מה משותף לאדם שחולם על דירה חדשה בלי לשלם עליה, ליזם נדל"ן שחולם להפוך רחוב מוזנח למגדל יוקרה, ולעירייה שמנסה לתכנן מחדש את העיר שלה?

התשובה היא התחדשות עירונית – הנושא הכי מדובר בעולם הנדל"ן, אבל גם אחד המורכבים ביותר.

בפרק הזה של "ציפור פיננסית" יצאנו למסע עמוק לתוך עולם

ההתחדשות העירונית, יחד עם שני מומחים מובילים:

• עו"ד אלנתן חי, מומחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית וייעוץ לדיירים המייצג כבר מאות פרויקטים בכל רחבי הארץ.

• יוסי בר דוד, יזם נדל"ן שמתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ומכיר את התחום מבפנים.

השיחה פתחה בפנינו עולם שלם של הבטחות גדולות, חלומות נדל"ניים – וגם לא מעט מלכודות וסיכונים שדיירים ויזמים נתקלים בהם בדרך.

תארו לעצמכם שאתם גרים בבניין ישן, בלי מעלית, עם רטיבות בקירות וחניון מאולתר. יום אחד מופיע יזם שמבטיח לכם: "אתם תקבלו דירות חדשות, גדולות יותר, עם מרפסת, חניה, ושדרוג בשווי מיליוני שקלים – בחינם!". זה נשמע מדהים, אבל אז מתחילות השאלות הקשות.

מה הדיירים צריכים לעשות כדי שהתהליך יהיה לטובתם ולא ייגמר באכזבה?

• הצעד הראשון הוא הקמת נציגות דיירים מסודרת – גוף שמייצג את כלל בעלי הדירות ויכול לנהל משא ומתן מול היזם.
• לאחר מכן, חשוב לבחור עורך דין מומחה להתחדשות עירונית, שיוודא שההסכם עם היזם הוגן ושקוף.
• בשלב הבא יש לבצע בדיקות נאותות על היזם – האם יש לו ניסיון? האם הוא יכול לממן את הפרויקט? האם הוא עמד בהתחייבויות בפרויקטים קודמים?

האם יש מקרים שבהם עדיף לדיירים בכלל לא להיכנס לפרויקט?

• כן! יש פרויקטים שבהם העירייה בכלל לא תומכת בהתחדשות עירונית, או שהתכנון הכלכלי לא משתלם והיזם עלול לנטוש באמצע.
• יש גם מקרים שבהם הדיירים מקבלים הבטחות לא ריאליות – תוספת שטח מוגזמת או תנאים לא הגיוניים, שעלולים לקרוס בשלב הביצוע.המשחק הכפול של העיריות – מקדמות התחדשות או חוסמות יוזמות?

הרשויות המקומיות הן גורם מכריע בהצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית. מצד אחד, הן רוצות לחדש שכונות ישנות ולהביא אוכלוסייה צעירה. מצד שני, הן דורשות מהיזמים תוספות כמו גני ילדים, שטחים ציבוריים וחניות, מה שמכביד על העלויות ומרחיק חלק מהפרויקטים מהאדמה.

יוסי סיפר איך בחלק מהמקרים, עיריות מסרבות לתוכניות התחדשות של בניינים קטנים ודורשות לחבר אותם למתחם של מאות יחידות דיור, מה שיכול לגרור תהליכים של שנים. מצד שני, יש עיריות כמו חולון ותל אביב שמקדמות תוכניות שמסייעות להיתרים מהירים יותר לפרויקטים מסוימים.

שאלות שעולות:

• איך דיירים יכולים לדעת מראש אם הרשות המקומית תומכת בפרויקט שלהם?
• האם הרגולציה במדינה מאפשרת מספיק תמריצים ליזמים, או שהיא דווקא חוסמת התקדמות?
• איך מאזנים בין הצורך בשטחי ציבור לבין הרצון של הדיירים לקבל תמורות גדולות יותר?

בחירת היזם היא אחד השלבים הקריטיים ביותר בהתחדשות עירונית, ולמרבה הצער, זה גם המקום שבו דיירים רבים נופלים.

איך מזהים יזם אמין?

• בודקים את הניסיון שלו – האם הוא השלים פרויקטים קודמים?
• בודקים את הדירוגים הכלכליים שלו (BDI, מרכז הנדל"ן).
• מדברים עם דיירים מפרויקטים קודמים שהוא ביצע.
• מוודאים שיש לו מספיק הון עצמי ולא רק מימון חיצוני.
• 
  

ומה לגבי חברות ענק ציבוריות מול חברות פרטיות קטנות?
יוסי טוען שלפעמים דווקא חברות פרטיות נותנות שירות טוב יותר, כי אצלן כל פרויקט חשוב, והן לא מחכות "לעיתוי הכלכלי המושלם" כמו חברות גדולות שמחזיקות עשרות פרויקטים במקביל.

דיירים רבים שומעים על תוספת של 25 מטרים, דירה חדשה עם מפרט משודרג, ופיצוי כספי על תקופת השכירות – אבל האם כל זה באמת קורה?

אלנתן מסביר שהרבה הצעות של יזמים הן "הצעות בכוכבית" – כלומר, הן תלויות באישורים תכנוניים, בתקציבים ובהיתכנות כלכלית. מה שקורה בפועל הוא שיזם שמתחייב על יותר מדי מטרים, עלול להוריד את ההצעה משמעותית בהמשך, כשהוא מבין שהפרויקט לא רווחי לו.

שאלות קריטיות לדיירים לפני חתימה על הסכם:

1. האם יש סעיפים שמאפשרים ליזם להקטין את התמורה לדיירים בהמשך?
2. האם יש ערבויות מספקות שמבטיחות שהפרויקט לא ייתקע באמצע?
3. האם הדירות החדשות יהיו באותו מפרט כמו דירות היזם שנמכרות בשוק?

האם היזם שבחרתם באמת יכול לבצע את הפרויקט?

הבטחות מול מציאות – מה באמת הדיירים מקבלים?