我们的香港研究部主管年初的时候说过：金融市场总归是过度推演的。
 

市场随着预期走，但预期走的实在太快，7月实际通胀还高悬着，即便通胀预期回落，加息和缩表的路径也还没有走完，经济活动也没有进入衰退，市场早已经开始交易美联储退坡和复苏了。
 

经济周期，地产先行。本期节目我们的新加坡投资咨询顾问林欣蒨（Lim Shin Chiann）和姚天枢（Andrew Yeo）解析亚洲地产在高通胀和加息环境下的表现。
 

鉴于地产资产的异质性，我们认为房地产市场最好的初始观察点是在新加坡上市的房地产投资信托基金(“REIT”)和地产信托(“Property Trust”)，两者在结构上有一些区别，我们这里统称它们为S-REITs。
 

之所以拿S-REITs来看亚洲地产市场有几个原因，首先是因为80%的S-REITs有海外地产，它们遍布亚洲，包括澳大利亚。
 

S-REITs又细分成工业，零售，酒店，办公，医疗，物流，数据中心等板块，让我们能够逐一分析不同地产板块在通胀下的表现。
 

还有一个很重要的原因是S – REITs的披露监管相比于一般地产上市公司更强，每个S-REIT都详细披露其下的每一个房地产资产的入住率，剩余租聘年期，租金涨幅，现市场价格，杠杆率，其所支出的地产翻新费用和时间，有一些还披露了租聘合约的细节（比如租客续约比率，新租聘合约的租金变化，不同的租聘机制，或是固定的，或是基于租客流水，或是包含水电费，或是净租聘等等）。
 

这些披露细节和新交所披露的真实性对于我们分析地产各板块的活动和未来走势，和它们对经济衰退的抗压能力都有很好的指导意义。
 

我们在本期播客中就基于S-REITs为大家分析地产各个板块在高通胀下表现，之后我们再从政策，人口，供需，利率各方面分析香港和新加坡的住宅房价，最后也看一下房地产开发商。
 

利率方面，利率的上升对地产领域产生多方面影响，比如偿债成本上升，地产估值下降，债券价格下降等，我们在本期播客里也会一一阐述。
 

最后就利率和大家分享一个来自合登亚洲集团（“合登”）的评述。22年2季度，随着新加坡的游客人数增加，新加坡高端私人公寓交易量攀升了64%，其中外国买家主要来自中国，印尼和美国。合登认为利率的上升对高端地产的影响不大，因为大部分买家购买地产时支付的是全款，他们即使用贷款，也只是零星一点点。