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【主播】
Jeff(“截胡不截财”主播 、同名知识星球,小红书:Jeff大截胡)
【嘉宾】
观观(“魔都财观”公众号、房外房创始人)
【时间轴】
01:30 节目邀观观老师聊上海楼市及 8 月政策走向
04:31 上海楼市现状、下跌原因及不同板块表现
12:41 楼市刺激政策有效性探讨及具体建议
14:33 沪港房地产现状、问题及限购放松预期分析
31:24 上海楼市新房牵引二手及代际产品替代分析
38:41 房价长期稳定靠经济复苏,政策换时间待科技突破
40:45 收入、消费与楼市现状及国家政策走向分析
45:23 股市楼市现状分析及上海购房策略探讨
【知识星球】
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【公告】
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【飞书AI生成播客纪要】
本次会议围绕上海房地产市场展开深入探讨,包括市场现状、政策影响、购房策略及未来趋势等内容,旨在为听众提供全面的楼市信息和分析,内容如下:
上海楼市现状
整体跌幅情况
多年累计跌幅:光光老师指出,从 2021 年开始,上海楼市这四年以来普遍下跌,平均跌幅在 25%。
今年跌幅细分:今年以来房价又跌了 5% - 10%左右,其中新房龄(5 年内)的房子跌幅在 3% - 4%左右,15 年以上房龄的老房子跌幅约 7% - 8%。
8 月新政效果
新政内容及偏差:8 月 25 号上海楼市新政核心是放开外环外买房套数,但市场需求是外环外全面放开限购,新政用力点与需求点偏差。
市场反应:新政后上海楼市未进入强上升周期,仍处于静淡状态,此前坚挺的大宁、古美、玉桥等板块房价也开始微微回落。
不同区域表现
外环外情况:外环外新房销售困难,如万豪湾新房售卖情况不佳,外环外房价整体表现较差,部分区域已跌回到 2018 年水平。
内环及豪宅市场:内环内房子相对坚挺,豪宅市场与 2016 年相比有一定升幅,如 2016 年内环内豪宅价格 10 万左右,现在成交价能到 17 万左右。
政策对楼市的影响
今年政策力度弱
与去年对比:去年出台了如 527、926 等强力政策,包括限购放松、利率下降、认房不认贷解除等,而今年政策力度明显减弱,唯一的 825 新政作用不大。
国家态度转变原因:今年上半年经济增速较好,国家担心继续刺激房地产会使资源从科技领域挤出,影响科技兴国战略,且目前希望构建买房作为消费品的意识形态。
有效政策建议
具体政策措施:光光老师认为若要刺激楼市,需足够力度的政策,如上海外环外全面放开限购,外环内 3 年社保变 2 年,房产税暂时免征,契税进一步减免,利率进一步下行,使购房者贷款利率下降到 2.5%以下。
政策效果预期:当利率下降接近或低于部分板块租金收益率时,存在套利可能性,再辅以政策支持和信心提升,房价有望稳定。
政策实施的顾虑
银行净息差问题:Jeff 提出银行端净息差难以为继,若 LPR 降至 2.5%,存款利率需继续下降到 0.3 - 0.5 区间,可能挤压银行净息差。
坏账率问题:目前实体未明显改善,坏账率可能维持高位或继续恶化,处理坏账周期较长,国家需综合考虑这些因素。
购房理念与市场变化
投资属性转变
投资客户减少:光光老师团队数据显示,5 年前投资客户比例约占一半,现在基本没有以预期房产年化增速 5 - 10 个点为目标的投资客户,购房者更注重自住和保值。
房产金融价值降低:过去五年上海房价数据显示,新房约 52%破发,二手房平均房价相比 5 年前回落 2.7 个百分点,房产金融属性减弱。
购房者心态与行为
观望情绪浓厚:因国家缺乏对房地产的发声和政策支持,购房者不敢轻易出手,更多选择观望,楼市出现反身性,越观望房价越跌,越跌越观望。
出价策略:购房者出价低,希望获取安全边际,如 1000 万的房子 100 万一砍,2000 万的房子 300 万一砍,房东较难接受,成交概率降低。
市场预期与踩踏效应
预期自我实现:市场普遍预期未来 5 年房价持续下行,购房者希望通过大幅砍价获取未来跌幅,形成踩踏效应,导致房价提前下跌。
国家背书的重要性:购房者缺乏国家背书,找不到购房理由,若国家明确表示稳定房价,购房者可能会增加购房决心。
上海楼市操盘策略与板块差异
新房牵引二手房
策略模式:上海楼市通过地王带新房,新房带二手,以新房销售热度拉高或降低二手房预期。
案例分析:今年内环内新房价格定得高且销售好,使得内环内二手房价格相对坚挺,如徐汇区新房价格创新高且全部卖光,带动二手房东信心提升,价格稳定。
不同板块政策预期
外环外限购放松:外环外新房销售困难,放开外环外限购可吸引江浙沪人群购房,同时外环内 3 年社保变 2 年的可能性也较大,有助于豪宅销售。
政策与土地财政关联:上海政策指向新房销售,新房卖得好可充盈土地财政,因此新房销售差的区域更易出台政策。
新房产品升级
第四代住宅特点:为应对市场变化,新房通过放松建筑标准构建第四代住宅,如三阳台、赠送面积飘窗、立面不算公摊面积、拉高楼层等,与二手房差异度大。
对市场的影响:第四代住宅可能成为楼市新基石,替代旧有住宅,但这只是短期维稳楼市的举措,长期仍需经济全面复苏。
影响楼市的宏观因素
收入与消费
收入结构偏差:光光老师指出科技领域收入高,很多豪宅用户来自该领域,但普罗大众收入下降,尤其是金融从业人员,这影响了楼市的购买力。
消费与收入关系:以二战后美国为例,当时美国需求充足,民众收入高,消费和购房意愿强,而现在中国老百姓购房意愿低是因为收入不足,消费需要收入支撑。
居民杠杆率
杠杆率现状:Jeff 提到居民杠杆率自 2021 年后上不去,一直横盘在百分之六十几,现在约 60 出头且微微下降,高杠杆率使居民负债累累,无力消费。
恶性循环:居民杠杆率高导致消费不起来,各行各业萧条,收入上不去,又进一步影响消费,形成恶性循环。
国家政策方向
组合拳刺激:光光老师认为国家若出台政策,不会仅针对楼市,可能会采取刺激消费等组合拳措施。
GDP 与政策定力:今年国家有政策定力是因为年初设定的 GDP 增速目标大概率能完成,但明年仍需考虑经济增长,可能会提升消费刺激政策。
楼市估值与投资策略
估值指标选择
房价收入比失真:Jeff 提出中国房价收入比高,上海接近 40 倍,远高于纽约、伦敦等城市,但光光老师认为中国购房者先天自带房产资本,房价收入比指标失真。
租售比更合适:光光老师倾向于用租售比作为熊市楼市估值指标,当房租收益率和贷款利率接近甚至出现套利时,房价基本稳定。
投资策略建议
安全投资区域:上海中环附近中外环间,如彭浦新村,房价较低,租售比可达 2.5 以上,利率下降时可实现套利,是安全的投资选择。
优化购房方案:针对 Jeff 的购房案例,光光老师建议去除学区溢价,可考虑长宁、世博上钢等区域,这些地方租金高,租售比更划算。
租金市场分析
租金跌幅情况
整体跌幅:Jeff 观察到上海租金平均跌幅在 15% - 20%之间,好房子租金下滑更明显,主要是高租金支付人群风险偏好收缩,节衣缩食减少租房支出。
跌幅差异原因:租金与收入挂钩,收入波幅相对较小,所以租金跌幅比房价小,且房子有居住消费属性,不会归零,能在熊市提供托底保障。
租金稳定性
经济周期影响:经济周期变化缓和,不会出现大幅下跌,租金下滑到一定程度会稳定下来,不会像资本价格预期那样大幅波动。
消费属性支撑:房子的居住消费属性使其在熊市金融属性减弱时,仍能依靠消费属性维持一定价值,保障租金回报。
后续节目展望:下期节目将聚焦微观板块、居住类型、未来房地产发展形势以及听友提出的全国各地城市的房地产问题,进行深入交流和解答。
关键决策
本次会议为分享类会议,无关键决策。会议关键内容总结如下:
上海楼市现状:2021 年以来上海楼市普遍下跌,今年仍呈下滑趋势,新政效果不佳,市场静淡,坚挺板块房价也回落。
市场低迷原因:政策力度弱,国家资源倾向科技突破;GDP 增速下滑影响购房者信心,带看与成交转化慢。
政策效果探讨:出招刺激楼市有用,但需足够力度,如放开限购、减免税费、降低利率等。
不同区域表现:外环外市场差,外环内相对坚挺,豪宅市场有升幅。
未来趋势预判:若无大政策,四季度房价或微降;国家可能出台点杀政策稳定房价。
购房策略建议:熊市看租售比,可关注租金回报高的板块;避免有学区溢价但用不到学区的房子。
金句时刻
「今年上海包括全国没有真正意义上的政策打造,去年的政策力度大且有效,刺激了楼市和经济上升,但今年国家可能担心刺激房地产会改变资源向科技行业涌入的趋势,所以房地产缺乏政策支持。」
—— 深入剖析了今年上海楼市政策环境变化的原因,以及国家在房地产和科技行业发展上的权衡考量,有助于理解当前楼市现状的宏观背景。
「出招刺激楼市是有用的,但得足够力度,如上海外环外全面放开限购,外环内 3 年变 2 年,房产税暂时免征,契税进一步减免,利率进一步下行,让购房者贷款利率下降到 2.5 以下,对楼市支撑作用将非常明显。」
—— 明确提出了能够有效刺激上海楼市的具体政策建议,为改善市场状况提供了清晰的方向和思路。
「消费是不需要刺激的,有钱了就会消费。老百姓房子情况差,根本原因还是囊中羞涩。」
—— 简洁而深刻地指出了消费与收入的关系,以及当前楼市消费低迷的本质原因,引发对经济和消费问题的思考。
【制作】
番薯剥壳工作室(Yakimo Studio)