Er klinkt steeds meer weerstand tegen de bouw van grote distributiecentra. Nederland verdoost, wordt er gezegd. Is dat vooral een onderbuikgevoel of gaat het hier om een serieus probleem?

Deze aflevering in het kort:
⇨ Verdozing, een frame of probleem?
⇨ Het clusteren van distributiecentra
⇨ Vraag naar kantoren structureel minder

Distributiecentra zijn lelijk, passen niet in het landschap, nemen veel te veel ruimte in en voegen economisch weinig toe aan de BV Nederland. Het publieke sentiment over logistieke kolossen in ons land is niet bepaald positief. Dit sentiment doen kantelen is één van de doelstellingen van netwerkorganisatie Dilas. Voorzitter Tim Runhaar wil ‘feit en fictie’ van elkaar scheiden, door meer kennis over de sector te verspreiden. ‘Distributiecentra zijn heel zichtbaar’, zo vertelt hij. ‘Maar ze nemen bij elkaar opgeteld maar een heel klein deel in van het Nederlandse landschap.’

Oplossingen voor het volle stroomnet

Een ander belangrijk agendapunt voor Dilas is netcongestie. De bouw van nieuwe bedrijventerreinen en logistieke centra loopt door de files op het stroomnet vertraging op. Off-grid oplossingen zijn volgens Runhaar nodig om dit probleem te tackelen. Schiphol Trade Park noemt hij als één van de voorbeelden. Daar zorgen 20.000 zonnepanelen en twee grote container-batterijen ervoor dat het terrein zich grotendeels zelf kan bedruipen wat de energiebehoefte betreft. 

> Luister ook: Dit betekent het volle stroomnet voor de vastgoedmarkt

De kantorenmarkt

Verder hebben we het over de kantorenmarkt. Volgens een nieuw rapport van vastgoedadviseur JLL daalde de vraag naar kantoren in 2023 met gemiddeld 31 procent. In sommige steden gaat het zelfs om een daling van 60 procent. JLL stelt dat de vraag naar kantoren de komende jaren structureel minder wordt, een direct gevolg van thuiswerken. Maarten de Gruyter wijst erop dat de leegstand nog steeds laag is. ‘De vraag naar duurzame kantoorgebouwen op goed bereikbare plekken in grote steden blijft de komende jaren onverminderd groot.’

See omnystudio.com/listener for privacy information.

De markt voor kantoren, winkels en logistieke centra lijkt behoorlijk op slot. Het aantal transacties is sinds de financiële crisis in 2008 niet zo laag geweest. En dat merken ze ook bij Cushman & Wakefield.

Deze aflevering in het kort:
⇨ Annelou de Groot, Cushman & Wakefield
⇨ De markt voor commercieel vastgoed
⇨ Politici, vergeet de inflatie niet|

Annelou de Groot is de CEO van Cushman & Wakefield Nederland. Het aantal transacties in kantoorvastgoed lag in 2023 zelfs 65 procent lager dan een jaar eerder, zo vertelt ze. De gestegen rente ziet ze als grootste boosdoener. ‘Daarnaast worden we in Nederland een beetje afgestraft voor de marktomstandigheden in wereldsteden als Londen en New York. Daar neemt de leegstand toe, waardoor internationale beleggers deze asset class nu mijden.’ Ze verwacht dat de situatie tegen het einde van dit jaar weer iets zal verbeteren.

Strategisch adviseur

De Groot is al ruim 20 jaar werkzaam in het vastgoed. Ze zwaait sinds negen maanden de scepter bij Cushman & Wakefield in Nederland. Dit bedrijf telt ruim 50.000 medewerkers, verspreid over zo’n 400 kantoren en 60 landen. Het is wereldwijd één van de grootste strategische adviseurs in commercieel vastgoed. De Groot noemt haar branche teveel deal-driven. Mede daarom heeft ze de bedrijfsvoering op haar kantoor in korte tijd getransformeerd van ‘aparte zuilen naar integrale teams waar klanten terecht kunnen voor al hun vragen’. 

Woonlasten en inflatie

Maarten de Gruyter windt zich intussen op over politici die roepen dat huurprijzen zo hoog zijn. ‘Ze vergeten de inflatie er voor het gemak even bij. Als alle kosten omhoog gaan, waarom zouden de huurprijzen dan gelijk moeten blijven?’ zo vraagt hij zich af. Verder wijst hij erop dat Nederlanders in vergelijking met bewoners van andere landen nog steeds relatief weinig geld kwijt zijn aan woonlasten.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

EDGE Technologies was één van de eerste vastgoedontwikkelaars in Europa die een net zero routekaart opstelde. De vrouw die deze strategie vorm moet geven is Anja Köhler.

Deze aflevering in het kort:
⇨ Hoe je net zero bouwt
⇨ De duurzame ambities van EDGE
⇨ De Jonge komt nu met doorbouwfaciliteit

Gebouwen zonder gasaansluiting. Grotendeels gemaakt van materialen die biobased zijn of in ieder geval milieuvriendelijk, supergoed geïsoleerd en voorzien van slimme energie-opslagsystemen. Bij EDGE Technologies liggen er tegenwoordig alleen nog maar dit soort gebouwen op de ontwerptafel. 

Gebouwen blijken CO2-aanjager

Hoe ontwikkel je net-zero? Dat is de vraag die in deze aflevering centraal staat. De bouw- en vastgoedsector moet van ver komen om de eigen CO2-uitstoot terug te brengen. Als we de hele levenscyclus van gebouwen beschouwen, dan gaat het om een mondiaal percentage van bijna 40 procent. Dit gaat onder meer om het gebruik van bouwmachines en het productieproces van bouwmaterialen zoals staal, cement en glas.

Experimenteren met duurzaam beton

De wetgever kan volgens Anja Köhler een handje helpen door sneller nieuwe bouwtechnieken toe te staan. Als voorbeeld noemt ze het testen van duurzamer beton, dat door regelgeving nog niet overal mag worden toegepast. Eén van de duurzame bouwprojecten die EDGE Technologies nu ontwikkelt is Oopen in Utrecht. Dit wordt een 105 meter hoge toren op het Jaarbeursplein met een klimwand, nachtclub, dakterras en plek voor ruim 3.000 fietsen. Köhler legt uit wat de uitdagingen zijn om dit pand klimaatneutraal op te leveren.

Een doorbouwfaciliteit

Maarten de Gruyter vertelt over het aangepaste wetsvoorstel van minister Hugo de Jonge om projectontwikkelaars te helpen. Met de nieuwe doorbouwfaciliteit kunnen zij sneller starten met nieuwe woningbouwprojecten, ook als de beoogde 70 procent verkochte woningen nog niet gehaald is. Zo'n driekwart van de circa 1,2 miljard euro hiervoor moet bij commerciële kredietverstrekkers vandaan gehaald worden. Maarten ziet hierin het zoveelste bewijs dat de overheid niet zonder marktpartijen kan.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Van een aanbouw aan de voorzijde tot een extra verdieping erop. En van een nieuwe woonwijk tot de renovatie van een markant gebouw in de binnenstad. De welstandscommissie kijkt graag even mee.

Deze aflevering in het kort:
⇨ Hoe de welstandscommissie opereert
⇨ Vergunningsvrij bouwen
⇨ De middenhuurregeling

Hoe komen de mensen in een welstandscommissie eigenlijk tot hun besluit? Daarover gaat het deze week in Vastgoed Gezocht. Te gast is Robert Winkel, voorzitter van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Amsterdam. Vrijwel elke gemeente heeft een welstandscommissie, met mensen die het nodige weten over ruimtelijke kwaliteit, bouwkunst en het culturele belang van de gebouwde omgeving. 

Onafhankelijke commissieleden

Een welstandscommissie, in Nederland ook bekend als de commissie Ruimtelijke Kwaliteit, speelt een cruciale rol in het stedenbouwkundig proces door toe te zien op de esthetische kwaliteit van bouwprojecten en de openbare ruimte. Deze onafhankelijke commissie beoordeelt bouwplannen van zowel particulieren als bedrijven op hun visuele en esthetische impact op de omgeving, gebaseerd op de welstandscriteria die zijn vastgelegd in de welstandsnota van de betreffende gemeente.

Karakter van de omgeving

De belangrijkste taak van een welstandscommissie is de beoordeling van een bouwplan. De leden onderzoeken of die voldoet aan de esthetische normen en richtlijnen die zijn opgesteld door de gemeente. ‘Zo moeten bouwwerken bijdragen aan de harmonie en het karakter van de omgeving’, aldus Robert Winkel. Het advies is vaak bindend voor het wel of niet verlenen van de bouwvergunning. Natuurlijk willen we graag weten hoe deze adviezen tot stand komen en op welke manier de onafhankelijkheid van de commissie gewaarborgd blijft.

De wet middenhuur

Het wetsvoorstel Betaalbare huur is afgelopen week door Hugo de Jonge naar de Tweede Kamer gestuurd. Te hoge huren in het middensegment worden aan banden gelegd en de positie van huurders beter beschermd. Maarten de Gruyter is het er niet mee eens en legt nog één keertje uit waarom dit volgens hem verkeerd gaat uitpakken.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Hugo de Jonge moet deze week alle zeilen bijzetten om zijn middenhuurregeling nog te redden. Het plan dreigt te stranden in de Tweede Kamer.

Deze aflevering in het kort:
⇨ Een analyse van de Nederlandse woningmarkt
⇨ Wat Coen Teulings van de middenhuurregeling vindt
⇨ De problemen met commercieel vastgoed in de VS

Met econoom Coen Teulings, oud-directeur van het CPB, praten we over de Nederlandse woningmarkt. Hij is erg kritisch op het plan van minister De Jonge om de huren te reguleren. Volgens Teulings stellen beleggers hun investeringen in Nederlandse huurwoningen uit. Ze vrezen voor nog meer politieke inmenging en mogelijke beperkingen op huurstijgingen. De reputatieschade die de Wet betaalbare huur veroorzaakt, moeten we volgens hem dan ook niet onderschatten.

Woningcrisis

Teulings wind er geen doekjes om: de woningcrisis noemt hij onoplosbaar. Dat heeft volgens Teulings vooral te maken met de bouwkosten in Nederland. 'Je praat al snel over 2.500 euro per vierkante meter. In grote delen van Nederland zijn de woningprijzen lager dan dit bedrag. Daar kun je dus nooit rendabel bouwen. Dat is een heel ingewikkelde boodschap', aldus Teulings.

Ook vindt hij dat er in Nederland veel te grote woningen worden gebouwd. In steden als Amsterdam en Utrecht is volgens hem juist veel behoefte aan studio’s van slechts 30 vierkante meter. 'Die zouden als warme broodjes over de toonbank gaan. Waarom bouwt de gemeente Amsterdam woningen die minstens 70 vierkante meter zijn?', vraagt Teulings zich hardop.

Commercieel vastgoed in De Verenigde Staten

Maarten de Gruyter is in het buitenland, zijn nieuwbakken collega Jason Blackmore is deze week co-host. Hij refeert naar een artikel uit The Financial Times, over commercieel vastgoed. De sector heeft sinds het uitbreken van de coronacrisis te maken met lagere bezettingsgraden en beschikt om die reden over minder geld om leningen te betalen. Dat leidt tot financiële problemen als er moet worden geherfinancierd. Zo maakte de regionale bank NYCB afgelopen week bekend dat het 185 miljoen dollar verlies bekend op twee vastgoedleningen.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Jarenlang werden overal in China woontorens gebouwd en winkelcentra uit de grond gestampt. Nu dreigt de boel finaal uit de rails te lopen.

Het doek is namelijk gevallen voor Evergrande, de grootste projectontwikkelaar van China. Een rechtbank in Hongkong heeft vandaag de stopzetting van alle activiteiten van het bedrijf bevolen. Het lukte Evergrande niet om voor de deadline een degelijk reorganisatieplan te presenteren.

Deze beslissing heeft mogelijk grote gevolgen voor de Chinese vastgoedmarkt, die toch al in een diepe financiële crisis verkeert. Evergrande heeft omgerekend zo’n 276 miljard euro aan schulden en werd de afgelopen jaren het symbool van deze vastgoedcrisis. Eenvoudig zal de ontmanteling van het bedrijf overigens niet worden. Veel projecten worden beheerd door lokale Chinese entiteiten en voor een curator uit Hongkong is het lastig om daar controle over te krijgen.

Anouk Eigenraam en Teeuwe Mevissen

Wat is de impact van dit besluit en hoe heeft het zover kunnen komen? Die vragen leggen we voor aan Teeuwe Mevissen, Senior Macro Strateeg bij RaboResearch Global Economics & Markets, en China-correspondent Anouk Eigenraam. Het ontmantelen van Evergrande is nog niet hetzelfde als een faillissement, maar volgens Mevissen is het over en uit voor het bedrijf. Eigenraam bezocht de afgelopen jaren diverse nieuwe woonwijken in China, waar jaren na de oplevering nog steeds niemand woont. Ze legt uit hoe dat heeft kunnen gebeuren en waarom veel gewone Chinezen daar de dupe van zijn.

‘Het is in China heel normaal dat je al een hypotheek verkoopt aan mensen, die al een aanbetaling doen van 30 tot 40 procent’ vertelt Eigenraam. ‘Dan is er nog geen steen gelegd. Mensen kopen als het ware een optie op een huis, maar komen in de problemen als een ontwikkelaar failliet gaat en hun nieuwe woning nog niet is afgebouwd.’

Maarten als nieuwe minister?

In het nieuwsoverzicht gaat het deze keer over een opmerkelijke cover van de nieuwste editie van PropertyNL. Maarten de Gruyter wordt daar getipt als mogelijke opvolger van Hugo de Jonge. Zou hij daar iets voor voelen? 

See omnystudio.com/listener for privacy information.

REB projects koopt oude panden in de binnenstad en renoveert die tot appartementen en luxe werklocaties. De trage vergunningsprocedures zijn een risico voor de businesscase van het bedrijf.

'Het is nagenoeg niet mogelijk om een 100 procent complete vergunningsaanvraag in te dienen', vertelt directeur Jeroen van Els. 'Er is namelijk geen lijst waarop staat waar je precies aan moet voldoen.' Maarten de Gruyter herkent dit en heeft het over micromanagement bij lokale overheden. Met het nieuwe initiatief We Care Living wil REB Projects dit probleem tackelen. De ontwikkelaar zet daarvoor modulaire woningen voor het middensegment in die bij het te ontwikkelen project worden neergezet. Als de vergunningen eenmaal binnen zijn, krijgen deze tijdelijke woningen een plekje in het eindontwerp.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Het hoge water van de afgelopen weken zet de discussie over Nederlands vastgoed weer op scherp. Hoe maken we nieuwe woningen klimaatbestendig en wat doen overstromingsrisico’s met de waarde van gebouwen?

Deze vragen leggen we voor aan Maarten Kleinhans. Hij is professor Fysische Geografie aan de Universiteit Utrecht en met name gefocust op kusten en delta's. Situaties zoals in Deventer, Marken en Volendam gaan we de komende jaren veel vaker zien, zo vertelt hij. En daarom moet er volgens hem veel kritischer gekeken worden naar nieuwbouwprojecten in laaggelegen polders. In diverse gemeenten liggen daarvoor concrete plannen op tafel, bedoeld om de woningnood aan te pakken. Kleinhans vindt dat de landelijke overheid dit dossier naar zich toe moet trekken.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

De komende jaren wil het kabinet er minimaal 60.000 betaalbare studentenwoningen bij. Dat staat in een actieplan dat in het najaar van 2022 werd gepubliceerd.

De praktijk blijkt echter weerbarstig. Studentenhuisvesters lopen tegen ongeveer dezelfde problemen aan als reguliere projectontwikkelaars en krijgen hun businesscase niet rond. Dat vertelt Anneleen Lagae, voorzitter van de stichting DUWO. Met meer dan 33.000 studentenkamers zijn zij één van de grotere spelers in dit segment. Tel je alle concrete plannen die nu op tafel liggen bij elkaar op, dan zijn er rond 2030 slechts 20.000 nieuwe studentenkamers bij gekomen.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Gevraagd: vastgoedspecialist. Ambitieus, liefst met ervaring en geen negen tot vijf mentaliteit. 

Maar ja, waar halen bouwbedrijven, projectontwikkelaars en overheden al die nieuwe vastgoedprofessionals eigenlijk vandaan? In deze eerste aflevering van het nieuwe jaar gaan we in gesprek met twee jonge talenten. Brent Wubben is aanvoerder bij Fresh, het landelijke netwerk voor vastgoedstudenten. Maaike Gosselaar zit SHS voor, een vastgoedontwikkelaar uit Delft die gerund wordt door studenten. Zij vertellen over hun activiteiten, opleiding en baankansen.

See omnystudio.com/listener for privacy information.