וב האנשים נכנסים לשוק ההון בלי שהם מבינים במיסוי ניירות ערך מעבר למס רווחי הון ומס דיבידנד. בעינינו ברגע שמבינים כיצד חברות ממוסות ברמה התאגידית וברמת בעלי העניין אפשר לבנות אסטרטגיות השקעה שמצמצמות בצורה דרמטית את המיסים שנשלם על ביצועי ניירות הערך שבבעלותינו ובזכות כך להינות מתשואות הרבה יותר גבוהות לאורך זמן, בסיכון והתעסקות מינימלית.

אז על מה דיברנו בפרק?

- היכרות עומק עם מס רווחי הון ומס דיבידנד

- באילו כלים אנחנו יכולים להשקיע ללא תשלום מס רווחי הון בכלל?

- מהי קופסא שחורה וכיצד היא עוזרת לנו לדחות אירועי מס ולהגדיל תשואות?

- קצירת הפסדים ובניית מגיני מס בשוק ההון

- מיסוי בינלאומי על דיבדנדים

- מס עיזבון אמרקאי

- היכן צריך להיות הפוקוס שלנו בבניית אסטרטגיה בשוק ההון?

- מתי כדאי להשקיע בקרנות ישראליות ומתי עדיף אמרקאיות או איריות?

מהי האסטרטגיה שלנו להימנעות מקסימלית ממיסים כשאנחנו משקיעים בשוק ההון?

פרק 94- אסטרטגיות מיסוי בשוק ההון by Guy Galanti

לרוב משקיעים בוחרים לקנות דירות בבניינים ותיקים מתוך רצון לקבל תשואת שכירות גבוהה ופוטנציאל השבחה משמעותי.

גם אנחנו בדר"כ נבחר להשקיע בדירות קיימות בבניינים ישנים מסיבות אלו אבל אנחנו גם מבינים שדירה על הנייר יכולה גם להיות נכס אסטרטגי מדהים אם משתמשים בה נכון בתוך תוכנית השקעה כוללת.

בפרק הסברנו כיצד עובד התהליך הזה של רכישת דירה על הנייר, מה הדגשים שחובה לשים לב אליהם ואלו יתרונות מיסויים אנחנו יכולים לנצל לטובתנו מהיכרות עם הדרך בה המחוקק רואה דירה על הנייר (או כלשונו "זכות לדירה")

בישראל חלה חזקה הנקראת חזקת התא המשפחתי המשותף על זוגות נשואים וידועים בציבור. עיקר משמעות אותה חזקה היא במקרה בו בני הזוג מחליטים להתגרש בשאלה כיצד הרכוש המשותף מתחלק בסיטואציה כזו.

חוק מיסוי מקרקעין קובע שלעניין מס רכישה ושבח על נדל"ן יראו בני זוג החיים ביחד כיחידה אחת מתוך אותה חזקה הקובעת אותם כתא משותף אלא אם בני הזוג חיים בהפרדה רכושית מוגדרת.

מתוך מציאות זו מתעורר הצורך באסטרטגיה חכמה שתאפשר לנו להינות מצד אחד מהיתרונות של הפרדה רכושית אך מצד שני לשמור עד כמה שניתן את הערבות והשותפות שזוגיות מביאה.

בפרק דיברנו על רוב ההיבטים של הפרדה רכושית בהקשר של השקעות נדל"ן ואנחנו יודעים שהידע הזה, בשלב הנכון של החיים, יכול לשנות לחלוטין את האפשרות של משפחה להגיע לחופש כלכלי.

ה לא סוד שאנחנו מאד אוהבים לקנות דירות בישראל, במיוחד כשהסטטוס החוקי שלנו הוא של חסרי דירה ונוכל להינות מהטבות המס והמימון של רוכשי דירה יחידה.

הבעיה היא כאמור, שאפשר להינות מהטבות אלו רק על דירה יחידה ואנחנו ממש לא ממהרים לשלם מס רכישה של 8% ולהעמיד הון עצמי של 50% לכל אחת מעסקאות הנדל"ן שלנו בישראל.

בדיוק בשביל זה קיימת אסטרטגיית השלישים שמאפשרת לנו, בצורה חוקית לחלוטין, לרכוש דירות רבות המוגדרות כולן כדירות יחידות.

בפרק השבוע הסברנו:

איך בדיוק מבצעים את האסטרטגיה?

למי היא בכלל מתאימה?

מה הדגשים שחובה להכיר לפני שבוחרים בה?

השבוע ישבנו לדבר עם שחף צלישר, מומחה בתחום המימון והמשכנתאות על ההיבטים האסטרטגיים בלקיחת משכנתה.

בין היתר דיברנו על:

תכנון תמהיל משכנתה בסביבת ריבית דינמית

איך מחושב לוח שפיצר?

איך מחשבים קנס היוון (עמלת פרעון מוקדם) ולמה חשוב להכיר את החישוב הזה דווקא עכשיו?

מהי הלוואת זכאות למשכנתה?

תכנון משכנתה ביחס לאסטרטגיית השקעה בנדל"ן (צבירה לעומת קרוסלה)

טעויות ברמה האסטרטגית שאנשים עושים בלקיחת משכנתה

למה אנחנו רוצים שהבנק ירוויח כמה שיותר על המשכנתה שלנו?

היכן הבנקים יודעים "להעלים עין" מהרגולציה של בנק ישראל וכמה זה יכול להיות שווה לנו?

פרק 90- אסטרטגיה במשכנתאות עם שחף צלישר by Guy Galanti

זה לא סוד שאנחנו בתקופה של עליית ריבית משמעותית. בטח ביחס למה שהיה בעשור האחרון. כאשר הריבית עולה צריך לפעמים לעשות שינויים אסטרטגיים בצורת ההשקעה שלנו. בפרק השבוע דיברנו על מהם השינויים שכדאי לחשוב עליהם בתקופה כמו זו

לפעמים קשה עד בלתי אפשרי לקבל משכנתה נורמלית על נכס.

יכולות להיות לכך כמה סיבות, לפעמים ההכנסות של בעל הנכס פשוט נמוכות מידי, לפעמים הוא מבוגר מידי ולפעמים פשוט יש לו היסטוריית אשראי בעייתית (ולפעמים כל הסיבות יחד... 🥵) .

תחשבו כמה מדהים היה יכול להיות אם אותם אנשים היו יכולים לשכנע את הבנק "להתעלם" מנתוניהם האישיים ולהתייחס אל נתוניו של מישהו ש:

- מרוויח יותר

- צעיר יותר

- בעל דירוג אשראי גבוה יותר

או כל הדברים האלה יחד 🎰

מזל שיש כזאת אפשרות, היא לא פשוטה לביצוע אבל בהחלט קיימת.

לאסטרטגיה הזו אנו קוראים "אסטרטגיית חילוף לווים" ולפעמים היא ההבדל בין הגשמת חלום לעמידה במקום 🙃

יש המון כסף שקבור בקירות של אנשים. בפרקים האחרונים דיברנו על רוב האפשרויות הקיימות לחלץ את ההון הזה בצורה זולה ויעילה כדי להשקיע בנדל"ן ("הלוואות צבועות").

אבל מה אם אנחנו רוצים לקבל את המימון הזה ולא להשקיע בנדל"ן? האם יש לנו אפשרות יותר טובה לקבל הלוואה זולה כנגד הנכס שבבעלותנו ולהשתמש בה לכל מטרה? או בטרמינולוגיה שלנו, האם אפשר "להסיר את הצבע" מהלוואות שנטלנו?

איך אפשר לקחת משכנתה כדי לקנות מניות?

במשך הרבה זמן חשבנו שזה בלתי אפשרי, בטח לא בצורה יעילה בעלויות של זמן וכסף...

עד שגילינו את מה שאנחנו מכנים "אסטרטגיית חילוץ כלה והחזר הון" שפותרת לנו בדיוק את הבעיה הזאת בדרך הכי אלגנטית שאפשר ויכולה להטיס כלכלית את מי שמשתמש בה נכון תוך מזעור הסיכונים הכרוכים בהשקעות בנדל"ן ובשוק ההון...

בקיצור הפרק הזה הולך להיות שווה לכם הרבה כסף אז אל תתקמצנו ותשתפו גם חברים 😉