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2507.“收储”引爆地产板块,拆解政策的逻辑


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欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度,雪球,国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台,聪明的投资者都在这里。今天分享的内容叫“收储”引爆地产板块,拆解政策的逻辑,来自表舅是养基大户。

政府「收储」这个事,简单理一下逻辑。

地产的问题,从政府的角度出发,本质上,是一个财政问题,从地方政府的角度看,其收入,可以归纳为三块,一是自身预算内的,包括税收等,二是预算外的,主要是土地出让金,也就是卖地收入,三是上级政府的拨款,即转移支付。

1997年启动分税制改革后,地方政府的收入中,大头,变成了房地产相关的营业税,和土地出让金。所以,地方政府能不能顺利运营周转,核心是看地产开发商,能不能持续的从地方政府手里买入地皮,如果土地出让金下滑,那么地方政府的收入端,也会断崖式下滑。

房子分一手房和二手房,对政府来说,一手房和二手房是两个完全分割的市场。假设风险千头万绪但精力有限,它大可以先不care二手房是涨是跌,交易情况如何,因为二手房交易的契税等,和一手房带来的土地出让金收入相比,属于小巫见大巫。

但目前的现实是,在购房力量总体下行的情况下,按照财新的说法,因为房企暴雷,很多人对期房失去了信任,所以优先考虑二手房,甚至折扣力度大的法拍房,这就导致一手房,也就是新房市场,供需更加不平衡,供给多,需求少。

比如,全国现在新房库存最夸张的两个地级市,广东韶关、青海西宁,去化周期是153个月、113个月,也就是说,按照目前的销售速度,光是存量的新房,就够卖12年、9年。而合理的去化周期,是12至14个月,看全国百城均值的话,现在是25个月,是合理值的2倍,其中41个城市,去化周期在36个月以上,也就是偏离合理值2倍以上。

那么,这个「收储」政策,你从地方政府的角度看,逻辑是这样的,我最终的目的,是要土地出让金收入恢复,那么就得让开放商重新买地,但开放商手上没钱,只有一堆刚建好、甚至还没完全建好的新房,但卖不出去,而有限的购房需求,还是倾向于二手房,且各地限购政策放开后,二手房的挂牌量反而大幅上行,导致二手房的供给更加充分了。

那怎么办,现在这个「收储」政策,就是,让银行,或者说国有银行给地方政府放贷,然后,让地方政府,从开发商地方,直接把卖不动的新房,一栋一栋的买回来,价格呢,可能是周边二手房市价的7折、8折。

对开放商来说,7折、8折也很好,只要资金可以快速回笼资金,至少边际是好转的,股价修复一点合情合理。之前资本市场给它定价的过程,是按资产和负债双杀的逻辑来走。

但是你最终发现,这个「收储」政策,本质上,是供给侧的政策,从开发商地方收购新房,减少市场里新房的供给,解决开发商短期的现金流问题,但是,光靠这个政策,是不够的,因为,它似乎没有解决需求端的问题。

对需求来讲,唯一直接的好处是,开发商缓过来后,有更大的概率确保其他已出售的新房的顺利保交楼,恢复老百姓对新房的信心,从而带动市场好转。

总之,有政策,比没有政策好,边际肯定是改善的,但是仅靠这个政策,似乎也无法解决更多需求端的问题。

目前的房地产环境,完全不同于以往,情况非常复杂,单一政策大概率很难真正起效,需要的,是一套组合拳。

我也不太懂,但是有三个想法,可以分享一下。

1、从需求端着手,进一步压降居民存款利率,肯定是正确的方向,我一直说,今年最大的风险,是居民无风险利率下行不够快,其实,在房地产领域,同样适用。

我举个最简单的例子,我有个亲戚,年初拆迁分了一套房,大概80平米,周边的二手房均价1万左右,他一门心思就想卖,因为80万市价的房子,一年的房租一共就1万2,租金回报率1.5%左右,而楼下的农信社,当时存款利率贴息后超过3%,这促使他积极卖出,增加了市场的二手房供给。

从5月15日的新闻看,招行,也开始暂停了高利率的智能通知存款,原来签约的,今天开始全部作废了,这都是正确的方向,说实话,监管在这块,其实是动晚了。

现在新的问题是,存款整顿后,理财成了新的资金蓄水池,理财规模跨越式攀升,从降低居民无风险收益角度看,这不是什么好事。一方面,居民奔着高业绩基准、高过往收益的表现,买入进去;另一方面,面对1.8%回购价格,2%的存单价格,2.5%以内的信用债,理财子的投资经理,你说有什么好配的?

最后,又是抬升无风险利率,压制了房产等其他资产的配置性价比。

2、没有人不想住好房子,以旧换新的需求,肯定是有的,但是房子作为一种商品,在国内,最大的问题,是透明度太低了,尤其是新房。有没有可能,通过机制的建设,提高新房全流程的透明度?类似透明厨房,食客看着厨师操作的全流程,是可以为食物付出溢价的。

3、跳脱出来来看,要注意到,现在的很多问题,本质上,还是因为,我们处于美联储加息的大周期中,咱们的地产周期,是加息周期叠加了人口等其他周期,问题自然会放大,如果美联储开启降息周期,那么,工具自然也可以多一点,比如降存款利率这事,在降息周期,显然阻力会小很多。

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