Du vergleichst Stromtarife und sparst am Ende drei Euro im Monat? Wer den Immobilienwert steigern will, findet das Geld woanders: in der Miete. Jeder Euro mehr Miete zahlt sich beim Verkauf vielfach aus. Das Thema haben die Mitglieder beim Immobilienstammtisch Essen gewählt.

Das nimmst du mit

• Die Ausgabenseite bringt wenig. Wasser und Abwasser kommen von der Kommune, und die Betriebskosten trägt ohnehin der Mieter.
• Bei der Gebäudeversicherung keine Light-Tarife und möglichst keine Selbstbeteiligung. Den Eigenanteil zahlst du allein – und zwar bei jedem Schaden neu.
• Mieterhöhung per Mietspiegel oder Vergleichsmieten: Liegt deine Miete darunter, handle sofort. Die Kappungsgrenze (in der Folge: 20 Prozent in drei Jahren) bremst dich sonst jahrelang.
• Mietergespräch mit Gegenleistung: neues Bad, Cabrio-Dachfenster, Terrassentür oder ein eigener Gartenteil – gegen mehr Miete. Du vereinbarst das vorher mit aufschiebender Bedingung.
• Einbauküche mit klarer Rechnung: rund 5.000 Euro auf 84 Monate verteilt ergeben etwa 60 Euro mehr Miete im Monat. Jede Maßnahme muss sich in 7 bis 12 Jahren selbst tragen.

Der größte Hebel: der Verkauf

Beim Verkauf zählt Jahresnettomiete mal Faktor. Bei Faktor 20 bringen 100 Euro mehr Miete im Monat rund 24.000 Euro mehr Kaufpreis. Zehn Küchen für zusammen 50.000 Euro können so rund 144.000 Euro mehr Verkaufspreis bringen.

Ehrlich gesagt

WG- und Kurzzeitvermietung bringen deutlich mehr Miete, aber auch viel Arbeit und Verschleiß. Banken rechnen diese Mehrmiete oft nicht voll an. Steuervorteile sind nur das Sahnehäubchen, nie die Grundlage eines Deals. Regeln zu Mieterhöhung und Kappungsgrenze können sich geändert haben – lass deinen Fall prüfen.

Für wen

Für Vermieter und Investoren, die aus ihrem Bestand mehr herausholen wollen.

Fazit

Sparen bringt wenig, mehr Miete bringt viel. Jede Maßnahme, die sich selbst trägt, hebt deinen Cashflow und deinen Verkaufspreis zugleich.

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Über 50.000 Downloads in 24 Stunden, auf Spotify und Apple zusammen sogar knapp 60.000. Und das mit einem ungeschnittenen Mitschnitt aus meinem Live-Coaching zum Immobilienverkauf. Hier erfährst du, warum echt oft perfekt schlägt – und wo du verlässliches Immobilienwissen findest.

Das steckt dahinter

• Echt schlägt perfekt: Die erfolgreichste Folge war ein Zoom-Mitschnitt mit schlechtem Bild, ohne Schnitt und ohne Nachbearbeitung.
• Recycling statt Mehrarbeit: Aus der Tonspur eines Coachings wurde eine ganze Folge. Ich nehme im Auto auf, mit kleinem Mikrofon oder nur mit dem Handy.
• Downloads sind nicht gleich Hörer. Zahlen zeigen dir, was ankommt – mehr nicht.
• Foren und Gruppen widersprechen sich oft. Du weißt nie, wer antwortet und mit welcher Absicht. Ein Coach kennt den Weg schon und geht auf deine konkrete Frage ein.
• Systeme statt Kopfwissen: Trotz dreifacher Erinnerung fehlte beim Notartermin die Steuer-ID. Gute Abläufe fangen so etwas ab. Dann kann jeder im Team sie sicher umsetzen.

Vorsicht bei altem Wissen

Rechtsprechung ändert sich. Ein altes Video kann heute falsch sein. Prüfe deshalb immer, wie aktuell dein Wissen ist und von wem es stammt.

Für wen

Für dich, wenn du hinter die Kulissen schauen willst und dich fragst, wo du verlässliches Immobilienwissen findest.

Fazit

Nicht die Technik macht den Unterschied, sondern echter Inhalt und klare Abläufe. Und beim Immobilienwissen gilt: Frag jemanden, der den Weg schon gegangen ist.

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Eine Sprachnachricht von 7 Minuten und 39 Sekunden – und am Ende weiß niemand, was du eigentlich willst? Wer bei der Immobiliensuche keine klare Anfrage stellt, verliert Zeit, Chancen und am Ende Geld.

Darum geht es

• Der Auslöser: Ein Interessent schickt nach dem Exposé eine lange Sprachnachricht voller Optionen, aber ohne klares Anliegen. So kann ihm niemand das passende Objekt verkaufen.
• Der Arzt-Vergleich: „Ich habe Schmerzen“ reicht nicht. Erst wer genau sagt, wo es wehtut, bekommt die passende Behandlung. Das gilt auch für Makler, Banker und Handwerker.
• Kidlins Gesetz: Kannst du ein Problem klar aufschreiben, ist es schon halb gelöst.
• Ein Vorbild: Ein Kunde schreibt Mails mit höchstens drei Sätzen. Trotzdem bleibt keine Frage offen.

So setzt du es um

• Schreib dein Suchprofil auf, bevor du anfragst: Lage, Budget, Zustand, Rendite oder Bedarf, Zeitplan.
• Pack dein Anliegen in wenige Sätze. Prüfe dann: Ist klar, was du willst und was der nächste Schritt ist?

Das Risiko

Wer schwammig bleibt, landet schneller bei einem Fehlkauf oder bekommt gar keine Antwort. Deine Anfrage geht im Alltag der anderen einfach unter.

Für wen

Für Käufer und Investoren, deren Anfragen oft ins Leere laufen.

Fazit

Erst sortieren, dann senden. Klare Gedanken führen zu klaren Anfragen – und klare Anfragen zu schnellen Ergebnissen, bei Immobilien und im Leben.

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Elektriker gesucht, Steuerfrage offen, Deal unsicher – und niemand da, den du fragen kannst? Der Immobilienstammtisch Essen bringt Einsteiger, Investoren, Handwerker und Bauträger aus dem Ruhrgebiet zusammen. Kostenlos.

Was dich erwartet

• Eine WhatsApp-Gruppe mit rund 200 Leuten: vom Anfänger bis zum Besitzer von über 100 Einheiten, privat oder mit eigener GmbH.
• Schnelle Hilfe im Alltag: Handwerker-Tipps, Technikfragen und ehrliche Einschätzungen zu Deals.
• Themenabende mit Fachleuten, zum Beispiel ein Finanzierer mit Marktausblick oder ein Vortrag zu besseren Abläufen bei Vermietung und Ankauf.
• Netzwerkabende: Jeder stellt sich in ein bis zwei Minuten vor. So weißt du sofort, mit wem du reden solltest.
• Treffen mit etwa 30 bis 40 Menschen. Es gibt keinen Eintritt, nur Essen und Getränke zahlst du selbst.

Ein Hinweis, der viel Geld gespart hat

Ein Mitglied wollte nach sechs Jahren steuerfrei verkaufen. Der Hinweis auf die Zehnjahresfrist und den Weg zum Steuerberater bewahrte ihn vor einem teuren Fehler. Seitdem nennt er mich den „192.000-Euro-Mann“. Wichtig: Steuerfragen klärst du immer mit deinem Steuerberater.

Für wen

Für dich, wenn du in Essen oder im Ruhrgebiet investierst oder gerade einsteigst.

Fazit

Allein suchst du lange nach Antworten. Im Netzwerk bekommst du sie oft in Minuten – und manchmal sparst du damit richtig viel Geld.

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Ungeschnitten und ehrlich: So läuft es ab, wenn du deine Immobilie verkaufen willst. Du hörst die echte Tonspur aus meinem Live-Coaching – von den Unterlagen bis zur Schlüsselübergabe.

Schritt für Schritt

• Unterlagen zuerst, denn das dauert am längsten. Welche du brauchst, hängt von der Art der Immobilie ab.
• Zielgruppe klären: Das Apartment in Rüttenscheid sucht eher ein Single, das Reihenhaus in Überruhr eher eine Familie. Danach richtest du alles aus.
• Kleine Reparaturen für 1.000 bis 2.000 Euro, frische Farbe und saubere Fenster wirken am stärksten. Dazu Profi-Fotos ab etwa 300 Euro für eine kleine Wohnung.
• Portale als Paket buchen, mindestens vier Wochen. Das ist oft günstiger als ein großes Portal allein.
• Besichtigungen eng takten und leicht überlappen lassen. So sehen Interessenten, dass es Nachfrage gibt.

Die Stolperfallen

Nicht jeder Besichtiger hat gute Absichten. Filtere deshalb vorher am Telefon. Zum Notar geht es erst mit harter Finanzierungszusage der Bank für genau diese Immobilie. Ein lokaler Finanzierungsberater kennt Essener Besonderheiten wie Bergschäden oft besser. Nach der Einigung änderst du nichts mehr am Objekt, sonst gibt es Streit, etwa um verbrauchtes Heizöl oder Kaminholz. Bei der Übergabe notierst du alle Zählerstände und fotografierst jeden Raum. Die Regeln rund um Notar und Zahlung können sich geändert haben – lass deinen Fall prüfen.

Für wen

Für Eigentümer, die bald verkaufen und den ganzen Ablauf einmal verstehen wollen.

Fazit

Ein Verkauf gelingt mit Vorbereitung: vollständige Unterlagen, starke Fotos, geprüfte Interessenten und eine harte Zusage vor dem Notartermin. So sparst du Zeit, Nerven und Geld.

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„Menschen überschätzen das Risiko und unterschätzen die Chance.“ Das sagt Jeff Bezos. Beim Immobilieninvestment gilt das genauso: Zu viel Vorsicht kann dich viel Rendite kosten.

Was du daraus lernst

• Wissen ist der Hebel: Alex Hormozi verkauft sein Buch für rund 30 Dollar, das ganze Wissenspaket für rund 6.000 Dollar. Der Druck kostet nur wenige Dollar. Bezahlt wird die Abkürzung.
• Musk ging immer wieder ins Risiko: Nach dem Verkauf von Zip2 und PayPal steckte er sein Geld in SpaceX und Tesla, als beide fast pleite waren.
• Mein ehrlicher Rückblick nach über 20 Jahren im Immobiliengeschäft: Ich hätte früher, mehr und größer kaufen sollen.
• Ein echtes Beispiel: ein Mehrfamilienhaus, gekauft mit rund 30.000 bis 40.000 Euro Eigenkapital. In zehn Jahren haben die Mieter knapp 100.000 Euro Tilgung bezahlt. Nach zehn Jahren und einem Monat lag es außerhalb der Spekulationsfrist.

Ehrlich gesagt

Das ist kein Aufruf, alles auf eine Karte zu setzen. Preise schwanken. Steigen die Zinsen stark, können die Preise deutlich fallen. Langfristig zählt, dass du Immobilien verstehst und dann handelst. Steuerfragen wie die Spekulationsfrist klärst du mit deinem Steuerberater.

Für wen

Für Einsteiger und Investoren, die zögern und wissen wollen, was zu viel Vorsicht kostet.

Fazit

Risiken gehören dazu, Chancen auch. Wer Immobilien versteht und dranbleibt, bereut später eher, zu wenig gekauft zu haben.

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Die Zinsen sind gestiegen, und du fragst dich, ob Kaufen überhaupt noch Sinn ergibt? Bei der Immobilienfinanzierung zählt eine Frage mehr als der Zins: Rechnet sich dein Deal? Diese Frage bekomme ich im Maklergeschäft ständig gestellt. Hier ist meine ehrliche Antwort.

Hinweis: Die Folge enthält meinen Zinsausblick aus einer früheren Marktphase. Die Prognose ist heute ein Rückblick. Die Denkweise dahinter gilt weiter.

Die wichtigsten Punkte

• Warum Zinsen um 4,5 Prozent historisch gesehen niedrig sind. Ein befreundeter Makler hat seine besten Geschäfte bei 10 bis 12 Prozent gemacht.
• Warum die US-Notenbank die Richtung am Zinsmarkt vorgibt und die EZB fast immer folgt.
• Meine Regel: Rechnet sich ein Deal nüchtern und ohne Schönrechnen, dann kauf. Ob der Zins bei 4 oder 8 Prozent liegt, ist dann zweitrangig.
• 100, 110 oder 120 Prozent Finanzierung gehen weiterhin. Aber nicht bei jeder Bank, nur mit guter Bonität und mit Zinsaufschlag.
• Banken mögen unterschiedliche Objekte und Berufsgruppen. Ein Finanzierungsvermittler mit Zugang zu Hunderten Banken findet mehr Wege als deine Hausbank allein.

Darauf solltest du achten

Online-Bewertungen und Marktberichte beruhen auf alten Daten. Werte aus der Nullzinsphase passen oft nicht mehr zum heutigen Markt. Und wer als Verkäufer auf deutlich fallende Zinsen wartet, spekuliert. Steigen die Zinsen weiter, sinkt das Budget der Käufer.

Für wen

Für dich, wenn du kaufen oder verkaufen willst und dich die Zinsen gerade verunsichern.

Fazit

Der Zins ist ein Kostenfaktor, kein Grund zum Abwarten. Entscheidend ist, ob deine Zahlen aufgehen und ob du die passende Bank für dein Vorhaben findest.

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Rechnet sich Airbnb in einer kleinen Wohnung in Essen überhaupt? Nach einem Jahr Kurzzeitvermietung liegen alle Zahlen offen auf dem Tisch. Geplant waren 13.327,51 Euro Umsatz. Am Ende waren es 18.946,29 Euro.

Die kleine Wohnung liegt in Essen-Frillendorf und bietet Platz für höchstens zwei Personen. Calvin Kories hat sie als Betreiber eingerichtet und ein Jahr lang vermietet. Hier stellt er Prognose und Ergebnis nebeneinander.

Die Zahlen im Überblick

• Auslastung: 68,69 Prozent statt geplanter 49,17 Prozent. Das sind 271 gebuchte Tage bei 60 Buchungen.
• Aufenthaltsdauer: im Schnitt 4,5 Tage statt 2,39 Tage. Weniger Wechsel heißt weniger Reinigungskosten.
• Zielgruppe: Geschäftsreisende passten besser als Touristen. In der Anzeige standen deshalb Autobahn und Einkaufsmöglichkeiten statt Museen.
• Vergleich: Eine größere Wohnung für drei Personen in Rüttenscheid machte im selben Zeitraum 21.546,92 Euro.
• Ausstattung zahlt sich aus: Bad, neue Küche und Balkon werden in den Bewertungen immer wieder gelobt.

Was schiefgehen kann

Externe Dienstleister sind nur so gut, wie du sie kontrollierst. Ohne feste Checklisten leidet die Qualität, und schlechte Bewertungen folgen schnell. Calvins Merksatz: „Die Reinigungskraft verdient Geld, wenn sie nicht arbeitet.“

Hinweis: Das Jahr fiel in die Zeit der Corona-Beschränkungen und in den Beginn des Ukraine-Kriegs. Die Zahlen sind echt, aber unter besonderen Bedingungen entstanden.

Für wen

Für dich, wenn du als Eigentümer oder Investor echte Zahlen aus der Kurzzeitvermietung sehen willst, bevor du selbst startest.

Fazit

Vorsichtig geplant, deutlich übertroffen: Auch ein weniger beliebter Stadtteil kann funktionieren, wenn Zielgruppe, Ausstattung und Kontrolle stimmen. Wie das Projekt begann, hörst du in #019 bis #022.

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Du hast die passende Wohnung gefunden, und dann bewertet die Bank sie viel niedriger als den Kaufpreis? Genau hier scheitern viele Käufe. Bei der Immobilienfinanzierung zeige ich dir, wie Banken rechnen und wie du trotzdem schnell den Zuschlag bekommst.

Hinweis: Die Folge ist ein Instagram-Live-Mitschnitt aus der Niedrigzinsphase. Konditionen von damals gelten heute nicht mehr, die Strategien schon.

So rechnen Banken

• Es gibt genug Objekte. In Essen wurden in einem Jahr 1.986 Bestandsimmobilien verkauft, drei Jahre zuvor waren es 1.413. Wer nichts findet, sucht oft im falschen Netzwerk.
• Beleihungswert ist nicht Marktwert. Verschiedene Gutachter derselben Bank bewerteten eine Wohnung in der Essener Innenstadt mit 58.000 bis 104.000 Euro. Realistisch waren rund 90.000 Euro.
• Frag immer eine zweite Bank parallel an. Neue Banken bieten oft bessere Konditionen als deine Hausbank.
• Meine Art zu finanzieren: rund 10 Prozent als Sicherheit bei der Bank hinterlegen, zum Beispiel in einem Depot, statt das Geld einzuschießen. Nach etwa drei Jahren ist es meist wieder frei.
• Eine qualifizierte Finanzierungszusage innerhalb weniger Stunden sticht im Bieterverfahren viele Mitbewerber aus. Das ist oft mehr wert als ein paar Zehntel Prozent beim Zins.

Risiken, die du kennen solltest

Setzt die Bank den Wert niedriger an, musst du die Lücke mit Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten füllen. Und die meisten Probleme, die ich bei Investoren erlebe, entstehen durch fehlende Liquidität.

Für wen

Für dich, wenn du als Käufer oder Kapitalanleger die Finanzierung wirklich verstehen willst.

Fazit

Finanzierung ist mehr als der Zins. Kenne den Bankwert, schone deine Liquidität und sei schnell. Dann bekommst du Objekte, bei denen andere noch auf ihre Zusage warten.

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Auf den großen Immobilienportalen suchen alle. Genau deshalb findest du dort so selten etwas, das sich rechnet. Willst du eine Immobilie kaufen, bekommst du hier zwei Antworten: wie du richtig finanzierst und wie du Objekte abseits der Portale findest.

Hinweis: Die Folge ist ein Instagram-Live-Mitschnitt, aufgenommen im Auto in der Niedrigzinsphase. Du hörst also auch mal den Blinker.

Finanzieren und finden

• Liquidität geht vor. In der Hausverwaltung mit rund 4.000 Einheiten sehe ich: Ärger bekommen fast nur Eigentümer ohne Puffer. Fällt die Heizung aus und fehlt das Geld, mindern Mieter die Miete, und die Abwärtsspirale beginnt.
• Meine Finanzierungsart: 10 Prozent Eigenkapital bei der Bank hinterlegen und 110 Prozent finanzieren. Nach rund drei Jahren ist das hinterlegte Geld wieder frei.
• Behandle deinen Bankberater wie deinen besten Freund. Liefere Unterlagen sofort, notfalls abends um elf. Dann bearbeitet er deinen Antrag gern zuerst.
• Erzähl Familie, Freunden und Kollegen, dass du kaufst. Und bleib bei Maklern im Kopf, damit sie bei einem neuen Objekt zuerst dich anrufen.
• Ich suche seit Jahren nicht mehr aktiv auf den großen Portalen. Dort ist der Wettbewerb am größten.

Die unterschätzte Wette

Manche kaufen nur, weil in der Nähe eine S-Bahn hält. Das ist eine Wette auf 20 oder 30 Jahre. Die Bahn hat schon früher viele Bahnhöfe geschlossen. Fällt die Haltestelle weg, fällt deine Geschäftsgrundlage weg.

Für wen

Für dich, wenn du deine erste oder nächste Immobilie finanzieren und finden willst.

Fazit

Erst Liquidität sichern, dann Beziehungen pflegen: zur Bank und zu Menschen mit Marktzugang. So findest und finanzierst du Objekte, die andere nie zu sehen bekommen.

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