Du stehst in der Traumwohnung und strahlst über das ganze Gesicht. Der Verkäufer sieht das auch. Emotionen beim Immobilienkauf sind fast immer teuer. Ich erkläre dir, warum ein Pokerface dir bares Geld spart.

Teil 5 von 7 der Serie „7 Tipps zum Immobilienkauf“.

Pokerface statt Herzklopfen

• Zeigst du Begeisterung, zeigst du Kaufbereitschaft. Damit verlierst du Verhandlungsspielraum.
• Ein echter Fall: In der letzten Verhandlungsrunde erzählte die Tochter des Käufers, die Küche sei schon bestellt. Damit war jede Preisverhandlung sofort vorbei.
• Alte Farben, Laminat von früher oder eine grelle Fassade schrecken andere Käufer ab. Für dich kann das ein Vorteil sein, denn so etwas ist schnell und günstig behoben.
• Frag dich bei jedem Mangel: Was ist gut daran? Wie kann ich das in die Verhandlung einbringen?
• Wurde lange nichts gemacht, ist der Verkäufer oft kein Profi. Dann zählen Argumente wie eine gesicherte Finanzierung und ein schneller Notartermin.

Die Falle

Bei einer Immobilie geht es um sehr viel Geld. Wer sich verliebt, sieht die Zahlen nicht mehr klar. Das kostet dich schnell mehr als jede Renovierung.

Für wen

Für Erstkäufer und Anleger, die in die Preisverhandlung gehen.

Fazit

Bleib sachlich und nüchtern. Wer seine Gefühle für sich behält, kauft günstiger und verhandelt klüger.

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Lies den Kaufvertrag, bevor der Notar ihn dir vorliest. Denn beim Notartermin entscheidet sich, wie sicher dein Immobilienkauf wirklich ist. Hier erfährst du, worauf du achten musst.

Teil 4 von 7 der Serie „7 Tipps zum Immobilienkauf“.

Darauf achtest du beim Notar

• Den Notar zahlt in der Regel der Käufer. Deshalb suchst du ihn meist auch aus.
• Frag im Bekanntenkreis oder bei Hausverwaltungen nach einem guten Notar.
• Der Notar ist neutral. Lies den Entwurf vorher und frag so lange nach, bis du alles verstanden hast, auch Begriffe wie Auflassung.
• Erfahrene Käufer haben oft deutlich längere Verträge. Wer mehr erlebt hat, sichert sich besser ab.
• Alles, was ihr mündlich vereinbart habt, gehört in den Vertrag. Auch welche Unterlagen und Informationen du bekommst.

Was nach der Zahlung passiert

Nach der Zahlung ist das Interesse des Verkäufers oft vorbei. Was nicht im Vertrag steht, bekommst du dann nur noch schwer. Kein Notartermin ersetzt eine Rechtsberatung – lass im Zweifel deinen Fall prüfen.

Für wen

Für Erstkäufer, deren Notartermin bald ansteht.

Fazit

Such dir deinen Notar selbst aus, lies den Entwurf gründlich und schreib alles Vereinbarte in den Vertrag. Dann gibt es später keine Diskussion.

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Kurz vor dem Kauf drängt die Zeit, und schon rutscht ein wichtiges Papier durch. Bei der Due Diligence prüfst du eine Immobilie vor dem Kauf gründlich. Diese Punkte gehören auf deine Checkliste, damit dich später nichts teuer überrascht.

Teil 3 von 7 der Serie „7 Tipps zum Immobilienkauf“.

Deine Checkliste

• Arbeite immer mit einer festen Checkliste. Unter Zeitdruck vergisst du sonst Wichtiges.
• Schau ins Grundbuch, vor allem in Abteilung II. Dort stehen Rechte anderer, etwa Wege- oder Leitungsrechte. Solche Rechte können den Wert drücken.
• Prüf die Leitungen für Strom und Gas. Alte Leitungen nachzurüsten wird schnell sehr teuer.
• Lass dir alle Mietverträge und eine Mieterliste zeigen: Kaltmiete, Nebenkosten, Heizkosten und Kaution.
• Miss die Wohnfläche nach, besonders im Dachgeschoss. Dort stimmen die Angaben oft nicht.
• Lass dir Grundrisse, Baupläne und die Police der Wohngebäudeversicherung geben.

Teure Lücken

Alles, was du hier übersiehst, gehört nach dem Kauf dir. Ein vergessener Mangel kann dich mehr kosten, als dir jede Preisverhandlung gespart hat.

Für wen

Für Erstkäufer und Anleger, die kurz vor dem Kauf stehen und Unterlagen prüfen.

Fazit

Gründlich prüfen ist keine Pflichtübung, sondern dein Schutz. Mit einer Checkliste gehst du jedes Mal gleich vor und übersiehst nichts.

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Wie viel ist eine Immobilie wirklich wert – und was kostet sie dich am Ende? Beim Kaufpreis zählt mehr als die Zahl im Inserat. So schätzt du ihn als Eigennutzer und als Kapitalanleger richtig ein.

Teil 2 von 7 der Serie „7 Tipps zum Immobilienkauf“.

So rechnest du richtig

• Auf den Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Zusammen sind das schnell rund zwölf Prozent. Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland verschieden.
• Als Eigennutzer brauchst du Eigenkapital für die Nebenkosten und zusätzlich einen Puffer. Ich empfehle dafür insgesamt rund 30 Prozent.
• Denk an die Anschlussfinanzierung. Nach der Zinsbindung kann der Zins deutlich höher sein. Rechne das vorher durch.
• Als Anleger rechnest du mit dem Faktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete.
• Der übliche Faktor ist von Stadt zu Stadt sehr verschieden. Essen liegt anders als Gelsenkirchen oder Düsseldorf.

Worauf es ankommt

Ein hoher Faktor muss kein schlechter Deal sein. Profis suchen Potenzial: eine Garage, eine Aufwertung oder schnelle Verschönerungen. Wer das nicht sieht, zahlt schnell zu viel. Hinweis: Die Zahlen aus der Folge sind einige Jahre alt. Faktoren und Zinsen haben sich seitdem verändert.

Für wen

Für Erstkäufer und Anleger, die ein Angebot haben und den Preis prüfen wollen.

Fazit

Rechne immer mit allen Nebenkosten und einem Puffer. Und vergleiche den Preis mit dem Faktor, der in deiner Stadt üblich ist.

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Bad, Küche, Fenster: Alles an einem Haus kannst du erneuern. Nur eins nicht. Die Lage beim Immobilienkauf entscheidet auf Dauer über Wert, Mieter und Wiederverkauf. Ich zeige dir, worauf du achten solltest, bevor du dich verliebst.

Teil 1 von 7 der Serie „7 Tipps zum Immobilienkauf“.

Die Lage richtig prüfen

• Die Lage kannst du nie ändern. Den Zustand des Hauses schon.
• Schau dir das Viertel selbst an: Schulen, Einkauf, Verkehrsanbindung und deinen Weg zur Arbeit.
• Eine gute Lage bleibt meist über Jahrzehnte gut.
• Lässt die Nachfrage nach, halten gute Lagen ihren Wert besser. Dort gibt es auch weniger Leerstand.
• Pläne der Stadt können ein Viertel verändern. Frag früh nach, was dort kommt.

Die Schnäppchen-Falle

Ein Schnäppchen in schwacher Lage bleibt oft ein Schnäppchen. Beim Verkauf oder bei der Vermietung merkst du dann, dass die Lage nicht mitzieht.

Für wen

Für Erstkäufer, die ihre erste Immobilie suchen und Stadtteile vergleichen.

Fazit

Lage, Lage, Lage ist kein leerer Spruch. Prüf die Umgebung so gründlich wie die Immobilie selbst.

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Leerstand beginnt nicht mit dem Auszug, sondern mit dem Tag, an dem die Kündigung kommt. Wer als Vermieter in der Krise erst mal abwartet, verliert bares Geld. Hier sind fünf typische Fehler aus der Corona-Zeit – und wie du sie beim nächsten Mal vermeidest.

Hinweis: Die Folge entstand in den ersten Wochen der Corona-Pandemie. Zahlen und Regeln von damals gelten heute nicht mehr, die Denkweise schon.

Die fünf Fehler – und was du besser machst

• Vermietung stoppen: Leerstand beginnt mit dem Zugang der Kündigung. Stell die Wohnung sofort wieder online, am besten innerhalb von drei bis fünf Werktagen. Virtuelle Touren oder Einzelbesichtigungen machen das auch in schwierigen Zeiten möglich.
• Miete erlassen statt stunden: Beim Erlass ist dein Anspruch für immer weg. Bei der Stundung wird die Miete nur später fällig, gern in Raten. Und die Betriebskosten laufen immer in voller Höhe weiter.
• Keinen Nachweis verlangen: Von rund 40 bis 50 Mietern, die nach einer Stundung fragten, blieben am Ende zwei Stundungsverträge übrig. Lass dir die Notlage also belegen, zum Beispiel mit Kündigung oder Lohnabrechnung.
• Auf Zinsen verzichten: Bei gestundeter Miete stehen dir Verzugszinsen zu. Viele Vermieter lassen dieses Geld einfach liegen.
• Erst Notar, dann Kredit: Unterschreib den Kaufvertrag erst, wenn der Kreditvertrag steht. In einem Fall dauerte ein Gutachten wegen eines vermuteten Bergschadens rund drei Monate.

Der Bonus-Fehler

Zu wenig Liquidität. Wie viel Rücklage du brauchst, hängt vom Objekt ab: Ein Altbau braucht mehr Puffer als ein Neubau. Ohne Reserve wird jede Reparatur zum Problem.

Für wen

Für dich, wenn du Wohnungen vermietest oder kaufst und in unruhigen Zeiten einen kühlen Kopf behalten willst.

Fazit

Krisen verzeihen keine Nachlässigkeit. Vermiete schnell nach, stunde statt zu erlassen, sichere zuerst die Finanzierung und halte immer genug Geld in Reserve.

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Brechen in einer Krise die Immobilienpreise ein? Nach 50 Tagen Corona ziehe ich Bilanz: Was ist am Immobilienmarkt wirklich passiert – bei Mieten, Kaufpreisen und Handwerkern?

Hinweis: Die Folge entstand in den ersten Wochen der Corona-Pandemie. Zahlen und Regeln von damals gelten heute nicht mehr, die Denkweise schon.

Was wirklich passiert ist

• Gewerbe gegen Wohnen: Gastronomie, Bars und Läden hatten massive Mietausfälle. Bei Wohnungen gab es kaum Probleme. Betroffen waren vor allem Mieter in Kurzarbeit.
• Kaufpreise blieben stabil: Die Nachfrage brach nicht ein. In einem Monat gingen drei Objekte zu sehr guten Preisen weg.
• Kein schnelles Schnäppchen: Eine Zwangsversteigerung dauert vom ersten Schritt bis zum Termin grob anderthalb Jahre. Auf Krisen-Schnäppchen zu spekulieren, war viel zu früh.
• Titel allein reicht nicht: Räumungen wurden damals nicht vollstreckt – selbst bei einem Mieter, der Allgemeinstrom abzapfte. Mein Rat: Verstöße sauber dokumentieren und anzeigen.
• Handwerker planen: Viele Betriebe hatten plötzlich weniger Aufträge. Verschobene Maßnahmen können später lange Wartezeiten auslösen.

Das Risiko, ehrlich gesagt

Wer stark in Gewerbe investiert ist, spürt eine Krise sofort im Kontostand. Wer keinen Puffer hat, kommt schnell in Not.

Für wen

Für dich, wenn du Wohnungen oder Gewerbe vermietest und eine Krise nüchtern einordnen willst.

Fazit

Drei Grundsätze tragen durch jede Krise: Gewohnt wird immer. Gewerbe schaust du dir genau an. Und du bleibst liquide.

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Was passiert mit deiner Eigentümergemeinschaft, wenn keine Versammlung stattfinden darf? Kein Beschluss heißt oft: kein Geld und im schlimmsten Fall kein Verwalter. Ich erkläre dir, wie eine WEG trotzdem handlungsfähig bleibt.

Hinweis: Die Folge entstand in den ersten Wochen der Corona-Pandemie. Zahlen und Regeln von damals gelten heute nicht mehr, die Denkweise schon.

Sonderregeln und Dauertipps

• Verwalter bleibt im Amt: Die Sonderregel damals lautete, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt, bis er abberufen oder ein neuer bestellt wird.
• Wirtschaftsplan gilt weiter: Der zuletzt beschlossene Plan lief fort, bis ein neuer beschlossen war. Wichtig, denn aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich deine Zahlungspflicht.
• Mein Dauertipp: Lass den Wirtschaftsplan immer mit Fortgeltung beschließen. Dann ist die Gemeinschaft auch ohne neue Versammlung zahlungsfähig.
• Notmaßnahmen sind möglich: Bei dringenden Schäden am Gemeinschaftseigentum darf der Verwalter auch ohne Beschluss handeln.
• Die Praxislösung: Alle Eigentümer besprechen die Tagesordnung per Zoom. Danach gibt jeder dem Verwalter eine Vollmacht mit klarer Weisung für jeden Punkt.

Die Grenze

Die Vollmacht-Lösung klappt nur, solange alle mitmachen. Verweigert ein Eigentümer die Vollmacht, geht es so nicht.

Rechtslage kann sich geändert haben – lass deinen Fall prüfen. Diese Folge ist keine Rechtsberatung.

Für wen

Für dich, wenn dir eine Eigentumswohnung gehört oder du im Verwaltungsbeirat sitzt.

Fazit

Eine WEG bleibt handlungsfähig, wenn Wirtschaftsplan und Verwalterbestellung klug beschlossen sind. Die Sonderregeln sind Geschichte, das Prinzip nicht.

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Mietstundung klingt nach schneller Hilfe. Die Tilgung auszusetzen auch. Doch beides kann dich teuer zu stehen kommen, wenn du es falsch angehst. Hier ist mein Blick nach den ersten zehn Tagen Corona.

Hinweis: Die Folge entstand in den ersten Wochen der Corona-Pandemie. Zahlen und Regeln von damals gelten heute nicht mehr, die Denkweise schon.

Deine Optionen im Überblick

• Stunden statt erlassen oder kürzen: Bei der Stundung schiebst du nur die Fälligkeit nach hinten. Dein Anspruch bleibt, gern mit Ratenplan.
• Betriebskosten nie antasten: Versicherung, Müllabfuhr, Treppenhausreinigung und Allgemeinstrom zahlst du als Eigentümer ja trotzdem.
• Erst Hilfen, dann Vermieter: Gewerbemieter sollten zuerst Kurzarbeit und staatliche Hilfsprogramme nutzen. Der Vermieter kommt am Ende der Kette.
• Tilgung aussetzen nur im Notfall: Die Bank sieht dich danach als Risiko. Das kann dir bei der nächsten Finanzierung schaden.
• Zusagen sind nicht sicher: In einem Fall kürzte die Bank ihre Zusage nachträglich von 90 auf 80 Prozent des Kaufpreises.

Was dich teuer zu stehen kommt

In unsicheren Zeiten verlangen Banken mehr Eigenkapital. Wer ohne Rücklagen investiert, bricht sich im Ernstfall das Genick.

Ausblick von damals

Wohnraum bleibt gefragt. Durch das Homeoffice suchen manche sogar größere Wohnungen mit Arbeitszimmer. Gewerbe hat es deutlich schwerer.

Für wen

Für dich, wenn du vermietest, finanziert hast und bei Zahlungsproblemen ruhig entscheiden willst.

Fazit

Stunde, statt zu verschenken. Lass die Tilgung in Ruhe, solange es irgendwie geht. Und halte immer genug Reserve bereit.

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Erst durchatmen, dann entscheiden: Das ist mein wichtigster Rat für jede Krise am Immobilienmarkt. Tief Luft holen, drüber schlafen und erst dann handeln. Warum das so wichtig ist, zeigt die erste Woche der Corona-Krise.

Hinweis: Die Folge entstand in den ersten Wochen der Corona-Pandemie. Zahlen und Regeln von damals gelten heute nicht mehr, die Denkweise schon. Die Folge ist die erste Themenfolge des Podcasts – aufgenommen in der ersten Lockdown-Woche.

Was in der ersten Woche passierte

• Anfragen brachen ein: Statt 150 bis 200 Anrufen am Tag kamen in der Spitze nur noch rund 33.
• Gewerbe traf es zuerst: Gastronomie, Büro und Logistik standen still. Pächter gerieten schnell in Zahlungsnot.
• Besichtigungen halbiert: Große Maklerhäuser stellten ihre Arbeit ein. Es fanden weniger als die Hälfte der Termine statt.
• Angst vor Ansteckung: Viele Bewohner ließen nicht einmal den Hausmeister in die Wohnung. Kleine Mängel nahmen sie lieber hin.
• Ausländische Investoren hielten sich schon Wochen vorher zurück.

Die größte Gefahr

Panik führt zu teuren Fehlern. Wer unter Stress verkauft oder kündigt, bereut es oft später.

Für wen

Für dich, wenn du Immobilien besitzt und in unruhigen Zeiten den Überblick behalten willst.

Fazit

Krisen kommen und gehen. Entscheidend ist, dass du ruhig bleibst, deine Lage nüchtern prüfst und nicht aus Angst handelst.

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