Immo Insights mit Torben und Martin

Rund 149.000 Eigentumswohnungen stehen gerade online, 32 Prozent mehr als vor einem Jahr. Für Aufteiler heißt das: Das Mehrfamilienhaus kaufst du so günstig wie selten, beim Wohnungsverkauf wird es eng.

Martin holt ohne Torben die Glaskugel raus und geht mit Ferdi von Immometrica die Angebotsdaten zum Immobilienmarkt durch. Darum geht es:

Die Reduzierungsrate bei Eigentumswohnungen liegt bei 9,4 Prozent, Ende 2024 waren es rund 7. Die Online-Dauer ist seit der Zinswende von 20 auf etwa 60 Tage gestiegen, sie hat sich also verdreifacht.

Wohnungen kosten pro Quadratmeter im Schnitt 38 Prozent mehr als Mehrfamilienhäuser, und der Abstand wächst seit 2018. Am größten ist der Abschlag bei alten und großen Häusern mit energetischem Sanierungsbedarf.

Mit dem Filter „150 Tage online plus Preissenkung“ landen die Objekte auf dem Tisch, bei denen der Maklervertrag ausläuft und der Makler gesprächsbereit wird.

Ferdi wertet bei Immometrica die Angebotsdaten aus und hat mit seiner kleinen Immobilien GmbH selbst ein Wohn- und Geschäftshaus in der Altstadt gekauft und aufgeteilt. Sein Fazit: „Aber das Risiko liegt im Verkauf.“

Alle Zahlen sind Angebotsdaten, keine Transaktionspreise. Martins Glaskugel gibt keine Garantie. Immometrica kannst du vier Wochen kostenlos testen, der Link steht unten.

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Torben: wonderl.ink/@torbenschulthoff
Martin: linktr.ee/martincronacher

Wenn deine Eltern dir ein vermietetes Haus schenken wollen, ist der Kauf von ihnen steuerlich oft der bessere Weg. Steuerberater Johannes Lemminger rechnet mit Torben und Martin durch, wie du als Immobilieninvestor mit einem Verkäuferdarlehen neue AfA aufbaust, Zinsen in der Familie hältst und Vermögen früh an die nächste Generation überträgst, damit das Finanzamt nicht zum größten Erben wird.

In dieser Folge:
• Warum ein Haus für 800.000 Euro beim Kauf von den Eltern rund 260.000 Euro zusätzliche Abschreibung in 10 Jahren bringen kann
• Wie die Eltern ihre Darlehensforderung an die Enkel weiterschenken und die Zinsen beim Kind steuerfrei ankommen können
• Wann ein Verkauf an den Ehepartner nicht abzugsfähige Eigenheimschulden in abzugsfähige Schulden verwandelt

Johannes Lemminger ist Steuerberater in einer Familienkanzlei, in der drei Generationen arbeiten, und investiert selbst in Immobilien. Teil 1 mit ihm hörst du in Folge #269. Die Folge ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Folgt unserem Gast:

Podcast: https://open.spotify.com/show/6tSmHX72AH0x0yZdO0f4Sq?si=PWHFPaQmSbasffYsdxuRWA&utm_source=copy-link

Und Zaster-Immo-Rechner:

https://community.zachariaszaster.de/zaster-immo-rechner/?aff=deric

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Torben: wonderl.ink/@torbenschulthoff
Martin: linktr.ee/martincronacher

Wer wenig Geld auf dem Konto hat, aber hohe Steuern zahlt, für den ist die erste Immobilie fast immer der richtige Schritt. Das sagt Steuerberater Johannes Lemminger, der allein in diesem Jahr ein Mehrfamilienhaus und vier Wohnungen gekauft hat.

Vor dreieinhalb Jahren war Johannes, bekannt als Zacharias Zaster, schon einmal bei uns. Jetzt gehen Torben und Martin mit ihm durch, wie du mit Immobilien Steuern sparst, vom Angestellten mit 100.000 Euro Gehalt bis zum Unternehmer mit GmbH-Struktur.

Das nimmst du mit:
• Warum du Fahrten zu Besichtigungen mit den echten Autokosten ansetzt und damit schnell bei 90 statt 30 Cent pro Kilometer landest
• Wie Renovierungskosten sofort absetzbar sind, beim steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren ein zweites Mal wirken und wo die 15-Prozent-Grenze greift
• Warum ein Unternehmer sein Büro bei der eigenen vermögensverwaltenden GmbH mieten sollte und worauf er bei der Miethöhe achten muss

Dazu ordnet Johannes ein, was die aktuelle Diskussion um das Restnutzungsdauergutachten für Vermieter bedeutet und ob er selbst jetzt noch eins beauftragen würde.

Johannes Lemminger führt eine eigene Steuerkanzlei und ist Host von „Steuern machen Spaß!“.

Folgt unserem Gast:

- Podcast: „Steuern machen Spaß!“ https://open.spotify.com/show/6tSmHX72AH0x0yZdO0f4Sq?si=a1b2692d7e744415

- Zaster-Immo-Rechner:https://community.zachariaszaster.de/zaster-immo-rechner/?aff=deric

(Damit gibt es 30 Euro Nachlass)

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Alle Banken haben Nick Fischer abgesagt, bis ausgerechnet sein Hausbanker ihm von sich aus eine Kreditlinie über eine Million Euro angeboten hat, ohne dass Nick eigene Sicherheiten hinterlegen musste. Wie diese Finanzierung zustande kam und warum er heute mit sechs, sieben Banken parallel arbeitet, erzählt er in seiner zweiten Folge bei uns.

Außerdem geht es um Akquise im Fix & Flip und beim Aufteilen in teuren Lagen:

Warum du einen Akquisiteur nicht über LinkedIn oder Indeed findest und wie Nick seine Leute im eigenen Büro ausbildet.

Wie Nick seine Akquisiteure bezahlt: 10 Prozent vom realisierten Projektgewinn plus 3.000 Euro Anzahlung pro Einheit.

Wie aus einer Dreizimmerwohnung für 245.000 Euro eine möblierte 4er WG wurde, die für 450.000 Euro verkauft ist.

Nick Fischer kauft, saniert und teilt Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet auf und führt sein Unternehmen fast nur mit virtuellen Assistenten und externen Partnern. Seine erste Folge bei uns ist #263.

Folgt unserem Gast:

Instagram: https://instagram.com/_nick_fischer

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Zwei Objekte, 3,3 Millionen Kaufpreis, beide bei rund zehn Prozent Mietrendite auf den Kaufpreis. Martin rechnet in dieser Folge beide Ankäufe offen durch: Solingen mit 40 Prozent Gewerbeanteil und Bochum mit vier Häusern, Steakhouse und Eismanufaktur im Erdgeschoss.

Der Weg dahin war krumm. Drei Deals sind ihm im letzten Jahr weggebrochen, bei zweien lag der Notarvertragsentwurf schon vor. Solingen hat er zweimal verloren, die zweite Absage kam am 25. Dezember. Bochum hat die Verkäuferfamilie zweieinhalb Jahre gekostet, vom ersten Inserat bis zur Übergabe. Beide Objekte kamen über ein Follow-up zurück, das Martin Anfang Januar noch einmal hinterhergeschoben hat.

Darum geht es konkret:

Warum Martin Gewerbe kauft, während die Aufteiler die 60er-Jahre-Wohnbestände hochbieten, und was das am Faktor ändert

Wann ein Objekt in die GmbH gehört und wann in die EGBR, entschieden am erwarteten Investitionsbedarf der nächsten Jahre

Was 4,8 und knapp 6 Prozent Annuität bei zehn Prozent Mietrendite am Monatsende übrig lassen, inklusive Blanko, Bonität des Co-Investors und Restnutzungsdauergutachten

Zur Mieterstruktur in Solingen gehört neben Reisebüro und Supermarkt auch eine Kirche. Martin dazu: "Ein Verein mit Namen Jesus überweist mir immer am 25. die Miete."

Und weil beide Deals nur über Nachfassen zustande kamen, die Frage an dich: Wie sauber läuft deine eigene Follow-up-Pipeline? Schreib es uns in die Kommentare.

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Fünfstellig für eine Mastermind zahlen, lohnt sich das für dich als Immobilieninvestor? Martin war auf 13 Masterminds. Torben hat gerade die erste eigene Growcation mit 40 Leuten aus der DERIC Community auf Mallorca organisiert. Vier Tage Immobilien Investment, vom Frühstück bis nachts an der Bar.

Martins Antwort: „Dann lohnt sich auch eine fünfstellige Zahlung.“ Vorausgesetzt, du lernst aus den Lösungen der anderen, statt in deinen eigenen Problemen festzustecken.

Das nimmst du aus der Folge mit:
→ Warum die Teilnehmer ausdrücklich keine externen Speaker wollen und wir die Gruppe klein halten, obwohl wir 10, 20 Tickets mehr hätten verkaufen können
→ Drei Ankauf-Learnings für Mehrfamilienhäuser: Video von jeder Wohnung über den Makler, keine Altverträge im Kaufvertrag übernehmen, Rauchmelder selbst prüfen und so einmal im Jahr in jeder Wohnung sein
→ Wie Martin mit KI ein Objekt in unter fünf Minuten durchrechnet und dem Makler gleich ein Kurzgutachten schickt

Dazu Torbens ehrlichstes Learning der Reise: „Mein größter Feind ist mein eigenes Ego.“

Keine Lust auf eine Reise mit uns? Schnapp dir fünf, sechs Leute, buch ein Airbnb übers Wochenende und mach dein eigenes Mini-Programm. Es muss nur einer organisieren. Die Growcation 2027 findet im Robinson Club Nobilis in Belek statt, alle Infos über die Links unten.

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36 Tage zwischen Ankauf und Verkauf, 52.000 Euro Gewinn. Bei der Bank hat Halil im ganzen Jahr 45.000 verdient. Ein Flip nebenbei schlug das komplette Gehalt, und ab da war die Frage nur noch, wann er kündigt.

Halil Altintas war 14 Jahre Banker, zuletzt Finanzierungsberater bei der Volksbank. Heute kauft er selbst, flippt, vermittelt und macht die Finanzierung gleich mit. Er erzählt, was auf der anderen Seite vom Schreibtisch passiert, wenn dein Antrag reinkommt.

Drei Sachen, die hängen bleiben:

Was die Marktfolge wirklich liest. Halil hat in vier Jahren als Finanzierungsberater kein einziges Darlehen abgelehnt bekommen, weil er nur eingereicht hat, was er auch begründen konnte. Vollständige Unterlagen und eine Stellungnahme, die auch ein BaFin-Prüfer noch versteht.

Beleihungswert gegen Kaufpreis. 150.000 Kaufpreis, 100.000 Beleihungswert, davon setzt die Bank 80 Prozent an. Bleiben 70.000 Euro blanko, die halbe Wohnung. Wer das nicht argumentieren kann, bekommt keine Zusage.

Und ein Detail, über das kaum jemand nachdenkt: Wer bei 700 Euro Miete nichts zurückgelegt hat, wird bei 1.400 Euro Rate zum Problemfall. Genau da guckt die Bank hin.

Der Preis steckt in einer Heizung. Vier Wochen nach Kaufpreiszahlung geht sie in einer verkauften Wohnung kaputt, 5.000 Euro. Halil hätte den Verkäufer anrufen können, hat er aber selbst bezahlt. Fünf Monate später kaufte derselbe Käufer zwei weitere Wohnungen bei ihm.

"Die kaufen in der Regel keine Immobilie. Die kaufen Halil."

Halil Altintas, 32, Saarland. Ex-Banker, Investor, Aufteiler und Makler mit rund 30 Einheiten im Bestand.

Was hättest du mit der Heizung gemacht? Schreib es in die Kommentare.

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50.000 Euro gekauft, knapp 80.000 Euro verkauft. Klingt nach 30.000 Marge. Am Ende geht Daniel Dissel plus minus null aus seinem ersten Fix und Flip raus, die eigene Zeit nicht eingerechnet. Wie er beim Bestandsaufbau trotzdem auf über 50 Einheiten gekommen ist und jetzt seinen Job gekündigt hat, steckt in dieser Folge.

Daniel war vor 16 Monaten schon mal da, in Folge 180. Damals 35 Einheiten, Vollzeitjob, Fix und Flip als große Hoffnung. Wir sind die Liste von damals durchgegangen und haben geschaut, was davon gehalten hat.

Drei Sachen, die hängen bleiben:

Das Badezimmer hat 12.000 Euro gefressen und damit die komplette Marge. Erbpacht ist für ihn seitdem ein No-Go, vor allem wenn die WEG selbst Erbpachtgeber ist.

Der Ausstieg lief in drei Schritten: von Vollzeit auf 30 Stunden, dann auf 20, dann raus. Fünf kurze Tage würde er heute nicht mehr empfehlen, weil sich Job und Immobilien dann jeden Tag vermischen.

Die besten Deals kamen aus der Akquise, nicht aus Social Media. Dazu sitzt er seit kurzem im BNI zwischen Maler, Elektriker und Steuerberater, weil in der Immobilienbubble immer dieselben Leute sitzen.

Daniel Dissel ist 41, kommt aus dem Münsterland, hält mit seinem Partner über 50 Einheiten und baut jetzt Dissel Immobilien als Maklerei auf. Sein Satz zum Wachstum neben Job und Familie: „Für mich ist das auch wichtig, einen gesunden Wachstum auch an den Tag zu legen.“

Schreib uns in die Kommentare, an welchem Schritt du gerade hängst.

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Nick Fischer hat ein Vierparteienhaus für 235.000 Euro gekauft und für 340.000 wieder verkauft. Ohne Sanierung, ohne Handwerker, nicht mal das alte Versicherungsschild hat er abgeschraubt. 105.000 Euro Marge, damit steht das Eigenkapital für das nächste Mehrfamilienhaus.

Zwei Jahre vorher lief es anders. Da hat er 160.000 Euro für eine Hausverwaltung mit 220 Einheiten bezahlt und ist damit voll gegen die Wand gefahren. 14-Tage-Crashkurs, Panikattacke zu Hause, Kontrollverlust. Verkauft hat er sie auf den Tag genau zwei Jahre später für 175.000. Fast null auf null, bei verdoppeltem Umsatz. Martin nennt das in der Folge ein teures Coaching, und Nick widerspricht nicht.

Darum geht es konkret:

Warum eine Verwaltung mit 220 Einheiten rechnerisch nicht trägt und was Torben stattdessen über Mehrleistungen abrechnet

Wie Nick in der Zinswende eingekauft hat, als niemand sonst kaufen wollte, und warum nur No-Brainer ins Portfolio kamen

Woran er im ersten Telefonat erkennt, ob jemand wirklich verkaufen will, bevor er zur Besichtigung fährt

Nick Fischer kauft seit fast zehn Jahren Immobilien, macht mit seinem Bruder Fix und Flip im Rhein-Main-Gebiet und hat die Hausverwaltung, die ihn fast zerlegt hat, wieder losbekommen.

Martins Fazit aus der Folge: Wie kaufst du eine Hausverwaltung richtig? Antwort: gar nicht. Und für alles andere gilt: sei der Makler mit dem rosa Anzug.

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Vor dreieinhalb Jahren hat Martin ein Mehrfamilienhaus in Bochum gekauft, für rund 800 Euro den Quadratmeter. Heute steht die Jahresmiete bei 74.000 Euro. Wir haben Folge 38 aus dem April 2023 nochmal aufgelegt und mittendrin gestoppt, um zu prüfen, was vom Plan für den Bestandsaufbau übrig geblieben ist.

Anderes Studio, anderer Anlass. Wir sitzen in Köln beim zweiten Klassentreffen, der Podcast wird vier Jahre alt, und dieser Deal war damals nur ein Plan. Jetzt gibt es Zahlen.

Beim Kauf lag die Miete bei 5,50 Euro pro Quadratmeter, heute sind es 7,36. Die Soll-Miete liegt inzwischen bei rund 90.000 Euro im Jahr, 75.000 Euro sind ins Hinterhaus geflossen, der Zins steht bei viereinhalb Prozent auf acht Jahre. Nach drei Jahren sind es über 10 Prozent brutto.

Der teuerste Fehler war keiner mit dem Bagger. Wir hätten um 20 Prozent erhöhen dürfen und haben gewartet, weil wir es nett meinen wollten. Dann kam angespannter Wohnraum. Seitdem sind nur noch 15 Prozent drin, und bis alle Mieter durch waren, hat es anderthalb Jahre gedauert.

Dazu Martins Rechnung, warum schon die erste Einheit zur Hausverwaltung gehört. Und was aus drei aktiven Gesellschaftern geworden ist: einer treibt, zwei sind passiv. Nicht wegen Streit, sondern wegen Cafe, Energieberatung und Leben.

Das Insight von damals gilt unverändert: "Dieser Weg wird kein leichter sein. Dieser Weg wird steinig und schwer."

Torbens Kommentar zur eigenen Folge von 2023: "Was für ein Mist wir gelabert haben."

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