Weißt du, was dein Haus heute wert ist? Viele Eigentümer wissen es nicht. Und viele Käufer entdecken gute Immobilien erst, wenn schon Hunderte andere angefragt haben. Hier setzt Scoperty an: Die Plattform zeigt Schätzwerte für Wohnimmobilien und verbindet Käufer mit Eigentümern, bevor ein Inserat online geht.

Mein Gast: Dr. Michael Kasch, Gründer und Geschäftsführer von Scoperty.

Das erfährst du

• Nur rund 1 Prozent aller Immobilien in Deutschland steht zu einem Zeitpunkt zum Verkauf. Über die übrigen 99 Prozent gibt es kaum öffentliche Informationen.
• Scoperty zeigt Schätzwerte für über 35 Millionen Wohnimmobilien, als Spanne auf einer Karte. Die Grundlage liefert ein Bewertungsmodell von Sprengnetter.
• Als Eigentümer kannst du deine Immobilie beanspruchen, Angaben zu Zustand und Ausstattung ergänzen und bekommst dann eine genauere Schätzung.
• Als Käufer legst du Suchkriterien an und kannst Eigentümer ansprechen, bevor die Immobilie offiziell auf dem Markt ist. Das heißt: weniger Bieterkampf.
• Viele ältere Eigentümer haben die Preisentwicklung der letzten Jahrzehnte nicht verfolgt und unterschätzen den Wert ihrer Immobilie deutlich.

Die Kehrseite

Die Preisschilder auf der Karte haben viel Kritik ausgelöst, vor allem beim Datenschutz. Eigentümer können die Anzeige ausblenden oder ihre Daten löschen lassen. Und ein Schätzwert ersetzt keine Besichtigung: Den Zustand von Bad, Leitungen oder Elektrik kennt kein Algorithmus.

Hinweis: Das Interview entstand kurz nach dem bundesweiten Start von Scoperty. Funktionen und Kosten können sich seitdem geändert haben.

Für wen

Für dich, wenn du den Wert einer Immobilie einschätzen oder als Käufer früher an Angebote kommen willst.

Fazit

Scoperty ist ein Werkzeug für frühe Kontakte, kein Ersatz für eine echte Bewertung. Eine kostenlose Suche kann dir aber Objekte zeigen, bevor andere sie sehen.

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Stell dir vor, dein Gast checkt spät am Abend ein, und du bist weit weg. In der Kurzzeitvermietung klappt das trotzdem – mit der richtigen Einrichtung, klaren Abläufen und einer Schlüsselbox. Darum geht es im dritten und letzten Teil meines Interviews.

Mein Gast: Calvin Kories, Experte für Kurzzeitvermietung über Airbnb und Booking.com und einer der Macher des Podcasts „Airhört“. Tipp: Hör zuerst Teil 1 (#020) und Teil 2 (#021).

Einrichtung und Abläufe

• Pflicht sind eine einfache Küche, schnelles Internet und ein bequemes, großes Bett. Ein Fernseher gehört fast dazu. Eine Schlafcouch schafft Platz für mehr Gäste, etwa für Familien.
• Für eine kleine Ein- bis Zwei-Raum-Wohnung rechnet Calvin mit 3.000 bis 5.000 Euro, meist inklusive Kaution. Betten, Fernseher und Sofas gibt es oft günstig gebraucht.
• Einer der größten Einzelposten: verdunkelnde Rollos.
• Die Reinigungskraft arbeitet nach Checkliste, prüft das Inventar und meldet Schäden. Ersatz wie Gläser liegt in einem Schrank mit Zahlencode bereit.
• Schlüsselbox oder Smart-Home-Zugang ersetzen die Übergabe vor Ort. Ein Bekannter von Calvin betreibt so sogar eine Wohnung in Kuala Lumpur, rund 10.000 Kilometer entfernt.

Was du nicht unterschätzen solltest

Ohne verlässliche Reinigungskraft und klare Abläufe funktioniert das Modell nicht. Wer aus der Ferne vermietet, braucht jemanden vor Ort, dem er vertraut.

Hinweis: Das Interview entstand während der Corona-Lockdowns. Zahlen zur Auslastung aus dieser Zeit sind nicht übertragbar.

Für wen

Für dich, wenn du eine Wohnung für Airbnb einrichten und dabei wenig Zeit vor Ort verbringen willst.

Fazit

Die Einrichtung ist überschaubar. Über den Erfolg entscheiden die Abläufe: Checklisten, Zugang ohne Schlüsselübergabe und eine Reinigungskraft, auf die du dich verlassen kannst.

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6 bis 7 Prozent Rendite gelten bei Vermietern als gut. Was wäre, wenn dieselbe kleine Wohnung 15 bis 20 Prozent bringt? Im zweiten Teil meines Interviews geht es darum, was Kurzzeitvermietung über Airbnb und Booking.com wirklich abwerfen kann.

Mein Gast: Calvin Kories, Experte für Kurzzeitvermietung über Airbnb und Booking.com und einer der Macher des Podcasts „Airhört“. Tipp: Hör zuerst Teil 1 (#020).

Zahlen und Tipps aus dem Gespräch

• Kleine Apartments mit 30 bis 40 Quadratmetern bringen nach Calvins Analysen selten weniger als 900 Euro im Monat.
• Die Standortanalyse dauert rund 24 Stunden. Danach steht für jeden der 365 Tage ein Preis pro Übernachtung.
• Mehrere Wohnungen in einem Haus sparen viel Aufwand: elektronische Schlüssel, zentrale Wäsche, einfachere Reinigung. Ein Betreiber ging von acht auf 13 Apartments und macht jetzt rund 20.000 Euro mehr Umsatz im Monat.
• Die typischen Einwände von Vermietern: Lärm, ständiger Wechsel, fremde Leute im Haus. Calvins Rezept: Nachbarn vorher ansprechen und selbst erreichbar sein.
• Modelle mit Garantie: Der Eigentümer bekommt eine feste Untergrenze. Läuft es gut, gibt es mehr.

Was du prüfen musst

Manche Städte haben ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Prüf das vor dem Start für deinen Standort. Rechtslage kann sich geändert haben – lass deinen Fall prüfen. Und ich ergänze aus der Vermieterpraxis: Die 6 bis 7 Prozent stehen oft nur auf dem Papier, weil Leerstand und Renovierung in der Rechnung fehlen.

Für wen

Für dich, wenn du als Eigentümer oder Investor wissen willst, wie viel Kurzzeitvermietung wirklich bringt.

Fazit

Kleine Wohnungen, gute Analyse, mehrere Einheiten unter einem Dach: So wird Kurzzeitvermietung zum Renditebooster. Vorher aber immer die Regeln vor Ort prüfen.

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Nach vier Nächten war die Monatsmiete drin – in einem kleinen Ort, nicht in Berlin. Wie Kurzzeitvermietung mit Airbnb und Booking funktioniert, erklärt mir Calvin Kories. Nach diesem Gespräch sah ich das Thema völlig anders.

Mein Gast: Calvin Kories, Experte für Kurzzeitvermietung über Airbnb und Booking.com und einer der Macher des Podcasts „Airhört“. Das ist Teil 1 von 3.

Das erzählt Calvin

• Wie Calvin mit seiner eigenen Wohnung gestartet ist und heute Wohnungen für Eigentümer komplett betreut: Portale, Gäste, Reinigung und Preise.
• Sein Modell: 18 Prozent vom Umsatz plus 1 Prozent für ein Preis-Tool.
• Warum kleine Ein- bis Zwei-Zimmer-Apartments besser laufen als große Wohnungen: Geschäftsreisende sind meist allein unterwegs.
• Das Beispiel hinter der Zahl: ein kleiner Ort in Niedersachsen. Einrichtung in gut 70 Stunden, zwölf Stunden später die erste Buchung.
• Weniger Abnutzung: Nach jedem Gast wird gereinigt, und Schäden fallen früh auf.

Die Grenzen

In Städten wie Berlin, München, Köln und Düsseldorf erschweren Regeln gegen Zweckentfremdung die Kurzzeitvermietung. Soll es dauerhaft laufen, rät Calvin zur Umwidmung. Rechtslage kann sich geändert haben – lass deinen Fall prüfen.

Hinweis: Das Gespräch entstand im Corona-Lockdown. Die Auslastung war niedrig. Nach Calvins Angaben blieb trotzdem jeden Monat etwas übrig.

Für wen

Für dich, wenn du Eigentümer oder Investor bist und offen für ein neues Vermietungsmodell.

Fazit

Kurzzeitvermietung ist mehr als ihr Ruf. Mit dem richtigen Objekt und einem guten Betreiber kann sie deutlich mehr bringen als die klassische Vermietung. Nach diesem Gespräch habe ich selbst eine Wohnung umgestellt, die Ergebnisse hörst du in #026.

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Auf Airbnb-Anfragen hatte ich jahrelang eine feste Antwort: Nein, danke. Zu viel Wechsel, zu viel Abnutzung im Treppenhaus, dachte ich. Dann kam ein Interview, das meine Sicht auf Kurzzeitmiete komplett gedreht hat.

Darum habe ich umgedacht

• Warum meine Sorge ums Treppenhaus unbegründet war: Wer für zwei, drei Nächte kommt, reist mit kleinem Gepäck, nicht mit dem ganzen Hausstand.
• Die Stufen der Vermietung: leer, teilmöbliert, voll möbliert. Und die nächste Stufe: Vermietung an einen Betreiber für Kurzzeitvermietung.
• Bei möblierter Vermietung gehört das Inventar zur Mietsache. Geht das Bett kaputt, kann der Mieter mindern. Billige Möbel werden so schnell teuer.
• Statt 5 bis 7 Prozent sind nach meinen Gesprächen rund 15 Prozent Rendite möglich. Kleine Apartments passen am besten, weil Geschäftsreisende meist allein unterwegs sind.
• Mein Selbstversuch: Ein eigenes Apartment mit 26 Quadratmetern geht in die Kurzzeitvermietung, mit allen Zahlen offen dokumentiert.

Das solltest du wissen

Fast jedes Objekt funktioniert, aber Lage und Ausstattung bestimmen den Preis. Und Fragen zu möblierter Vermietung, Mietminderung oder Zweckentfremdung sind Rechtsfragen. Rechtslage kann sich geändert haben – lass deinen Fall prüfen.

Für wen

Für dich, wenn du unsicher bist, ob Kurzzeitmiete zu deiner Wohnung passt.

Fazit

Vorurteile kosten Rendite. Hör dir das Thema offen an, bevor du ablehnst. Das Interview mit Calvin Kories folgt in #020 bis #022, das Ergebnis nach einem Jahr hörst du in #026.

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Schwarze Flecken in der Zimmerecke, und sofort geht der Streit los: Liegt es am Haus oder am Lüften? Mit Schimmel in der Wohnung musst du nicht raten. Ich zeige dir, wie du die Ursache in wenigen Schritten findest und schwarz auf weiß belegst.

So gehst du bei Schimmel vor

• Frag zuerst: Was hat sich geändert? Neuer Mieter, erster Winter, ein verrutschter Dachziegel nach dem letzten Sturm?
• Schau genau hin: Sitzt der Schimmel auf der Tapete, spricht fast alles für falsches Lüften. Drückt er von hinten durch, eher für ein Bauproblem.
• Ein Feuchtigkeitsmessgerät mit Kugelkopf misst mehrere Zentimeter tief ins Mauerwerk. So siehst du in Sekunden, ob die Wand trocken oder nass ist.
• Ein Hygrometer mit Ampel und Verlauf kostet ab etwa zehn Euro. Es zeigt dem Bewohner sofort, wann er lüften muss.
• Ein Mensch gibt nachts bis zu drei Liter Wasser an die Luft ab. Die Feuchtigkeit setzt sich an der kältesten Stelle ab: in Ecken, an Fußleisten, hinter Schränken.

Wo es ernst wird

Neubauten mit sehr dichter Hülle und Kältebrücken an alten Balkonplatten sind echte Risikostellen. Und wenn es ein Baumangel ist, haftet der Eigentümer. Dann heißt es sofort handeln, denn jeder Monat Warten macht den Schaden teurer. Schimmelsporen können außerdem die Atemwege belasten.

Für wen

Für Vermieter und Verwalter, die bei Schimmel sachlich statt emotional reagieren wollen.

Fazit

Die meisten Schimmelprobleme lassen sich mit einer klaren Reihenfolge und zwei günstigen Messgeräten klären. Wer misst, statt zu streiten, spart Zeit, Geld und Nerven.

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Dein Mieter zieht aus und will, dass du die Wohnung streichst? Bei Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof die Regeln mehrfach verschoben. Ich erkläre dir, was die Urteile bedeuten und wie du dich als Vermieter sauber absicherst.

Das musst du wissen

• Starre Fristen wie „Küche alle drei Jahre, Wohnzimmer alle fünf“ hat der BGH gekippt. Damit waren auf einen Schlag die Klauseln in sehr vielen Mietverträgen unwirksam.
• Ist eine Klausel unwirksam, gilt das Gesetz. Dann ist grundsätzlich der Vermieter für die Renovierung zuständig.
• Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und hat sich ihr Zustand deutlich verschlechtert, kann der Mieter eine Renovierung verlangen. Die Kosten teilen sich dann beide, meist halbe-halbe.
• Dein bester Schutz ist die Übergabe: Protokoll mit Mängeln, Zählerständen und Datum. Dazu Fotos und ein Video-Rundgang durch jeden Raum.
• Ich ergänze im Mietvertrag unter „Sonstiges“ eine kurze, handschriftliche Vereinbarung zu Anstrich und Schönheitsreparaturen. Wie sie lautet, hörst du in der Folge.

Wichtig zu wissen

Diese Vereinbarung hat vor zwei Amtsgerichten gehalten. Eine Garantie für die Zukunft ist das nicht. Das ist keine Rechtsberatung. Die Rechtslage kann sich geändert haben – lass deinen Fall prüfen.

Für wen

Für Vermieter, besonders für Einsteiger mit einer geerbten oder ersten vermieteten Wohnung.

Fazit

Dokumentiere den Zustand bei der Übergabe möglichst genau. Und such deine Mieter sorgfältig aus. Dann brauchst du die Verträge im Idealfall nie.

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Die Bank will zehn Prozent Eigenkapital sehen, du willst deins am liebsten gar nicht einsetzen. Bei der Immobilienfinanzierung gibt es einen Weg, wie beide Seiten bekommen, was sie wollen. Ich zeige dir, wie ich eine 110-Prozent-Finanzierung aufbaue.

Mein 110-Prozent-Modell

• Der Hebel macht Immobilien stark: Bei einem Kauf für eine Million Euro bringst du oft nur 100.000 Euro mit, den Rest gibt die Bank.
• Such dir eine feste, lokale Bank mit einem festen Ansprechpartner. Das bringt dir mehr als 0,1 Prozent weniger Zins, denn bei Vermietung sind die Zinsen steuerlich absetzbar.
• Liefere Unterlagen am selben Tag. So wirst du zum Lieblingskunden, und die nächste Zusage kommt schneller.
• Mein Modell: Ich lege die zehn Prozent als Anlage bei derselben Bank an, zum Beispiel in einem Depot, und trete sie als Sicherheit ab. Die Bank finanziert dafür 110 Prozent. Nach etwa drei Jahren Tilgung ist das Geld wieder frei.
• Ab etwa 10 bis 15 Objekten lohnt sich eine zweite Bank. So vermeidest du ein Klumpenrisiko.

Worauf du achten musst

Viele Banken lehnen 110 Prozent erst einmal ab. Depots bei fremden Brokern werden oft nur zu einem Teil angerechnet oder gar nicht verpfändet. Und die Folge ist einige Jahre alt: Zinsen und Bankregeln können heute anders sein. Kläre steuerliche Fragen mit deinem Steuerberater.

Für wen

Für Kapitalanleger, die mit wenig Eigenkapital weiter wachsen wollen.

Fazit

Eine gute Bankbeziehung und ein cleveres Tauschgeschäft bringen dir mehr als jeder Zinsvergleich. Probier das Modell bei deiner nächsten Finanzierung aus.

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Die Wohnung ist schön, der Preis passt. Aber kennst du die Leute, mit denen du künftig über Dach, Fassade und Fenster entscheidest? Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft die Gemeinschaft mit. Hier erfährst du, wie du die WEG vor dem Kauf durchleuchtest.

Teil 7 von 7 der Serie „7 Tipps zum Immobilienkauf“.

Die WEG-Prüfung in fünf Schritten

• Dir gehört nur deine Wohnung. Dach, Fassade und meist auch die Fenster gehören der Gemeinschaft.
• Lies die Protokolle der letzten Versammlungen. Normal sind etwa ein bis anderthalb Stunden. Dauert es regelmäßig länger als zwei Stunden, schau genau hin.
• Stehen Jahr für Jahr deutlich mehr als zehn Tagesordnungspunkte an, ist das ein Warnsignal.
• Ruf vor dem Kauf beim Beirat an. Zehn Minuten Gespräch verraten dir mehr über Stimmung und Streit als jedes Exposé.
• Vermietest du, prüf den Abrechnungszeitraum. Hausgeld- und Heizkostenabrechnung müssen zusammenpassen, sonst wird die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter heikel.

Das Risiko, das keiner zeigt

Der Verkäufer zeigt meist nur die Vorteile. Die Technik kann ein Sachverständiger prüfen. Streit in der Gemeinschaft findest du nur im Gespräch heraus. Und Streit kostet Nerven, Zeit und manchmal Gerichtstermine. Rechne das beim Preis mit ein. Hinweis: Das Wohnungseigentumsrecht wurde seitdem reformiert. Die Rechtslage kann sich geändert haben – lass deinen Fall prüfen.

Für wen

Für Erstkäufer und Kapitalanleger, die eine Eigentumswohnung kaufen wollen.

Fazit

Prüf bei einer Eigentumswohnung nicht nur die Wohnung, sondern auch die Gemeinschaft. Protokolle und ein kurzes Gespräch mit dem Beirat schützen dich vor teuren Überraschungen.

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Der Kaufvertrag ist unterschrieben, das Konto ist leer, und dann fällt im Januar die Heizung aus. Liquidität nach dem Immobilienkauf entscheidet, ob du so einen Tag ruhig überstehst. Wie groß dein Puffer sein sollte, hörst du in dieser Folge.

Teil 6 von 7 der Serie „7 Tipps zum Immobilienkauf“.

Der Puffer in Zahlen

• Halte rund zehn Prozent vom Wert der Immobilie als Reserve bereit.
• Das Geld muss nicht sofort da sein, aber innerhalb von zwei bis drei Wochen.
• Eine Steuernachzahlung kommt oft plötzlich. Ich habe Eigentümer erlebt, die auf einmal 40.000 Euro nachzahlen mussten. Die Frist ist oft nur rund vier Wochen.
• Handwerker wollen meist eine Anzahlung von 10 bis 30 Prozent. Ohne Puffer bleibt die Reparatur liegen.
• Nicht alles ist versichert. Alte Leitungen oder eine undichte Gasleitung zahlst du oft selbst.

Das unterschätzte Risiko

Fehlende Rücklagen sind aus meiner Erfahrung der Hauptgrund, warum Immobilien in Schieflage geraten. Dazu kommen Mieterwechsel und Mietausfall. Wer knapp kalkuliert, rutscht schnell in einen Teufelskreis.

Für wen

Für Erstkäufer und Kapitalanleger, die ihr Eigenkapital planen.

Fazit

Plane nie auf Kante. Mit zehn Prozent Reserve kannst du ruhig schlafen und jeden größeren Schaden sofort beheben.

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