompagné d’Irina Lungu, architecte expérimentée, Eric aborde les erreurs fréquentes des acquéreurs et les pièges invisibles qui peuvent transformer un coup de cœur en cauchemar financier.

L’expertise technique : un filtre indispensable

Irina partage son quotidien d’accompagnement des acquéreurs. Elle revient sur des cas concrets où son intervention a permis d’éviter des erreurs coûteuses, comme ce projet à 650 000 € qui aurait pu ruiner une cliente mal conseillée. Grâce à son œil d’architecte, elle identifie les vices cachés, moisissures dissimulées, contraintes structurelles ou erreurs de projection budgétaire.

Des conseils pratiques pour sécuriser votre achat

L’épisode fourmille d’astuces pour éviter les pièges : bien lire les diagnostics, ne pas se fier aux apparences d’un appartement “refait à neuf”, garder son sang-froid face à l’émotion de la première visite, ou encore faire appel à un professionnel neutre, exclusivement du côté de l’acquéreur.

Une démarche 100 % au service de l’acheteur

Irina n’a aucun lien avec les vendeurs ou agents immobiliers. Elle défend uniquement l’intérêt de l’acheteur, sans biais. Un modèle rare en France qui mérite d’être connu, surtout dans un marché où les erreurs d’appréciation peuvent coûter des dizaines de milliers d’euros.

👉 Plongez dans cet épisode pour découvrir comment sécuriser votre achat immobilier grâce à un regard technique et indépendant !

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Comprendre (enfin) ce qui se passe vraiment avec le projet de loi de finances pour 2026 actuellement en débat

Dans cet épisode de Passion Immo, je démêle enfin le vrai du faux autour des débats en cours sur le projet de loi de finances 2026.

Face à la confusion ambiante sur les réseaux sociaux et à la circulation massive d’informations erronées, cet épisode vous propose une analyse précise, documentée et pédagogique de la situation actuelle.

Objectif : savoir où on en est vraiment, ce qui est voté (ou pas), et ce qui reste incertain.

➡️ Loi de finances : l’état des lieux réel (au 30 octobre)

Beaucoup d’inquiétudes circulent dans la communauté des investisseurs : suppression du statut LMNP ? Fin des abattements sur les plus-values ? Taxation des résidences principales ? Dans cet épisode, vous découvrirez le calendrier parlementaire exact, les étapes déjà franchies et les dispositions qui ne sont à ce jour que des propositions ou qui ont été rejetées.

Cet épisode vous permettra de faire le tri entre le vrai et le faux.

➡️ Fiscalité immobilière : les points de vigilance

• Une version très édulcorée en l’état du statut du bailleur privé,

• Un projet d’amortissement de 2% sur le logement neuf,

• La prolongation de l’imputation du déficit foncier doublé,

• Une tentative d’alignement fiscal entre location nue et meublée,

• Et le retour du débat sur la taxation des holdings.

➡️ Les réponses aux questions des auditeurs

En fin d’épisode, les questions des auditeurs permettent d’apporter une réponse claire :

• Le devenir des abattements pour durée de détention

• L’avenir de l’exonération sur les terrains à bâtir

• Le flou sur les revenus LMNP face aux projets d’uniformisation fiscale

➡️ Pourquoi écouter cet épisode ?

• Pour éviter les erreurs d’interprétation .

• Pour disposer d’une analyse crédible et contextualisée.

• Pour rester informé sans tomber dans le piège des titres sensationnalistes.

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Comment investir dans l’immobilier sans tomber dans les promesses irréalistes ? Stéphane Desquartiers, auteur du Manuel de survie dans la jungle immobilière, partage une vision lucide : investir, c’est possible, mais ce n’est jamais “passif”.

Le mythe du revenu passif

Derrière les discours enjolivés, l’investissement locatif demande du temps, de la rigueur et une vraie implication personnelle. Gérer un bien, même meublé, ne s’improvise pas. Stéphane rappelle que plus le rendement est élevé, plus il faut s’investir : rien ne se fait tout seul.

Résidence principale ou investissement locatif ?

Acheter sa résidence principale reste souvent le premier pas logique, à condition d’avoir une stabilité géographique. En revanche, pour les jeunes actifs ou cadres mobiles, commencer par un investissement locatif peut avoir plus de sens : on apprend, on capitalise et on prépare la suite.

L’effet de levier, un outil à manier avec prudence

Le crédit immobilier permet d’investir avec l’argent de la banque, mais pas sans contraintes. Il faut comprendre la logique du levier, anticiper sa fiscalité et rester attentif aux limites d’endettement fixées par les banques. L’effet de levier n’est pas magique ; il récompense la préparation.

Nu, meublé : deux stratégies, deux rendements

Un même bien peut rapporter deux fois plus selon le mode de location choisi. En nu, la fiscalité rogne vite le rendement. En meublé au réel, les amortissements changent la donne. Mais le meublé reste un vrai travail : à chacun d’y trouver son équilibre entre temps, effort et rentabilité.

SCI et holdings : les fausses bonnes idées

Créer une SCI ou une holding n’est pas toujours pertinent. Stéphane démonte les montages “à la mode” et rappelle leurs contraintes : lourdeurs administratives, pièges fiscaux à la revente, frais inutiles. Ces structures ont un intérêt dans certains cas, mais certainement pas pour “faire comme tout le monde”.

Les deux réflexes essentiels

Investir près de chez soi, sur un marché que l’on connaît, et penser la fiscalité avant d’acheter. Ce sont les deux principes que Stéphane considère comme intemporels : comprendre, anticiper et garder les pieds sur terre.

Un épisode à écouter avant d’acheter, pour éviter les mirages et bâtir une stratégie d’investissement simple, lucide et durable.

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En dix ans, Benjamin Lecomte est passé d’un premier achat improvisé à la gestion d’un patrimoine immobilier. Il raconte sans détour ses réussites et ses erreurs, et montre pourquoi l’investissement locatif demande bien plus que d’encaisser des loyers.

Du premier appartement à l’immeuble : ce que la théorie ne dit pas

À 21 ans, Benjamin achète un T3 près du Mans avec l’enthousiasme des débuts, mais sans méthode. Quelques années plus tard, il franchit un cap avec un immeuble de trois logements. Il explique comment il a sélectionné le bien, monté le financement et structuré son patrimoine, en tirant parti de mécanismes fiscaux adaptés aux revenus locatifs.

Les « coûts cachés » qui changent un rendement

Charges de copropriété, taxe foncière, pannes de chaudières, révision de toiture : autant de dépenses qui grignotent la rentabilité. Benjamin détaille plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux et de maintenance non anticipés, et détaille la démarche qu’il s’est imposée ensuite : vérifier l’historique technique, budgéter l’entretien, analyser les procès-verbaux d’assemblée et la qualité de la gestion.

Energie, réglementation et vacance : le nouveau triptyque du risque

Un changement de système de chauffage a fait chuter la performance énergétique d’un logement, avec à la clé une impossibilité temporaire de relouer. Vous découvrirez comment sécuriser le cash-flow face aux diagnostics, aux mises aux normes et aux périodes de vacance, et pourquoi une trésorerie de précaution devient indispensable.

Ce que vous allez retirer de l’épisode

Des repères concrets pour arbitrer entre rendement brut et rendement net, une checklist pratique avant d’émettre une offre, et des pistes pour choisir un cadre fiscal cohérent avec votre stratégie. Les témoignages de terrain de Benjamin éclairent l’investissement locatif, l’immeuble de rapport, la gestion des charges et la performance énergétique avec réalisme et méthode.

Finalement, l’immobilier revenu passif c’est une réalité ou un fantasme ? Clairement un fantasme !

Pour voir l'intégralité du live du jeudi 11 septembre à l'origine de cet épisode : https://www.youtube.com/live/bS_grUh5fN8?si=BE2Xw30IQOtl3USW

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Depuis 2017, huit ministres du Logement se sont succédé, avec une valse de réformes, d’annonces et de dispositifs. Mais quel est le vrai bilan de la politique du logement sous Emmanuel Macron ?

Dans cet épisode, je dresse un état des lieux lucide :

• Une crise bien réelle : prix multipliés par 3,3 depuis 1994, chute de la construction neuve, 2,5 millions de ménages en attente de logement social, 4 millions de personnes mal logées.

• Une crise européenne aussi : l’Allemagne, les Pays-Bas ou le Royaume-Uni connaissent des tensions parfois plus fortes encore.

• Un bilan contrasté : loi Elan, dispositif Denormandie, MaPrimeRénov’, encadrement des loyers, réforme des APL, fin du Pinel, relance du PTZ, nouveau statut du bailleur privé… Des mesures intéressantes mais souvent brouillonnes, modifiées sans cesse ou insuffisamment financées.

• Un manque de lisibilité : succession trop rapide des ministres, communication confuse, absence de cap clair.

En conclusion, le vrai problème n’est pas l’absence de mesures, mais le manque de visibilité et de cohérence, qui freine les investisseurs comme les ménages.

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Dans un contexte politique chahuté, cet épisode fait le point calmement sur ce qui peut réellement impacter l’immobilier en France dès septembre 2025. Vous y trouverez des repères concrets pour décider sereinement : acheter, vendre, financer… ou patienter.

Marché : fragilité… mais pas de panique

Les pros de l’immobilier restent globalement optimistes : demande des acheteurs, vendeurs motivés, banques de retour. La reprise existe mais elle est « fragile » : l’instabilité politique peut la freiner, surtout sur les achats “confort” (résidence secondaire, agrandissement, locatif d’opportunité).

Les taux pourraient remonter

Les OAT à 10 ans repartent à la hausse, alors que les maturités courtes restent stables. L’adjudication d’obligations d’État en septembre a suscité plus du double de la demande, signe que la confiance des investisseurs perdure. Mais tout dépendra des décisions des agences de notation et de la trajectoire du budget 2026, deux facteurs susceptibles de faire grimper les taux immobiliers d’un point supplémentaire.

Fenêtre de tir pour financer

Si vous avez un projet (RP, résidence secondaire, investissement), l’environnement actuel reste intéressant. Les taux n’ont « jamais été aussi bas » de l’année et pourraient remonter rapidement : sécuriser son financement maintenant peut faire gagner des dizaines de milliers d’euros sur la durée.

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La chute du gouvernement Bayrou pourrait avoir des conséquences directes sur l'immobilier. Deux motifs d'inquiétude : l’éventuelle remontée des taux de crédit immobilier et l’avenir du statut du bailleur privé prévu dans la loi de finances pour 2026.

Taux immobiliers : ce qui peut bouger

Entre 3 % et 3,5 % en août 2025 (moyenne), les taux ont décru depuis fin 2023 mais restent sensibles aux marchés. Dans l'épisode nous rappelons le rôle des OAT 10 ans dans la fixation des taux des crédits immobiliers : l’instabilité politique pourrait se traduire par un financement de l'immobilier plus cher.

Agences de notation : la « valse » de l’automne

De septembre à décembre, plusieurs agences réévaluent la note de la France. Effet possible : coûts d’emprunt souverain plus élevés, donc pression indirecte sur les taux bancaires. Mais le pire n’est pas certain. Nous expliquons pourquoi.

Statut du bailleur privé : réforme à surveiller

Un rapport parlementaire remis en juin prévoit des mesures très favorables : amortissement en location nue, exonération de plus-value à 20 ans, micro-foncier porté à 30 000 € avec abattement à 50 %, déficit foncier imputable jusqu’à 40 000 €.

En cas d'instabilité politique, le calendrier budgétaire pourrait dérailler et faire passer à la trappe ces réformes très attendues.

Cette chute du gouvernement pourrait avoir des conséquences directes pour les emprunteurs et pour les investisseurs qui attendent des réformes fiscales importantes.

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L’immobilier en 2025 : entre reprise fragile et incertitudes

Dans cet épisode 118 de Passion Immo, nous faisons le point sur la situation actuelle du marché immobilier en France. À travers la dernière note de conjoncture des notaires (juillet 2025), vous découvrirez les tendances récentes en matière de prix, de transactions et de pouvoir d’achat immobilier.

Transactions : une reprise en demi-teinte

Après avoir touché un point bas à l’automne 2024, le volume de transactions repart à la hausse avec près de 892 000 ventes de logements anciens enregistrées fin avril 2025. Une amélioration encourageante, mais encore loin des records passés et très variable selon les régions.

Prix de l’immobilier : entre stagnation et fortes disparités

La baisse continue des prix semble s’être arrêtée : au niveau national, les prix progressent légèrement (+0,4 % sur un an). Mais attention : selon les villes, les écarts sont énormes. Lille enregistre -5 %, Amiens -7 %, quand Caen ou Dijon bondissent de +5 à +7 %. En Savoie, on observe des écarts de plus de 7 000 € le m² entre stations de ski et villes moyennes !

Crédit et pouvoir d’achat immobilier

Les taux immobiliers semblent avoir atteint un plancher autour de 3,13 %. Conséquence : le pouvoir d’achat immobilier s’améliore, permettant aux ménages d’acquérir 84 m² en moyenne contre 78 m² un an plus tôt. Mais attention, l’avenir reste incertain : une remontée des taux pourrait rapidement inverser cette tendance.

Un contexte fragile

Si les indicateurs paraissent encourageants, ils doivent être nuancés. La situation reste fragile en raison des incertitudes économiques, politiques et géopolitiques (inflation, chômage, guerre en Ukraine, tensions au Moyen-Orient, instabilité politique en France).

Un épisode pour comprendre les vraies dynamiques du marché immobilier et éviter les erreurs d’analyse.

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Pour télécharger la note de conjoncture des notaires citée dans l'épisode : lien vers le site des notaires de France

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