Bedrijfsmatige verhuurders van vastgoed kijken met veel spanning naar de derde dinsdag van september. Blijven de plannen voor de beperking van de rente-aftrek overeind? 

Deze aflevering in het kort:
⇨ De rentemaatregel uitgelegd
⇨ Wat wordt de impact voor vastgoedverhuurders?
⇨ Bevriezen huurverhogingen leidt tot sneeuwbaleffect

Susan Raaijmaker is partner en fiscaal vastgoedspecialist bij Taxand Nederland. Zij kan precies uitleggen wat de impact is van deze maatregel. De aangekondigde maatregel treft vastgoedbeleggingen in een vennootschap die gefinancierd zijn met leningen. Het ministerie van Financiën kondigde eerder aan dat de aftrek van betaalde rente voor de vennootschapsbelasting vanaf 1 januari 2025 aanzienlijk beperkt word. De generieke renteaftrekbeperking is weliswaar al enige tijd van kracht, toch zullen de aangekondigde verscherpingen ook de kleine en middelgrote box 2-vastgoedbeleggers treffen. Die groep bleef tot nu toe buiten schot. 

Luister ook | Hoe Maarten Feilzer naar de vastgoedmarkt kijkt

Dit heeft alles te maken met het schrappen van de 1 miljoen euro-drempel voor zogeheten vastgoedlichamen met verhuurd vastgoed aan derde partijen. De overheid wil hiermee voorkomen dat vastgoedinvesteringen en bijbehorende financieringen worden opgesplitst om op die manier herhaaldelijk van de drempel gebruik te maken. Raaijmakers legt precies uit welke impact deze maatregelen op de businesscase van vastgoedverhuurders zal hebben.

Coen Teulings: De woningcrisis is niet op te lossen

Maarten de Gruyter refereert in het nieuwsoverzicht naar een groot artikel in het FD. Daarin waarschuwt CBRE voor de gevolgen van het bevriezen van de huren. Meerdere kantonrechters hebben het huurprijsbeleid van grote vastgoedbeleggers als oneerlijk bestempeld. Als de Hoge Raad met hen meegaat, dan kan dat enorme gevolgen hebben voor deze marktpartijen.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Grote vastgoedinvesteerders zitten sinds dit jaar weer regelmatig aan tafel met ambtenaren van de ministeries van Volkshuisvesting en Financiën. Gaat dit structurele overleg helpen om meer geld naar de Nederlandse woningmarkt te krijgen? 

Deze aflevering in het kort:
⇨ Het Structurele Overleg Investeringsklimaat (SOI)
⇨ De Nederlandse vastgoedmarkt
⇨ Maarten de Gruyter over Mona Keizer

Ze leefden de afgelopen jaren soms in parallelle werelden. De overheid die vooral mikte op meer regulering van de woningmarkt versus de beleggers die bleven waarschuwen voor de gevolgen. Nu zitten ze eindelijk weer samen aan tafel, onder leiding van Roel van de Bilt. Hij is gevraagd om de voorzittershamer vast te pakken van het Structurele Overleg Investeringsklimaat (SIO). Dit is een overlegorgaan dat meer begrip moet kweken tussen de partijen. Aan tafel schuiven ambtenaren en vertegenwoordigers van grote beleggers waaronder grote pensioenfondsen, familiekantoren en institutionele beleggers als Amvest en Achmea.

Luister ook | Vastgoedfinanciering en de rol van banken

De verhalen zijn bekend. Grote beleggers klagen al langer over onvoorspelbaar beleid en rendementen die door verregaande regulering zwaar onder druk staan. Als reactie daarop heeft de politiek nu de reikende hand toegestoken. Twee keer hebben de partijen nu samen aan tafel gezeten en dat heeft volgens Van der Bilt al geleid tot concreet resultaat. Zo wordt er nu een monitor over de huurmarkt ingericht. Maarten de Gruyter is sceptisch en vraagt zich af of dit geen zoethoudertje is voor marktpartijen.

Luister ook | Zo werd Amsterdam een bruisende metropool

In het nieuwsoverzicht gaat het onder meer over de huizenprijzen. Die zijn in mei behoorlijk gestegen, melden het CBS en het Kadaster.  Kopers moesten de afgelopen maand gemiddeld ruim 445.000 euro betalen voor een bestaande koopwoning. Dat is ruim 8,5 procent meer dan een jaar geleden. Verder gaat het over de transformatie van een oud PPT-pand in Bussum waar nu woningen komen, met kelders van 175 vierkante meter maar liefst. 

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Van de betaalbare woningen-eis tot belasting over grondwinsten en trage vergunningsprocedures. De Neprom heeft heel wat kwesties waarover het met de politiek in gesprek is.

Deze aflevering in het kort:
⇨ Minder streng zijn met betaalbare woningen
⇨ Lobbyt de Neprom wel voldoende?
⇨ Gemeenten hanteren eigen regels

Te gast is Neprom-directeur Fahid Minhas. Hij roept de partijen die binnenkort een nieuwe regering gaan vormen op om wat flexibeler om te gaan met de tweederde betaalbare woningen eis. In binnenstedelijke gebieden waar de businesscase lastig is rond te rekenen, moet de overheid volgens met minder genoegen nemen. De helft zou dan bijvoorbeeld voldoende moeten zijn. Zo kunnen meer nieuwbouwprojecten doorgaan.

Luister ook | Provada dag 1, Hugo de Jonge legt het nog één keer uit

Over de nieuwe Wet betaalbare huur is de Neprom bepaald niet enthousiast. 'Maar als die er dan eenmaal toch komt, dan is het onze taak om ervoor te zorgen dat die zo goed mogelijk uitpakt. We zijn hierover voortdurend met de betrokken partijen in gesprek geweest en mede daardoor komt er nu een jaarlijkse monitor. Als straks blijkt dat er veel projecten niet meer van de grond komen, is bijsturing nodig.' Maarten de Gruyter is kritisch op de opstelling van de Neprom in dit dossier en vraagt zich hardop af of er wel voldoende is gelobbyt.

Luister ook | Provada dag 2, woningen van de lopende band

En dan zijn er nog de gemeenten die er zo hun eigen regels voor de middenhuur op nahouden. Dat blijkt uit een inventarisatie van Capital Value. Bijna 150 gemeenten voeren eigen beleid bij nieuwbouwprojecten en die ligt niet altijd in lijn met de landelijke overheid. Voor projectontwikkelaars betekent dat extra gedoe en mogelijk dus ook vertraging. Maarten de Gruyter windt zich hier over op, Fahid Minhas is het met hem eens.

Luister ook | Provada dag 3, de iconische V&D-panden herontwikkeld

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Na het faillissement van V&D in 2016 ging een paar jaar later ook Hudson's Bay kopje onder. Een nieuwe bestemming vinden voor deze iconische gebouwen blijkt in de praktijk nog best ingewikkeld.

Louis Camps is directeur Wonen van JaJo. Dat bedrijf is nauw betrokken bij de herontwikkeling van het oude V&D-pand in Maastricht. In het monumentale gebouw komen in ieder geval een Zara, een Starbucks en 50 huurwoningen. Opdrachtgever is CBRE. Camps legt uit dat de businesscase eigenlijk niet is rond te rekenen. Toch zet CBRE het project door, waarbij gemikt wordt op waardestijging in de toekomst.

Luister ook | Provada dag 1, Hugo de Jonge legt het nog één keer uit

Vastgoed Gezocht is drie dagen lang op de Provada, met nieuws, opinie en achtergrond. Co-host in deze aflevering is Annelou de Groot van Cushman & Wakefield Nederland. Zij sprak met enkele mensen die de nieuwe woonminister Mona Keizer goed kennen en laat haar licht schijnen op haar benoeming.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Steeds meer bouwbedrijven steken geld in de productie van fabriekswoningen. Hoeveel potentie heeft deze manier van bouwen?

In deze speciale Provada-podcast praten we met Joziene van de Linde van VDL De Meeuw. Dat bedrijf ontwikkelt al sinds het begin van de jaren 70 universele bouwmodules, die onder meer gebruikt kunnen worden voor woningen, kantoren en ziekenhuizen. Tijdens deze Provada kondigt VDL De Meeuw een samenwerkingsverband met architecten en projectontwikkelaars aan.

Vastgoed Gezocht is drie dagen lang op de Provada, met nieuws, opinie en achtergrond. Co-host in deze aflevering is Victor van Bommel van Orange Capital Partners. Met hem praten we over de voordracht van Mona Keizer als de nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Morgenmiddag om 16:30 uur verschijnt er een nieuwe podcast.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Hugo de Jonge neemt na tweeëneenhalf jaar afscheid als minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Hoe kijkt hij terug op deze roerige periode?

In deze speciale Provada-podcast schuift de minister nog één keer aan. Daarin gaat het onder meer over zijn wens om van de woningmarkt weer volkshuisvesting te maken, de tweederde betaalbaar wonen-eis en de kritiek van marktpartijen over de hoeveelheid nieuwe maatregelen die er op ze af is gekomen.

Luister ook | De iconische panden van V&D herontwikkeld

Vastgoed Gezocht is drie dagen lang op de Provada, met nieuws, opinie en achtergrond. Co-host in deze eerste aflevering is Maarten de Gruyter. Morgen om uiterlijk 17.00 uur verschijnt er een nieuwe podcast.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

De Provada trekt deze week weer ruim 25.000 bouwers, ontwikkelaars, architecten, financiers en ambtenaren naar RAI Amsterdam. Hoe maak je van zo’n vastgoedbeurs een succes?

Deze aflevering in het kort:
⇨ De aantrekkingskracht van de Provada
⇨ Het verdienmodel van de vastgoedbeurs
⇨ Winst maken op grondposities

De Provada is met zo’n 200 exposanten en ruim 250 sprekers de grootste vastgoedbeurs van Nederland. De organisatie rekent deze editie weer op minimaal 16.000 bezoekers. Een deel daarvan bezoekt het evenement overigens meerdere dagen en tel je die bij elkaar op, dan kom je zelfs uit op ruim 25.000. Elke dag zijn er exposities, presentaties, paneldiscussies en netwerksessies. En ja, daar horen dan vaak ook bier en bitterballen bij. Maarten de Gruyter vindt dat juist de kracht van de Provada. ‘Wat dat betreft is deze beurs een stuk gezelliger dan de Expo Real.’

Luister ook | Wat heb je aan een vastgoednetwerk?

Te gast is Peter Schreuter, al sinds jaar en dag de drijvende kracht van de vastgoedbeurs. Hij vertelt over de verdienmodellen van de Provada. De reguliere tickets kosten 235 euro en zijn dus aanzienlijk goedkoper dan bijvoorbeeld de Mipim. Daarnaast zijn het de standhouders die afrekenen voor elke vierkante meter die ze afnemen. De prijs waarmee die onderhandeling start is 495 euro. Met veel bedrijven zijn meerjarige contracten afgesloten.

Luister ook | Dit zijn de gevolgen van de nieuwe middenhuurregeling

Maarten de Gruyter refereert intussen naar een achtergrondartikel in de Volkskrant. De titel: moeten projectontwikkelaars belasting gaan afdragen over de winst die ze maken op grond? De krant sprak met een projectontwikkelaar uit Noord-Holland die laat zien wat het betekent als dit plan uit het regeerakkoord doorgaat. Verder verwijst hij naar een brandbrief van Maarten Feilzer en Huib Bossevain in Vastgoed Journaal, over het schrappen van de rente-aftrek voor vastgoedinvesteerders. Daar is volgens hem veel te weinig aandacht voor.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Architecten, projectontwikkelaars, aannemers en de overheid kunnen veel slimmer samenwerken. Meer digitaal en minder met losse pdf’jes en vuistdikke ordners. 

Deze aflevering in het kort:
⇨ Sneller bouwen door slimmer te werken
⇨ BIM Legal: alle informatie op één plek
⇨ Duurste woningen in Amsterdam-Zuid

Bij een nieuwbouwproject komt heel wat documentatie kijken. Je hebt het al snel over kasten vol met ordners, met daarin de ontwikkelingsplannen, schetsen en juridische voorschriften. Als het aan Erik Nieuwenburg ligt, gaan we dat helemaal anders organiseren. Hij is directeur digitale transformatie bij BPD en kwartiermaker digitalisering bij de Neprom. Eén van de middelen om meer snelheid te bereiken is volgens hem de inzet van 3D-modellen. 'Daarmee heb je geen losse documenten of een pen meer nodig. Er is één virtueel platform waarop je rechtstreeks communiceert met partners zodat iedereen beschikt over dezelfde informatie.'

Luister ook | De businesscase van een nieuwe stadswijk in Amsterdam

Jean Paul Bolhaar is bestuurslid van het platform BIM Legal. Dat is een initiatief om juridische vastgoedinformatie inzichtelijk te maken in een digitaal 3D-model. Daarmee zijn ordners volgens Bolhaar niet meer nodig. Dit is een soort visuele weergave van een woning in 3D met aanklikbare onderdelen. Daarin krijgen toekomstige bewoners in begrijpelijke taal te zien wat hun rechten en plichten zijn. Denk aan splitsingsrecht of het recht van overpad bijvoorbeeld.

Luister ook | Reacties op de woningmarktplannen in het regeerakkoord

Maarten de Gruyter haalt een opiniestuk van Maarten Feilzer in de Telegraaf aan, directeur van Van Zadelhoff. Daarin stelt hij dat de middenhuurwet van Hugo de Jonge praktisch onhoudbaar is. Zijn kritiek gaat vooral over de verlaging van huurprijzen van lopende huurcontracten. De wet is door de Tweede Kamer, de Eerste Kamer moet er nog naar kijken. Verder benoemt hij een artikel in de Parool, waaruit blijkt dat we in Nederland nu bijna 200.000 woningen hebben die een miljoen euro waard zijn. Zo’n 20.000 daarvan staan in de hoofdstad, met de Diepenbrockbuurt in Amsterdam Zuid als duurste buurt. Daar kost een woning nu gemiddeld 2,7 miljoen euro. De vijf straten met de meeste miljoenenwoningen liggen ook allemaal in Amsterdam. De Keizersgracht staat bovenaan met 600 stuks

See omnystudio.com/listener for privacy information.

De woningmarkt in en rondom Veldhoven staat onder grote druk. ASML helpt projectontwikkelaars een handje, met de financiering van de onrendabele top.

Deze aflevering in het kort:
⇨ De woningmarkt in de regio Eindhoven
⇨ Het woonprogramma van ASML
⇨ Bouw ouderenwoningen stokt

De chipmachinefabrikant telt inmiddels zo’n 20.000 medewerkers, van wie een flink deel uit het buitenland komt. Die doorgaans goed betaalde kenniswerkers leggen een grote druk op de woningmarkt in de regio. Om dit te compenseren, heeft het bedrijf het Betaalbaar Wonen Programma opgetuigd. Dat is bedoeld om vastgelopen nieuwbouwprojecten weer vlot te trekken. Het gaat om een garantstelling, waarbij projectontwikkelaars worden vergoed als een project in de rode cijfers beland.

Nieuwbouwproject

Op deze manier is ASML nu bij twee projecten betrokken. Zo is er een nieuwbouwproject voor 130 betaalbare woningen in Velhoven, waar BPD Woningfonds en Van Santvoort bij betrokken zijn. Het techbedrijf draagt tot 1,84 miljoen euro bij als het project verlies lijdt. Mochten de brutomarges van de projectontwikkelaars hoger zijn dan 10 procent, dan wordt dat deel van de winst gedoneerd aan Brainport voor Elkaar.

Ouderenwoningen

Maarten de Gruyter is afwezig, zijn plek wordt deze keer ingenomen door Rogier Rombouts van Durbs. Zijn nieuws gaat over ouderenwoningen. ABN AMRO heeft becijferd dat er dit jaar nog geen 3.000 woningen voor ouderen worden gebouwd. Dat is een fractie van het doel van 36.000 per jaar. De gevolgen merken we nu al. Veel ouderen blijven wonen in grote woningen met lege kamers. Verder begint de huis-aan-huis-zorg te piepen en te kraken. Deze situatie vraagt volgens Rombouts om geclusterde woonvormen. Hij pleit voor een herintroductie van het traditionele hofje, zoals veel oude binnensteden nog hebben.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Optoppen, straatje erbij, transformeren en inzetten op snellere vergunningsprocedures. Zo wil het nieuwe kabinet de woningnood in Nederland tegengaan. 

Deze aflevering in het kort:
⇨ Wat wil het nieuwe kabinet met de woningmarkt?
⇨ De eerste reacties van Maarten de Gruyter en Peter Boelhouwer
⇨ Matthijs Niermeijer over de miljardenclaim voor verhuurders

In het nieuwe regeerakkoord lezen we dat 100.000 woningen per jaar het doel blijft. Daarvoor wil het nieuwe kabinet vanaf 2025 elk jaar 1,5 miljard euro uittrekken, waarvan 500 miljoen is bestemd voor infrastructuur. Verder krijgen corporaties meer ruimte en blijft de hypotheekrenteaftrek ongemoeid. Maarten de Gruyter én Peter Boelhouwer laten hun licht schijnen op het nieuwe regeerakkoord, met als belangrijkste vraag: hoe haalbaar zijn de woningmarktplannen van het nieuwe kabinet?

Miljardenclaim voor grote verhuurders

Verder praten we in deze uitzending over een kwestie die de vastgoedwereld momenteel op zijn grondvesten doet schudden: de miljardenclaim die verhuurders van vrije sectorwoningen boven het hoofd hangt. De hele zaak draait om de jaarlijkse huurverhoging. Het is gebruikelijk in de markt om de huur jaarlijks mee te laten stijgen met de inflatie, plus een opslag. Deze opslag verschilt per verhuurder en varieert van 3 tot 5 procent van de maandhuur. 

Vastgoedadvocaat Matthijs Niermeijer

Verschillende kantonrechters hebben bepaald dat deze rekenwijze in strijd is met Europese consumentenbeschermingsregels. Het is nu wachten op een uitspraak van de Hoge Raad. Als die deze vonnissen in stand houdt, dan dreigt voor deze verhuurders een financiële strop. CBRE heeft uitgerekend dat dit bedrag kan oplopen tot 6,4 miljard euro. Volgens de voorzitter van de branchevereniging voor institutionele beleggers, Wim Wensing, kunnen dergelijke terugbetalingen grote financiële gevolgen hebben. We beschouwen deze kwestie met vastgoedadvocaat Matthijs Niermeijer, van Pharos Advocaten. Hoe reëel is het scenario dat het inderdaad tot grote claims gaat komen?

See omnystudio.com/listener for privacy information.