Immo Insights mit Torben und Martin

Kapitaldienstfähigkeit ist die eine Kennzahl, an der jede Immobilienfinanzierung steht oder fällt.

In Teil 2 mit Nick wird es praktisch: wie du Objekte so entwickelst, dass die Bank mitgeht, und wie ein einziges Mietergespräch die Miete spürbar hebt.

Darum geht es konkret:

Warum die Bank zuerst auf die Kapitaldienstfähigkeit des Objekts schaut und wie du mit Track Record und 18 Monaten Tilgungsaussetzung trotzdem finanziert bekommst

Wie einvernehmliche Mietergespräche die Miete weit über die ortsübliche Vergleichsmiete heben, manchmal für rund 200 Euro Materialeinsatz

Warum Buchhaltung und Steuerthemen bei acht bis neun Gesellschaften zum größten Engpass beim Skalieren werden

Nick hat neben dem Konzernjob über 150 Einheiten aufgebaut und ist zusätzlich als Berater bei mieteinander aktiv.

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Torben: wonderl.ink/@torbenschulthoff
Martin: linktr.ee/martincronacher

250.000 Euro Gewinn in gut einem Jahr, nebenbei zum 70 Stunden Job im DAX Konzern: Nick hat sein Immobilienportfolio aufgebaut, ohne dafür sein Konzernleben aufzugeben. In Teil 1 geht es um Bestandsaufbau, Cashflow und die Steuerstruktur dahinter.

Das erfährst du in dieser Folge: Wie Nick 2018 mit einer 45.000 Euro Wohnung in Duisburg startete und heute über 150 Einheiten hält. Wie er zwei Einfamilienhäuser mit einem fertigen Sanierungskonzept verkaufte, ohne selbst zu sanieren (Concept und Flip). Warum drei Wohnungen mit 120 Prozent Finanzierung und 0,75 Prozent Zins für ihn wie Geld drucken waren.

Nick ist Konzernmanager vom Niederrhein und hat neben dem Vollzeitjob rund 150 Einheiten plus Garagen, Stellplätze und Lagerhallen aufgebaut.

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125 Betten, 24 Wohnungen und fast eine Million Euro Jahresumsatz in nur zwei Jahren, aufgebaut aus einem einzigen Gästezimmer. Thilo Westerwiede zeigt, wie Rent2Rent und Kurzzeitvermietung wirklich funktionieren, jenseits der Versprechen vom schnellen Cashflow.

Was du aus dieser Folge mitnimmst:

• Warum die ersten 100 Besichtigungen ohne Zusage blieben und wieso der Wechsel auf Gewerbeeinheiten alles veränderte

• Welche Kosten bei der Kurzzeitvermietung fast jeder unterschätzt, von der Wäsche bis zur eigenen Reinigungsleitung

• Wie aus einem Nebenprojekt ein echtes Geschäftsmodell wird, mit Bettenproduktivität, dynamischem Pricing und KI im Hintergrund

• Wann sich Rent2Rent rechnet (Faustformel: Kaltmiete pro Quadratmeter mal dreieinhalb) und für wen es definitiv nichts ist

Unser Gast: Thilo Westerwiede, DERIC-Mitglied und Gründer von Hygge Homes, der in zwei Jahren von einem Gästezimmer in der Lüneburger Heide auf 24 Einheiten und 125 Betten skaliert hat.

Folgt unserem Gast:

• https://hygge-homes.de/

• https://www.linkedin.com/in/thilo-westerwiede-265812105/

• https://www.instagram.com/thilo_westerwiede/

• potenzielle Objekte

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400.000 Euro Gewinn vor Steuer mit einem einzigen Mehrfamilienhaus. Mirko Dahlke zeigt in Teil 2 seinen kompletten Aufteiler-Deal in Essen-Rüttenscheid mit allen Zahlen, Fehlern und Learnings fuer Investoren mit 5 bis 50 Einheiten.

Das erwartet dich:

Warum Mirko bewusst in guten Lagen aufteilt statt im Speckgürtel zu jagen und dadurch im Ankauf einen anderen Quadratmeterpreis bieten kann als ein reiner Bestandshalter.

Warum das Zins-Delta zwischen Ankauf und Verkauf das einzige Risiko ist, das du nicht kontrollieren kannst, und warum es ihn gleich zweimal trifft.

Der Deal in Zahlen: eingekauft fuer 1.400 pro Quadratmeter, Gesamtinvest 2.250 pro Quadratmeter, im Verkauf durchschnittlich 3.300 pro Quadratmeter, rund 400.000 Euro Gewinn vor Steuer.

Wie Mirko das Darlehen anteilig pro verkaufter Wohnung zurückführt, sodass schon ab dem zweiten Notartermin Cash und Gewinn fliessen statt erst am Ende.

Es geht um Aufteilung, Immobilienhandel, Finanzierung und Bestandsaufbau in der Praxis. Mirkos Faustregeln: Es dauert immer länger und wird immer teurer, und in guten Lagen darf man bei konservativer Kalkulation auf einen besseren Verkauf hoffen.

Mirko Dahlke ist Immobilieninvestor und DERIC Mitglied und kombiniert Bestand und Handel mit zwei Co-Investoren.

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Mit Mitte 40 in Immobilien einsteigen und trotzdem ein Bestandsportfolio mit echter Mietrendite aufbauen: Mirko Dahlke zeigt, dass der späte Start kein Nachteil sein muss, sondern mit mehr Eigenkapital und Lebenserfahrung sogar ein Hebel ist. Im östlichen Ruhrgebiet von Dortmund bis Essen kauft er Bestand, teilt auf und handelt, sauber strukturiert über eine Familienholding mit Co-Investoren.

Das nimmst du aus dieser Folge mit:

Warum die erste Wohnung für 45.000 Euro heute die doppelte Bankrate an Miete bringt und was der Einkaufsmieter damit zu tun hat.

Wie aus vier Wohnungen in einem Block rund 150.000 Euro stille Reserve werden, fast ohne laufende Arbeit.

Warum ein alter, günstiger Mietvertrag heute ein echtes Asset ist und welche Klausel im Mietvertrag fast alle Vermieter vergessen.

Mirko Dahlke ist DERIC Mitglied, ehemaliger Volkswirt und Unternehmensberater und investiert seit rund fünf Jahren in Immobilien. Teil 1 erzählt seinen Weg vom ersten Objekt bis zur heutigen Struktur. In Teil 2 packt er die echten Zahlen aus, unter anderem ein Achtparteienhaus in Essen mit rund 400.000 Euro Gewinn.

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Wer Immobilien hält und nur mit 2 Prozent abschreibt, verschenkt jedes Jahr bares Geld. Aaron Tobias erklärt, wie du mit Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung deine AfA erhöhst und so deinen Cashflow als Vermieter spürbar verbesserst.

Das nimmst du aus der Folge mit:

1. Warum die wirtschaftliche Restnutzungsdauer fast immer kürzer ist als die pauschalen 50 Jahre und wie ein Gutachten das gegenüber dem Finanzamt nachweist.

2. Wie Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer zusammenhängen und warum der Sweet Spot wichtiger ist als die maximale Abschreibung.

3. Welche Objekte sich lohnen: die Faustregel, alles vor Baujahr 1980 zu prüfen, auch bei Altbau und Gewerbe.

Aaron Tobias ist Marketing Direktor bei DIMBEG (nutzungsdauer.com, kaufpreisaufteilung.com) und hat aus einer einzigen Wohnung in Magdeburg ein siebenstelliges Portfolio aufgebaut.

Folgt unserem Gast:

linkedin.com/in/aaron-tobias-921185110

dimbeg.de

nutzungsdauer.com

kaufpreisaufteilung.com

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Wer 50 Mehrfamilienhäuser neben dem Vollzeitjob aufbaut, finanziert das nicht aus dem Gehalt. Helge König zeigt in Teil 2, wie er aus einem einzigen Haus 150.000€ Eigenkapital gezogen hat, ohne Erspartes anzufassen, und damit gleich mehrere Käufe gestemmt hat.

Die wichtigsten Punkte dieser Folge:

1. Eigenkapital aus dem Bestand: Wie eine nachrangige Grundschuld plus abgetretene freie Grundschulden rund 190.000€ für neue Kaufnebenkosten freisetzen, ohne dass ein Euro vom Konto kommt.

2. Dealflow ohne Portale: Warum nur eines von rund 50 Objekten über ImmoScout kam und welche Quellen von Zwangsversteigerung über Makler bis zum Bank-Schaukasten wirklich liefern.

3. Bestand steuern statt hoffen: Die Regel von 500 bis 1000€ Cashflow pro Deal, Kontostandsmanagement mit einem Mietenkonto pro Haus und Indexmietverträge als Inflationsschutz.

Dazu ehrliche Fuck-ups von Wasserschäden bis zu verkorksten Mietverträgen mit pauschalierten Nebenkosten und zum Schluss die Frage, wie ab 300 Einheiten die Erbschaftsteuer fällt.

Helge König ist Privatinvestor mit rund 360 Einheiten in über 50 Mehrfamilienhäusern, aufgebaut in unter zehn Jahren neben dem Job.

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360 Einheiten und rund 50 Mehrfamilienhäuser, komplett neben einem Vollzeitjob in der Unternehmensberatung aufgebaut. Helge König erklärt, wie er über den Hebeleffekt und fast immer 100 Prozent Finanzierung einen Cashflow Bestand geschaffen hat, der ihn mit Anfang 50 aus dem Angestelltenjob geholt hat.

Darum geht es in Teil 1:

Warum Helge ausschließlich ganze Mehrfamilienhäuser kauft und nie einzelne Wohnungen.
Wie der Sweet Spot zwischen zwei und sieben Millionen Euro die Konkurrenz ausdünnt.
Warum der Fokus auf eine einzige Region sein Handwerker und Verwaltungsnetz extrem effizient macht.

Helge König hat in rund acht Jahren etwa 50 Mehrfamilienhäuser am Niederrhein aufgebaut, parallel zu einer internationalen Karriere als SAP Beratungsleiter, und ist mit Anfang 50 ausgestiegen.

Das ist Teil 1. In Teil 2 nehmen wir seinen Bestand, seine Skalierung und seine Prozesse richtig auseinander.

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3.000 Euro Schadensersatz, weil eine Bewerberin mit ausländischem Namen keine Antwort bekam und als Frau Müller plötzlich die Einladung zur Besichtigung. Genau dieses Urteil zeigt, wie teuer ein unsauberer Vermietungsprozess heute werden kann.

Victor Baumann, COO von Ohne Makler, erklärt, warum aktuell ein großer Teil der Vermietungsprozesse nicht DSGVO konform läuft und worauf Vermieter mit 3 bis 5 Einheiten jetzt achten müssen. Es geht um Immobilien Investment in der Praxis: weniger Stress, weniger Risiko, ein sauber strukturierter Prozess.

Das nimmst du mit:

Warum du eine Selbstauskunft erst nach der Besichtigung anfragen darfst und nie vorab per Google Forms.

Welche Daten in welcher der drei Phasen erlaubt sind, vom Namen bis zur Bonität.

Wie du mit Gruppenbesichtigung und Sammelantwort viele Anfragen rechtssicher händelst.

Warum Hausverwaltung und Makler in voller Höhe mithaften, wenn die Kriterien von dir kommen.

Wie ein Mieterprofil ohne Objektbezug den rechtlichen Druck rausnimmt und dir 24 Prozent mehr Antwortrate bringt.

Victor Baumann verantwortet bei Ohne Makler einen Marktplatz, über den letztes Jahr über 100.000 Einheiten vermietet oder verkauft wurden.

Folgt unserem Gast:

https://www.instagram.com/ohne_makler

https://www.linkedin.com/in/victor-baumann-2b972a160

https://www.linkedin.com/company/ohne-makler.net/

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Fix und Flip ohne Eigenkapital und mit fast null Risiko: David Uhrhan zeigt im zweiten Teil, wie er als Immobilieninvestor ein Modell gebaut hat, bei dem Verkäufer, Käufer und er selbst gewinnen. Statt selbst zu kaufen, bringt er einen Investor direkt mit dem Verkäufer zusammen und saniert die Wohnung vor dem Besitz Nutzen Lasten Übergang.

Das sind die Kernpunkte dieser Folge:

1. Warum die komplette Sanierung von 60.000 Euro im ersten Jahr voll von der Steuer absetzbar ist und die 15 Prozent Grenze nicht greift. Bei 42 Prozent Steuersatz holt der Investor rund 25.000 Euro zurück.

2. Wieso das Modell ohne eigene Finanzierung und ohne Eigenkapital funktioniert. Gebraucht wird nur die gute Bonität des Endkäufers, der Cashflow, Steuern und Bestandsaufbau in einem mitnimmt.

3. Drei konkrete Tipps für Investoren mit ersten Wohnungen: in Wissen und Netzwerk investieren, alle steuerlichen Hebel ziehen und früher auf Mehrfamilienhäuser und Under Rent Objekte gehen.

Unser Gast David Uhrhan hat 15 Wohnungen aufgebaut, betreibt heute Aufteiler Projekte bundesweit und entwickelt sein risikoarmes Sanierungsmodell seit anderthalb Jahren.

Folgt unserem Gast:

Insta: @david.uhrhan

https://www.linkedin.com/in/david-uhrhan/

www.daviduhrhan.de

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