【总结】

本期播客围绕高层住宅的发展、拆迁、选择以及房产税等问题展开深入讨论，分析了高层住宅现状、面临的挑战和未来趋势，为个体购房决策和行业发展提供了参考，内容如下：

• 高层住宅发展背景与现状
  • 发展原因
    • 城市化需求：大量原始建筑形态为低楼层、矮房子、城中村和宅基地，城市化进程促使高层住宅拔地而起。Jeff 指出，2000 年后尤其是 2010 年后高层住宅大爆发，全国约 3 亿人居住在高层。
    • 拆迁效率与成本：拆迁存在诸多不确定因素，如钉子户、规划调整和补偿问题等，导致拆迁周期长、成本高。Kyle分享了广州一个项目从 1989 年启动拆迁，直至 2021 年才完成的案例。相比之下，净地招拍挂拿地价格可控，开发商更倾向于此。
    • 地货比因素：地货比是衡量开发效益的重要指标，一般 6 层楼拆建为 18 层楼可实现较好的经济效益。Jeff 提到行业内存在 1 : 3 的拆建比例概念。
  • 现状规模：目前全国高层住宅存量较大，按 400 亿平方米存量推算，至少 3 亿人居住在高层。
• 高层住宅拆迁与城市更新难题
  • 拆迁难度与成本
    • 高层拆迁困境：高层住宅拆迁面临诸多难题，如拆迁成本高、安全风险大、规划调整复杂等。徐霆威认为，超高层住宅未来城市更新路径难以想象。
    • 案例分析：以武汉绿城项目为例，拆除存量高楼需资方、代建方和政府多方协调，且爆破需满足严格的安全条件。此外，美国曾有逐层拆除高层的案例，但成本比新建还高。
  • 城市更新差异
    • 不同区域情况：不同区域的城市更新难度差异较大。上海的三林老街、前滩等区域因原本为农田或厂房，较易实现大规模城市更新；而浦西的东安一村等核心地段拆迁成本极高，超高层住宅拆迁则更难。
    • 未来挑战：随着高层住宅老化，其拆迁和城市更新将成为巨大挑战，需提前规划和应对。
• 高层住宅选择与应对策略
  • 个体选择建议
    • 小城市与远郊高层：小城市和大城市超远郊的高层住宅未来缺乏流动性和经济价值，应及时出清。Jeff 认为，这些地区人口流失，物业费难收，房子将失去金融属性。
    • 大城市主城区：大城市主城区的高层住宅需分化看待，优先选择新、低楼层且配套好的房源。徐霆威建议，可通过置换实现资产优化，如大换小、老换新等。
  • 应对策略思考
    • 及时止损：当高层住宅出现问题时，应及时止损卖掉，避免资产价值进一步下降。
    • 关注产品迭代：随着房地产市场发展，产品迭代迅速，购房者应关注新房的得房率、配置等指标，避免因产品代际差而遭受经济损失。
• 高层住宅的优缺点分析
  • 优点
    • 经济与效率：高层住宅能在短期内解决城市住房人口需求，提高土地使用效率和公共投资效率。徐霆威指出，高密度居住可带来消费需求和便利，促进公共配套设施建设。
    • 职住平衡：一定的居住密度和产业配套有助于促进职住平衡，降低通勤时间，提高居民幸福感。Kyle 提到，政府引导边远地区人口集中居住，可减少市政和公共设施资源浪费。
  • 缺点
    • 安全与维护：高层住宅存在安全隐患，如火灾、地震等，且维护成本高。Jeff 举例厦门集美 09 年的房子已成危楼，凸显了高层住宅维护的重要性。
    • 拆迁与更新难题：如前文所述，高层住宅拆迁成本高、难度大，未来城市更新面临挑战。
• 不同城市高层住宅发展情况
• 城市差异
  • 重庆：重庆以2200 栋高层住宅（截至 2023 年）断崖式领先，其山地结构和平地少的特点促使建筑向上发展。此外，重庆的岩土结构好，地基扎实，有利于高层建筑建设。
  • 武汉：武汉城市水系发达，用地碎片化，超高层住宅较多。过去高速发展期，政府为获取土地财政收益，批出较高容积率。但随着市场下行，新批住宅容积率有所降低。
  • 北京：北京因政务中心、核心区风貌和安全考虑，对高层住宅限高要求严格，部分超高层顶楼或整栋楼所有权有强制要求。
  • 其他城市：深圳、郑州等城市也曾有较多超高层住宅，但随着市场变化，新批住宅容积率逐渐降低。

• 未来趋势：随着房地产市场下行和人们对居住品质要求的提高，各城市将更加注重土地使用效率和住宅品质，高层住宅发展将更加理性。
• 房产税相关讨论
  • 出台可能性：Jeff认为房产税未来可能出台，以弥补土地财政缺口和平衡房地产市场。但落地时间需综合考虑市场情况，避免对市场造成过大冲击。
  • 影响与挑战
    • 居民成本：开征房产税短期内可能增加居民成本负担，但长期来看可能对土地价值有一定支撑。
    • 城市分化：房产税可能导致城市板块之间的分化，形成贫富阶层的城市空间差异。
    • 政策设计：中国出台房产税需考虑多方面因素，政策设计难度较大。
• 后续建议
  • 个体层面
    • 增强认知：个体应增强对好房子的认知能力，关注新房产品迭代，选择适合自己的房源。
    • 理性决策：在购房决策时，应综合考虑房子的折旧、租售比等因素，避免盲目跟风。
  • 行业层面
    • 关注政策：开发商和相关从业者应关注国家政策动态，合理规划项目开发。
    • 提升品质：注重提升住宅品质和服务水平，满足消费者对美好生活的需求。

【主播】

Jeff（“截胡不截财”主播 、同名知识星球，小红书：Jeff大截胡）

【嘉宾】

Kyle （地产投资部副总裁、10年地产老兵）

徐霆威（建筑师 彼山设计创始合伙人）

【时间轴】

00:02 高层住宅建设原因、拆迁难题与城市更新困境

本章节围绕高层住宅展开讨论。提到我国高层住宅多，约3亿人居住其中。分析当年建高层住宅原因，涉及拆迁难题，如周期长、钉子户、规划调整等。还探讨了地货比及拆迁换算比例，以上海为例说明不同区域拆迁成本差异大，最后指出市区超高层未来拆迁更新面临困境。

08:52 90年代老楼现状堪忧，北京城市更新难度大

本章节主要讨论了老旧建筑问题。以上海老静安老塔楼、北京方庄的房子为例，指出90年代建造的房子如今价值低洼，存在建筑老化等诸多问题，认为“老”是原罪，未来十年问题将集中爆发。还提到北京城市更新难度大，因限高严，以矮换高较难，可拆迁置换或现金补偿，也可提升产品力提高单价。

11:09 高层老化难题、拆除成本及处置建议探讨

本章节围绕高层老化及拆除问题展开讨论。高层老化后资产价值流失，拆除难度大、成本高，爆破需满足条件且涉及安全等问题，逐层拆成本更高。09年房子已出现成危楼情况。建议超高层及时止损卖掉，但很多人没能力置换。还提到高层有经济上相对便宜的优点，对比指出老破小性价比更高，有拆迁预期。

17:12 探讨超高层住宅优点及新版规范折中之举

本章节讨论超高层或高层住宅的优点。Jeff认为优点是风景好；徐霆威强调效率高，能短时间解决住房需求，公共投资使用效率高，且人多消费便利、利于公共配套；Kyle 指出高层可提高土地使用效率，让更多人享受公共资源。此外还提到新版住宅规范限制住宅高度，是一种折中平衡的做法。

20:00 高层建设促进职住平衡及资源利用的思考

本章节讨论了高层建设的好处与相关规划。高层可促进城市职住平衡，一定居住密度和产业配套能降低通勤时间、提升幸福感，如贵州花果园小区人口密度高带动底商发展。同时提到政府引导边远地区人口集中居住以提高土地利用率，还指出发改委对超高层建设有严格规定，与城市人口、GDP等指标挂钩，是积极发展方向。

22:03 超高层项目仍层出不穷的原因及现状分析

本章节讨论了超高层项目仍层出不穷的问题，Jeff提及深圳、重庆、上海等地的超高层项目现状。Kyle 认为原因是法不溯及过往，很多是旧改遗留项目，报规环节或被豁免。还指出今年五一后杭州新增一手招拍挂土地多在80米以下，且随着人口流入流出变化、经济发展，新增超高层脚步会放缓。

23:46 多地超高层住宅现状、成因及未来选择探讨

本章节围绕全国喜欢造高层住宅的城市展开讨论，提及重庆、武汉、西安等城市。分析了重庆高层住宅多与岩土结构、土地资源有关，武汉则受水系和土地财政影响。还指出郑州新批住宅容积率降低。最后谈到超高层住宅未来难以宏观判断，个体选择时，预算允许选新不选旧。

31:39 高层住宅现状与问题分析及置换建议

本章节围绕高层住宅未来走向及个体抉择展开。指出小城市、县城及大城市超远郊高层未来堪忧，建议提前出清。提出置换思路，小城市资产向大城市置换，大城市选局部最优。还给出落地置换方法，如大换小、换低楼层等，同时提醒关注租售比、折旧及产品代际差等问题。

42:38 中国房地产现状、风险、房产税及购房建议

本章节围绕房地产展开讨论，认为中国房地产长期会存在，过去20年建造的房屋未来20年将集中置换，按年化折旧率算年有8亿平米基础量。还提及房产税未来可能推出用于部分兜底，但实施难、影响复杂。建议关注新房迭代，多看样板间，选房时多看少动，以增加对好房子的认知。

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【公告】

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2: 非常欢迎听友们自荐来当嘉宾，分享跟本播客涵盖内容一致的话题，有意愿的朋友可以直接联系本人

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【制作】

番薯剥壳工作室（Yakimo Studio）