Après avoir analysé les flops de l’année passée dans l’épisode précédent, cet épisode de Passion Immo change de ton pour se concentrer sur les réussites inattendues du marché. Découvrez pourquoi, contre toute attente, l’année 2025 a marqué un tournant positif pour les investisseurs et pourquoi 2026 s’annonce sous de meilleurs auspices.

Le retour en force du marché de l’ancien

Loin de l’effondrement redouté, le marché a repris des couleurs avec près de 930 000 transactions enregistrées fin 2025. Cette fluidité retrouvée, couplée à une hausse modérée des prix (+3,1%), crée un point d’équilibre idéal : rassurant pour les vendeurs sans effrayer les acquéreurs.

Crédit et opportunités : la fenêtre de tir est ouverte

C’est la bonne surprise de l’année : les taux de crédit immobilier se sont stabilisés autour de 3,25%, déjouant les pronostics pessimistes. Avec des banques qui rouvrent les vannes du crédit et une tension locative qui recule légèrement pour la première fois en 6 ans, les fondamentaux de l’investissement locatif (effet de levier, besoin fondamental) restent plus pertinents que jamais.

Bien sûr cela n’empêche pas la vigilance, mais signifie qu’il serait dommage de se détourner de l’investissement immobilier en 2026. Simplement, il fait le faire de manière raisonnée et réfléchie.

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Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans.

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Dans ce premier épisode de 2026, nous analysons sans concession les échecs et les difficultés qui ont rythmé l'année immobilière 2025.

La sélection de ces 5 flops n'a pas toujours été facile, tellement les candidats étaient nombreux.

Nous revenons sur l'instabilité politique et les changements incessants de ministres qui ont brouillé la visibilité des investisseurs. De la valse de MaPrimeRénov' à l'absence de réelle succession au dispositif Pinel, découvrez pourquoi la construction neuve et la rénovation ont tant souffert.

Faut-il céder à la panique du squat ou croire ceux qui disent que "l'immobilier est mort" ? Chiffres à l'appui je démonte la psychose collective entretenue par certains et vous explique pourquoi les fondamentaux restent solides pour 2026. Le flop ici pointé du doigt, c'est celui des vendeurs de catastrophes qui ont tendance à noircir inutilement le tableau !

Enfin, nous abordons le danger de vouloir supprimer toutes les normes (DPE, protection des locataires). Le logement n'est pas une baguette de pain : une dérégulation totale serait un piège pour le marché. Bien sûr des adaptations sont nécessaires. Mais adapter ne signifie pas pour autant qu'il faille tout supprimer.

Dans l'épisode suivant, nous analyserons les "tops" de l'immobilier en 2025.

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Le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) a jeté un froid chez les investisseurs : une hausse de la CSG est sur la table. Mais cette augmentation frappe-t-elle réellement la location meublée ou s'agit-il d'un imbroglio législatif ?

Cet épisode décrypte cette actualité fiscale qui pose pas mal de questions.

Location meublée : une cible privilégiée

Après la loi Le Meur et la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, la fiscalité du meublé (LMNP) subit une pression très forte de la part des pouvoirs publics. Nous analysons le contexte politique qui vise à réduire l'attractivité du meublé face à la location nue.

L'imbroglio de la CSG : erreur ou volonté politique ?

L'amendement voté dans le cadre du PLFSS prévoit une hausse de 1,4 point de la CSG sur les revenus du capital, tout en excluant les revenus fonciers. Le hic ? Les revenus meublés sont des BIC. Découvrez pourquoi cette distinction sémantique pourrait coûter cher aux investisseurs au régime micro-BIC, tout en épargnant relativement ceux au réel.

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Alors que l'Assemblée nationale vient de voter le budget de la Sécurité sociale, on pourrait penser que l'essentiel vient de se jouer. Mais pas du tout ! Le marathon budgétaire est loin d'être terminé. Il est temps de faire le point sur ce que l'on sait et que l'on ne sait pas, sur les certitudes et les incertitudes relatives à la fiscalité immobilière.

Si vous êtes un peu perdu dans cette procédure parlementaire, je vous explique tout en une vingtaine de minutes !

La pierre épargnée par la hausse de la CSG

C'est la bonne nouvelle de cette fin d'année : contrairement aux revenus financiers, l'immobilier échappe à l'alourdissement de la CSG. Dans cet épisode, je vous explique pourquoi vos revenus fonciers et plus-values immobilières restent à l'abri. C'est une bonne nouvelle pour la rentabilité de vos investissements.

Le statut du bailleur privé en danger ?

L'avenir de l'investissement locatif reste baigné de beaucoup d'incertitudes. Je décrypte pour vous la mouture actuelle du statut du bailleur privé, jugée décevante par les professionnels avec une rentabilité estimée à seulement 1,6%. Découvrez pourquoi ce projet, encore à l'état de brouillon pour l'instant, doit impérativement évoluer pour soutenir le marché.

Un calendrier budgétaire sous tension

Entre 49.3 évité et navettes parlementaires, le vote définitif du PLF et du PLFSS avant le 31 décembre semble compromis. Je fais le point sur les scénarios possibles pour ce début d'année 2026.

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Dans ce troisième et dernier volet de notre mini-série consacrée à l'immobilier de luxe, nous passons de l'autre côté de l'écran. Après avoir décrypté le marché et l'investissement, plongez dans les coulisses du réseau le plus célèbre de France avec Virginie Mathieu, ambassadrice du réseaux Kretz.

L’authenticité derrière les caméras

On pourrait croire à une mise en scène télévisuelle, mais la réalité rejoint la fiction. Virginie nous dévoile un fonctionnement interne basé sur une véritable culture familiale et une bienveillance collective. Loin des clichés froids du luxe, découvrez comment la famille Kretz a su imposer un style accessible et humain, validant chaque recrutement de manière collégiale.

La force de la marque personnelle

Pour les investisseurs et professionnels, cet épisode est une mine d'or sur le "Personal Branding". Virginie explique comment l'appartenance au réseau transforme radicalement le métier : fini la prospection téléphonique ardue, place à l'appel entrant. Une leçon d'image de marque et de rigueur professionnelle à ne pas manquer pour booster votre vision de l'immobilier.

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Investir dans l'immobilier de luxe : rentabilité réelle ou mirage ?

Vous êtes fan de la série L'Agence et vous vous demandez si les biens d'exception présentés par la famille Kretz sont de bons placements financiers ? Dans ce deuxième volet de notre mini-série, nous dépassons le rêve pour analyser la réalité économique de ce marché avec Virginie Mathieu. Virginie est ambassadrice de l’agence Kretz en Bourgogne Franche-Comté.

La pierre de luxe : une valeur refuge face à la crise

Contrairement à l'immobilier classique, le luxe repose sur la rareté. Virginie nous explique pourquoi ce secteur résiste mieux aux fluctuations du marché et comment il sécurise un patrimoine sur le long terme, agissant comme une véritable valeur refuge au même titre que l'art.

Rentabilité et stratégies locatives

Loin des clichés, l'investissement dans le luxe peut offrir des rendements intéressants. Découvrez les stratégies qui fonctionnent : location meublée pour expatriés et diplomates, location courte durée expérientielle, et la vérité sur les taux de rentabilité brute évoqués dans la presse.

Les coulisses du Off-Market

Enfin, nous levons le voile sur une réalité fantasmée : le off-Market. Apprenez comment les agents sélectionnent les investisseurs pour des biens qui ne seront jamais diffusés sur les portails d'annonces.

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L’immobilier de luxe en province : les coulisses de la méthode Kretz

Vous avez bingé la série "L'Agence" sur Netflix et rêvez devant les biens d'exception de la famille Kretz ? Mais que se passe-t-il vraiment une fois les caméras éteintes, loin des projecteurs parisiens ? Dans ce premier épisode d'une mini-série exclusive, je reçois Virginie Mathieu, ambassadrice du réseau Kretz en Bourgogne-Franche-Comté, pour décrypter la réalité de ce marché hors norme.

Au-delà du million : qu'est-ce que le vrai luxe ?

Loin des clichés, nous définissons ensemble ce qui qualifie un bien de "luxe" en région. Est-ce uniquement une question de prix ou de "coup de cœur" ? Virginie nous explique les spécificités d'un marché local comparé aux standards parisiens.

La puissance du marketing digital

Découvrez comment l'agence réalise 20% de ses ventes grâce à Instagram et pourquoi leur approche "naturelle" en vidéo bouleverse les codes de l'immobilier traditionnel. Une leçon d'efficacité pour tout investisseur ou professionnel.

Les profils d'acheteurs insoupçonnés

Qui achète des châteaux ou des domaines viticoles en Bourgogne ? Entre retour aux sources et investisseurs internationaux, apprenez à identifier cette clientèle exigeante.

Plongez dans ce premier épisode (sur une série de trois) pour découvrir avec Virginie Mathieu les secrets de l'immobilier de prestige et inspirer vos propres stratégies de vente !

Dans le prochain épisode nous verrons si l'investissement dans le luxe peut constituer une stratégie gagnante.

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Dans ce court Flash Immo, Eric vous propose un décryptage clair et actualisé des mesures fiscales en discussion dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026, avec un focus sur deux points clés : le nouvel impôt sur la fortune “improductive” et le statut fiscal du bailleur privé.

Objectif : couper court aux rumeurs, rétablir les faits et clarifier ce qui a été réellement voté… ou pas.

Nouvelle version de l’impôt sur la fortune : un retour polémique

Adopté à l’Assemblée nationale, le projet de réforme de l’IFI rebaptisé « impôt sur la fortune improductive » élargirait l’assiette d’imposition aux actifs non immobiliers (voitures de collection, cryptomonnaies, œuvres d’art…). L’abattement sur la résidence principale serait remplacé par une exonération jusqu’à 1 million d’euros, et le barème progressif laisserait place à un taux unique de 1 %, un choix qui interroge sur le plan de la justice fiscale.

Le statut du bailleur privé : une version “allégée” qui déçoit

Attendu depuis des mois, le statut du bailleur privé a été adopté dans une forme minimaliste. S’il prévoit un amortissement fiscal pour les logements neufs ou rénovés à loyers maîtrisés, ses plafonds (8000 € par an) et restrictions (impossibilité de louer à un proche, rentabilité faible) en limitent grandement l’intérêt. Un dispositif qui semble loin de l’objectif de relancer massivement l’investissement locatif.

Ce n’est qu’un point d’étape. La loi de finances est toujours en cours de discussion et rien à ce stade n’est définitif ! A suivre dans de prochains épisodes.

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Acheter avec la tête, pas seulement avec le cœur

Dans cet épisode de Passion Immo, on met de côté la fiscalité et le droit pour explorer une facette souvent négligée de l’achat immobilier : les aspects techniques du bien. Accompagné d’Irina Lungu, architecte expérimentée, Eric aborde les erreurs fréquentes des acquéreurs et les pièges invisibles qui peuvent transformer un coup de cœur en cauchemar financier.

L’expertise technique : un filtre indispensable

Irina partage son quotidien d’accompagnement des acquéreurs. Elle revient sur des cas concrets où son intervention a permis d’éviter des erreurs coûteuses, comme ce projet à 650 000 € qui aurait pu ruiner une cliente mal conseillée. Grâce à son œil d’architecte, elle identifie les vices cachés, moisissures dissimulées, contraintes structurelles ou erreurs de projection budgétaire.

Des conseils pratiques pour sécuriser votre achat

L’épisode fourmille d’astuces pour éviter les pièges : bien lire les diagnostics, ne pas se fier aux apparences d’un appartement “refait à neuf”, garder son sang-froid face à l’émotion de la première visite, ou encore faire appel à un professionnel neutre, exclusivement du côté de l’acquéreur.

Une démarche 100 % au service de l’acheteur

Irina n’a aucun lien avec les vendeurs ou agents immobiliers. Elle défend uniquement l’intérêt de l’acheteur, sans biais. Un modèle rare en France qui mérite d’être connu, surtout dans un marché où les erreurs d’appréciation peuvent coûter des dizaines de milliers d’euros.

👉 Plongez dans cet épisode pour découvrir comment sécuriser votre achat immobilier grâce à un regard technique et indépendant !

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Comprendre (enfin) ce qui se passe vraiment avec le projet de loi de finances pour 2026 actuellement en débat

Dans cet épisode de Passion Immo, je démêle enfin le vrai du faux autour des débats en cours sur le projet de loi de finances 2026.

Face à la confusion ambiante sur les réseaux sociaux et à la circulation massive d’informations erronées, cet épisode vous propose une analyse précise, documentée et pédagogique de la situation actuelle.

Objectif : savoir où on en est vraiment, ce qui est voté (ou pas), et ce qui reste incertain.

➡️ Loi de finances : l’état des lieux réel (au 30 octobre)

Beaucoup d’inquiétudes circulent dans la communauté des investisseurs : suppression du statut LMNP ? Fin des abattements sur les plus-values ? Taxation des résidences principales ? Dans cet épisode, vous découvrirez le calendrier parlementaire exact, les étapes déjà franchies et les dispositions qui ne sont à ce jour que des propositions ou qui ont été rejetées.

Cet épisode vous permettra de faire le tri entre le vrai et le faux.

➡️ Fiscalité immobilière : les points de vigilance

• Une version très édulcorée en l’état du statut du bailleur privé,

• Un projet d’amortissement de 2% sur le logement neuf,

• La prolongation de l’imputation du déficit foncier doublé,

• Une tentative d’alignement fiscal entre location nue et meublée,

• Et le retour du débat sur la taxation des holdings.

➡️ Les réponses aux questions des auditeurs

En fin d’épisode, les questions des auditeurs permettent d’apporter une réponse claire :

• Le devenir des abattements pour durée de détention

• L’avenir de l’exonération sur les terrains à bâtir

• Le flou sur les revenus LMNP face aux projets d’uniformisation fiscale

➡️ Pourquoi écouter cet épisode ?

• Pour éviter les erreurs d’interprétation .

• Pour disposer d’une analyse crédible et contextualisée.

• Pour rester informé sans tomber dans le piège des titres sensationnalistes.

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