本期我们和刘院长谈论一个可能打破许多人节日心情的新闻——恒大事件。三年前在《恒大历险记》中，我们大致预测了它的走向。然而，就在中秋节的前一天，这个故事才终于迎来了关键的剧情转折：恒大的许家印因涉嫌违法犯罪被捕。

2020年以来，恒大的债务问题已经开始显现，过去的三年中，情况不断恶化。无论是在香港股市，还是中资美元债市场，都不时出现一些紧张局面。大量外媒和财经媒体设立了专栏追踪这个事件，感觉就像追剧一样。

然而，尽管许家印已经被捕，但恒大的债务重组将何去何从，是否会破产，以及购买了恒大房产的消费者应该怎么办，这些问题的答案仍然未知。

中秋节前一天晚上，百度邀请刘院长紧急举办了一场关于恒大的直播，观看人数在最高点时接近25万。看到那些观众的留言，让人感到心塞，我猜想许多人的节日心情都被会这个事件影响。

我们与刘院长一起再次回顾恒大事件，试图解析一些只有在"终局"出现时，我们才能真正理解的事情。也许这就是“多么痛的领悟”——但有些事情，如果没有“痛”，就永远无法领悟。

01

复盘恒大危机，有哪些坍塌的时间点？

肖小跑(00:00:15):

我们今天来讲一讲恒大事件——这个可能毁掉了很多人过节好心情的新闻。

三年前我们在《恒大历险记》中大概预测了一下走向。而就在中秋节前一天，基本上迎来大结局关键剧情：许家印涉嫌违法犯罪被抓。

当天晚上百度还紧急做了一次直播，也请刘院长上了直播。我看了一下，最多的时候将近25万人在看。很多留言看起来让人很心塞，估计很多人过节的心情都被他毁掉。我们今天再和刘院长一起复盘一下这件事，讲几句只有在“终局”出现时，才能听得懂，或者真正理解的话。这就是“多么痛的领悟”，但有些事情，没有“痛”就永远没法领悟。

恒大债务问题算起来2020年就开始露出水面，三年中不断恶化，大小新闻，不时冒出。香港这边主要看港股和中资美元债市场，市场也经常会紧张一下。各大外媒，财经媒体基本上都有专栏专门追踪，就像电影一样。但是到现在还差一点儿大结局，虽然许家印已经被抓，但是恒大债务重组何去何从，会不会破产，大家买到的房子该怎么办？还是未知。

回顾整个恒大事件，有几个关键的时间节点：

在2020年8月，中国公布了"三条红线"，中国恒大随后穿越了这些红线。一个月后，恒大请求广东省政府支持其资产重组。很快，各种复杂的情况开始浮现，包括战略投资者的反对、资产重组并购的停止、商业票据逾期等。

一年后，人民银行和银保监会约谈恒大高管，要求他们解决债务风险。在那年的最后一个季度，恒大更多问题浮出，包括其旗下公司的延期兑付、美元债券的违约以及各种财务评级的降级。

2022年4月，恒大汽车和恒大物业开始停牌。接着，各种消息不断传出，包括豪宅被接管、境外重组方案的出现、连年巨亏的年报等。

到了今年8月，恒大因涉嫌违法违规信息披露被证监会调查，同时在美国申请破产。终于在一个月后，即中秋节前一天，恒大股票集体停牌，恒大集团董事长许家印被采取了强制措施。

总的来看，这三年来，恒大的情况没有好转，反而一直在恶化。如果用几句话来形容这次恒大的危机，您将如何评价或总结？

刘晓春(00:06:18):"物极必反"这四个字很合适。这也是一种基本的中国思维方式。这是一起重大的事件，它的每个节点都体现了物极必反：事情发展到极点，反转。

我觉得这次危机可以看作是一个特殊时代、特殊群体的缩影。它以某种方式，或者说以一种较大、较激烈的方式，展示了一个大群体的典型发展方式。由于其规模特别大、影响也特别大，所以引起了大家的广泛关注。但我认为，恒大危机并非一个简单的个案。

附表：时间线

02

当高负债企业行为异常，如抛出各种不切实际、令人摸不着头脑的扩张计划时，意味着什么？

肖小跑(00:07:09):

恒大事件并非简单的单一事件，其中包含许多历史上反复出现、值得深思的因素。我一直对一个问题感到困惑，这也可能是大家普遍的疑问：为何许多企业在负债累累，甚至面临违约或银行信贷紧缩的情况下，仍然选择扩张？比如恒大汽车的扩张，以及像乐视这样的企业，在自身问题显现后，仍然持续提出各种看似不切实际的扩张计划。当我们看到这种情况，它到底意味着什么呢？

刘晓春(00:08:33):企业需要赚钱，扩张是很正常的。如果一个企业总是在原来的规模里面兜圈子，那基本上只能说过小日子，没有什么大的发展。但是，恒大这样的企业，情况明显更复杂，我们不能简单地理解其所谓“扩张”、“综合经营”、“多元化经营”的行为。

但企业存在“非理性”扩张冲动时，可能存在几种情况：

一种情况是没有明确的发展方向，又不希望自己落伍。

看到周围的企业都在发展，企业也会焦虑，这时候，可能会因为没方向去乱找方向，乱投资。

另一种情况是地方政府的一些鼓励或者压力。

企业会想办法并购新投资项目，有目的去提高估值，然后募资。

还有一种情况：企业希望新的投资能够掩盖前面投资的失败。

如果当下经营已经很困难了，可能会冒险开展一个更大规模的项目，希望“搞个大的”，如果能成功，不仅能赚钱，而且还能覆盖以前的失败。我们看到很多大企业后来提出的一系列复杂、和主业没什么关系的计划，其实都是这种情况。

比如恒大造车和乐视的例子：在面临不利情况时，恒大一下子就投资了几百亿到汽车制造上，包括之前投资足球队、扶贫、资产管理，这些都是当时最新鲜的话题。

肖小跑(00:12:46):

恒大的"追热点"的能力确实令人佩服。

所以，如果我们发现一个公司行为很令人困惑，那么这很可能意味着它并不正常。其实这样的行为并不只在我国，或者只在我们的房地产企业中出现。我想起一个故事：

在1998年，亚洲金融危机爆发后，泰国的银行业平均不良贷款率达到了41.7%。我的前领导在那一年加入了一家东南亚银行。面试时面试官给了他一张图，是一家巨型集团的组织构架图，比他学过的最复杂的工程图还要复杂：子公司、附属公司、海外实体都如迷宫一般相互交织，包括食品加工、房地产、娱乐中心、财务公司等多个领域。他盯着图看了半天，还是没搞明白这个集团到底是做什么的。

后来他才知道，这并不是面试题，而是领导在向他寻求帮助。

那幅图所代表的集团是这家银行最大的一笔贷款，已经全部违约。在试图重组的过程中，他们发现这个集团就像一只巨大的章鱼怪，集团的债务堆成过程堪称人类第八大奇迹：全部资产都是建立在自己对自己的承诺上，用错综复杂网络中的每个端口，从无数渠道吸收负债。就像一只硕大的章鱼怪，每只触角都分别伸向泰国几乎所有银行；然后每只触角为另一只触角做担保：如果左手断掉了，可以把右手砍下来接上，然后把左脚砍下来接右手，再把右脚砍下来接左脚......翻出授信报告中的架构图，全行居然没一个人能解释清楚，包括当时在授信报告书上签过字的所有人。

这个故事让我想到了一个重要的问题。无论在什么时期，无论是否会再次发生，当一家企业在自己出了问题时扩张，那大概率是个预警信号。

但是，一个巴掌总是拍不响，企业扩张肯定要有人借钱给他们来配合。那么，他们为什么能在市场上一直借到钱呢？为什么银行会一直给他们贷款？为什么这些买债的投资者和机构会愿意借钱给他们？

刘晓春(00:16:49):

这种情况是由多个因素引起的：

首先，这些公司擅长公关和讲述吸引人的故事，他们通常能以巧妙的方式披露信息，迷惑市场。新的扩张或转型往往伴随着新的故事，新鲜的概念能激发行动。

比如它们在香港买下了英皇集团旗下的一个媒体公司，然后转型为健康领域。当时“大健康”是一个很时髦的话题，股价随之上涨。但是这家媒体公司的老板很聪明，他首先将媒体公司的原有资产全部买回，等于恒大买下的只是一个空壳的媒体公司。媒体转健康，后来这个壳又转型为汽车行业。至于前面的健康领域是否真的有投入，我不清楚，但恒大的确用这个概念赚了不少钱。

这说明它们非常擅长讲故事，使市场相信他们能做成这件事。而投资者，也许是被迷惑了，或者至少觉得自己手里的投资是没有问题的。

你提到的泰国企业的例子，我在最近两年的文章中也提到过：

银行现在面临的一个问题：

现代企业集团与过去的所谓集团公司已经大不一样了。你描述的泰国公司就是一个例子。他们不仅规模庞大，而且分公司众多，关键是分公司、子公司以及下属公司之间还有相互交织的复杂关系，整个结构非常复杂。

集团不仅规模大，而且业务广泛，全球分布，内部的所有子公司也五花八门，都是独立的法人实体。因此，从原来银行的风险评估角度来看，我们以往的风险评估基本概念是一家企业的资产负债表，它的“投入-产出”的风险。

以前我们把集团企业当做“一家人”，只不过下面有几家分公司罢了。现在面对这样的集团，是否还把它当做一个集团来对待？

肯定不行。我们既要把它当做一个集团，又要对每一个子公司进行风险评估。但这两个参数应该如何结合，如何管理？我认为，到目前为止，没有一家银行在全世界有一套成熟的管理方式。

投资者常常认为，他们的投资是安全的，若出现问题，大集团能够提供支持。特别是在房地产领域，地方政府期待经济发展，欢迎这些公司扩张到二线、三线和四线城市。政府通过出售土地和提供激励吸引他们，银行看到这些优势条件，也愿意投资。

大家普遍认为，即使小项目出现问题，庞大的集团也能解决，却忽略了多个小问题可能带来的集体风险。

另一个原因是市场对“大而不能倒”的信念，相信政府会在问题出现时出手相救。

比如恒大在“三条红线”政策出台时，第一个反应就是向广东省政府寻求帮助——可见一斑。这种信念导致海外投资者也有了“信仰”，敢于投资。

然而，面对新的经济情况，无论是银行、地方政府还是金融机构，我们的经验都不足。这就是当前面临的问题。

肖小跑(00:22:58):

感觉这很像一场“集体行为艺术”。如果在话剧上演出，可能就是一出荒诞剧。

但这种行为的出现，是因为各种复杂因素的交织：银行看到政府的支持，便认为无风险，海外投资者则因为对于以往的投资政策，或者一种奇怪的“信仰”，也加入了这场集体的行为艺术。

为什么从"三条红线"政策开始，恒大的问题已经被拖延了三年多，直到现在才爆发？刚才您提到"大而不能倒"信仰原因。我想再加两个原因：

第一：疫情。

如果大家还记得，2021年，恒大违约那天，股市创下了两个月来的最大涨幅，尤其是房地产板块，它的涨幅超过了政府债券。我记得那是在圣诞节前的一个月，大家都很高兴——

因为前一天降准了，流动性充足。

尽管降准的目的是支持实体经济，但市场的第一反应却是增加杠杆，购买更多的国债和地方政府债。

我觉得在那样的环境下，流动性充裕，许多"僵尸"公司很难倒下，肯定还有机会再支棱起来。而且，从大环境来看，对流动性来说，可能是一个相对"好"的环境。

第二，还有一个原因：当时外资的心态。

在恒大美元债违约前几个月的流动性危机之前，实际上这些外资都在增持。贝莱德增持了五组恒大美元债，其地产相关的基金敞口也有好几亿；汇丰也是竞买家，增持了大约三成。这些外资的行为表明：对他们来说，“中国”主题就像一个“剧本杀”，你要么入戏，要么退出。那些选择继续增持的，肯定已经“入戏”了。

瑞信但是在给投资者的信中写道：继续持有恒大，是因为退出头寸意味着放弃了“未来的可能性”——包括恒大“熬过来了”、或者政府的大规模救助、或者中国政策的大规模调整——这些都是机会成本。

商人都在赌博，无论外资还是内资，投行还是土财主。

从这个角度看，企业家、地方政府、银行等各方，似乎都在互相观察，互相影响，就像牌桌上的玩家一样？

刘晓春(00:27:11):

不同的参与者会有不同的视角。汇丰和贝莱德这类投资债券和直接融资市场的机构，他们更关注中国政府和市场政策的调整。

然而，地方政府和基层银行的视角可能就更为具体和有限。他们可能会认为，"我的项目有土地和正在建设的项目作为抵押，应该没问题。"他们的视野常常局限在这些具体事物上。但他们可能没有考虑到，如果三四线城市的房地产市场崩溃，他们的抵押物是否还有价值？他们可能也没有想过，如果一家大公司破产，他们抵押的财产在清盘过程中是否能优先得到偿还。

03

香港“疯子”的命运与中国的企业家

肖小跑(00:28:11):

“银行贷款”和“发债融资”——这两者往往被国内企业家混为一谈，但它们实际上是两类不同的资产，具有不同的特性，包括流动性等等。

这引申出我想和您进一步讨论中国民营企业家的一些特点。这些特点对比其他国家的企业家，显得有些奇怪。

比如有个坊间故事，说：有内地和香港两位企业家同时面临破产。香港的企业家由于银行续贷或者有人帮忙，得救了，之后会非常感激，将此事视为血的教训，铭记一生。而如果内地的企业家得救了，无论是因为地方政府救助还是银行贷款，他可能会觉得这是自己的胜利，成功经验——我好厉害，下次继续。

记得2018年博鳌房地产论坛上，恒隆集团的陈启宗提出了著名的“疯子论”。他说，内地房地产行业有许多“疯子”，他们追求扩张和速度，动辄几千亿的投资，追求的速度必须比别人快，至于他们如何获得资金，如何拿地，他不知道，也不想知道，总之就是一种非常“疯狂”的方式。

他说，香港当年也有很多“疯子”，无论是香港本地的还是外来的。但这些“疯子”都去哪了呢？没有一个能存活下来，大多数都破产了，有的进了监狱。“疯子”的结局只有两种：进监狱或者破产。然后他提出一个敏感的问题：内地的“疯子”会不会也这样？他认为一定会。甚至建议，既然现在有这么多房地产，还有文旅地产，养老地产，是否应该考虑做一个“疯人院地产”？

这个故事在恒大事件的背景下，可能又会被很多人想起。您觉得中国内地的企业家，无论是房地产还是一般意义上的企业家，与香港和海外的企业家有什么不同？

刘晓春(00:32:05):陈启宗的观点，其实在一定程度上揭示了一个普遍存在的规律。这是一个无法逃避的事实。

在我看来，这个观点没什么惊讶的。我记得在当年的博鳌论坛上，陈启宗代表香港地产商，和几个大陆地产商一同参加圆桌论坛；虽然陈启宗风格很直接，但大家还是尽量保持谦逊。

没想到大陆的这几位房地产商却更加直言不讳，表示他们现在的发展规模已经超过了香港四大家族，甚至已经进军香港市场，开始竞拍地王。感觉上像是对陈启圣的挑衅，但陈并没有马上反驳，只是表示他们这样做是无法持久的。

这个场面我觉得很尴尬，但也揭示了一个事实：陈启宗自己经历过“疯狂”和“理性”两个阶段。他的父亲陈启中，当年在香港的四大家族都面临倒闭的时候，让他回来接手家族企业。那时他们的资金链都已经断裂，陈启宗回来后，接过了父亲的班，帮助家族渡过了难关。

从那以后，陈启宗的经营逻辑就变得非常简单：当房地产市场繁荣的时候，他只卖房不拍地；当市场不景气的时候，他开始拍地，慢慢建造房子，等到房子建造好了，就开始销售。这种经营模式在我看来，是非常保守而稳健的。

同陈启宗一样，李嘉诚也是一个非常保守的商人，这些香港企业家基本上都会把经历过的破产危机当做深刻教训。但是陈启宗所说的“疯子”，并没有机会从这次教训中吸取经验——因为已经倒闭了。

而我们现在的一批企业家，成长都是在这些老一辈商人之后。他们只看到了李嘉诚等人的成功，但并没有耐心去了解他们失败的过程。

然而，这些现象都是一个时代和一群人的缩影。我们应该从更宽广的视角来看待这些问题，而不仅仅是给所有的中国企业界都贴上“愚蠢”、“激进”的标签。

04

道德风险如何扭曲企业行为

刘晓春（00:36:07）：

在评估企业的发展过程，或许我们可以视它为一个大时代的一部分，不能仅仅局限于房地产一角，也要看到其他角色，特别是地方政府部门，对民营企业的成长无比热心。

每个创业初期的企业都是自力更生，探索市场，过程困难重重，勤奋工作拿到第一桶金。但是当这些企业逐渐崭露头角，地方政府看中其潜力，希望他们进一步发展，以提高本地GDP、增加就业和税收，就会给予企业诸如财税优惠、土地补贴等多方面的支持。坦率来说，不少大型民营企业享有的条件甚至优于国企。

当你成为一个明星企业，有了良好的关系网，在遇到各种困难，无论是金融危机还是出口困难，甚至是经济冲击时，地方政府都会全力以赴，支持你度过难关。比如97年亚洲金融危机，或是2004-2006年的出口困难，甚至是2008年的经济冲击，地方政府都会花费大量的精力来支持这些企业，帮助它们度过难关。政府的帮助有时甚至能推动企业走上一个新阶段，比如，原本是农用地的企业在遭遇困难时，地方政府可能会帮忙将农用地改为工业用地，这就使企业的资产大大增值。所以，你会发现，原本按照正常发展，销售额可能从2000万增长到3000万，增长50%就已经很了不起了。但是，一旦在政府的帮助下度过难关，企业可能会变成一个亿的企业，迈上了一个新的台阶。

但然而，这也可能带来“道德风险”：企业可能以为只要遇到问题，政府总会帮忙，于是愿意承担的风险越来越大。这种情况与香港的李嘉诚等企业家完全不同，李嘉诚遇到困难时，一般只能自己解决。但在我们这里，企业在遇到困难时，通常会寻求政府的帮助。

地方政府看到你这样的明星企业、大税户，自然会尽力帮忙。然而，在帮了一次又一次之后，这些企业可能会产生一种认知：那就是每次他们遇到问题，政府都会帮助他们。这就会使得他们的胆子越来越大。

结果，风险就越来越大。尽管只是社会中的一个小群体，但这种行为的“示范效应”、对市场的影响力却很大。这是一个缩影，反映了更大的问题。

肖小跑（00:40:53）：您的观点非常精彩，尤其是对道德风险的解读。西方市场和政府对“道德风险”（moral hazard）这件事非常重视。以2008年的次贷危机为例，救了一次投行，结果市场混乱，政治局面剧变——就是因为越过了这一条界限。

这跟我们上次讨论的自由市场理念正好呼应，在弗里德曼的理论中，那些表现不佳的人或企业，只是一个阶段，只有让他们暴露问题，经历过清洗后，市场才能前进。如果中途有干预，尤其是政府干预，就会带来道德风险——这会变成不良企业的一种"本领"，与真正的业务能力无关，反而会延长市场恢复、自我修正的过程。

看起来历史总是重演。市场周期很有趣，大约每三四十年就是一个大周期。我想起1997年的亚洲金融危机期间的一个例子——泰国零食品牌"西里瓦锅巴"的故事。

"西里瓦"是泰国的一个食品品牌。这款零食的包装上有个很独特的商标：一个黄色热气球挂着一沓钞票，钞票上标有"IMF"三个字母，象征着1997年国际货币基金组织救援泰铢的事件。商标的设计者，当年是房地产商和基金经理，当年泰铢贬值时瞬间破产。之后他以此为教训，创立了自己的食品品牌，并自己设计了这个标志，目的是提醒所有泰国人不要忘记当年发生的事情。

对于这些政府并不强势的国家，企业和民众只能自救。而一旦幸运地自救成功，东山再起，便永远不会忘记上一次惨痛的经验教训。这样的市场和国家，虽然还是会有泡沫起落的周期，但整个过程还是相对自然，市场也能自我调整。

刘晓春 (00:46:08): 

这和我们之前讨论的市场和央行之前的博弈是一样的。如果央行对经济反应过度，对每一点小变动都进行调节，市场就会将央行视为对手方。政府如果也这样，同样会被市场视为对立面。市场投注的是这个事件，而不是去评估恒大本身的优缺点。

肖小跑(00:46:42): 那么，如果这一次政府完全不干预，完全不让任何道德风险发生，您认为市场能自我化解吗？

刘晓春(00:46:56): 从自由市场的视角，市场有能力解决这个问题。问题的关键在于解决的时间长短，及企业倒闭对市场的冲击大小。极端情况下，市场终将自我修复，但影响的人数和持续时间无法预测。如果处理不当，可能会影响一代人。

我认为关键在于政府如何适当介入。有时候我们能救企业，但不能救人。稳定行业并不等同于救一个企业。处理企业问题时，要尽量防止市场主体互相伤害，尽可能最大化剩余资产的价值，让投资者尽量减少损失。

但损失肯定会有，投资者不能期望政府完全买单，只是希望市场总体损失能最小化。

05

预售房制度的现状、风险与问题，以及可能的解决方案？

肖小跑(00:48:43):

在目前情况下，我觉得最受伤的是已经全款购买房产的普通人。我看到很多人在直播中留言，已经把所有积蓄都投入到这个项目中。

这实际上暴露出一个问题——无论是烂尾楼还是未交付的楼，很可能都与预售房制度有关。这个制度并非市场自发形成，而是有一定的顶层设计。预售房制度就是最大的问题所在吗？

刘晓春(00:49:47):预售商品很常见，比如预付款或赊销。当涉及到房产时，问题就复杂了。

房子的高价值、大投入特点，使得全款预售的影响力与其它产品不同，对个人来说，这可能是一笔巨大的投资，风险也相应增大。另一方面，社会影响也不能忽视。现在的新房预售已经成为常态，每年都有大量新房这样销售，如果这些都是全款预售，社会影响巨大。我认为，我们需要改革预售房制度，有力监管，保护消费者权益。

现在的预售房制度还衍生出其他问题，比如项目未完成，很难进行商业化重组，因为房产已经被售出，实际上已经是购房者的产权。这就需要政府介入，妥善处理。再者，我们可能需要打破“一个项目一个公司”的模式，考虑打通多个项目，将其他资产和烂尾楼的投资需求一起考虑。当然，还需要考虑法律问题，如何保护消费者权益。

我们处在房地产行业转折点，需要解决预售房问题，停止新的预售房源，让开发商自行解决建设资金问题，用自己的钱造房，而不是依赖预售。

现在的杠杆率很高，关键问题是，企业不仅占用了购房者的流动性，还占用上下游的流动性。这种情况很夸张，如果企业倒闭，不仅银行和债券有问题，大量上游企业还有债务未偿还。

我们必须要逐步理顺这些问题。首先要理顺与购房者的关系，让开发商自己承担流动性风险。无论未来的商业化如何处理，都不能拖累购房者。

肖小跑(57:26):您触及了预售房制度的核心问题：监管机制、责任和权利的明确、对等，以及有效的软性监管方式。以恒大为例，我们看到开发商可以随意使用预售款，包括首付和银行贷款，造成了恒大欠下大量的上下游款项，其中大部分是欠供应链上的企业。如果恒大无法偿还，许多依赖它的企业可能会倒闭。

这种情况反映的问题是：为什么开发商可以随意支配所有的款项？香港尽管也有预售房制度，但其账户监管、管理机制严格，开发商在申请预售时，必须证实已全数支付地价，并有足够的现金流支付所有上下游供应商。预付款都会被放在受监管的信托账户里，开发商无法随意动用。如果不能按时交房，业主可取消合约，开发商必须退还所有预付款，甚至包括利息。烂尾楼的情况因此被有效避免。

泰国、加拿大等地也有类似规定。例如在泰国，开发商卖期房也只需交10%的定金，而这些定金也被放在银行监管账户里。

因此，问题在于：为何我国的房地产市场中，开发商能享受这么大的优惠，甚至随意支配这些款项？为何他们能享受如此优待？

刘晓春(01:00:29):香港等地的制度形成，以及我们国内的房地产住房制度改革，都是逐步发展的过程。遇到问题，关键在于能否立即通过立法来解决。

回想一下，我们在讨论烂尾楼问题时，我就曾强调，自1998年商品化以来，中国房地产住房制度改革一直面临挑战。当时，城市化还未全面展开，城市住房供应已短缺，许多人无房，政府希望通过改革增加住房供应。但是，当时的房地产企业缺少资金进行大规模建设，因此预售房制度应运而生，让购房者的资金提前进入企业，帮助筹集建设资金。

由于房企资金不足，他们必须不断购地、建房、销售以实现盈利。与此同时，他们发现了诸如绑定上游企业等赚钱的手段，进一步强化了自身地位。对购房者来说，如果先买，就能确保得到好价位的房子，否则随着时间的推移，房价涨高了，可能就买不到了。

然而，问题逐渐暴露，我们也同时开始尝试改革。例如，银行对开发贷款的要求变得严格：必须付清土地款，拿到必要的证照和市政权，才能获得开发贷款。这是对前面出现问题的修正。政策方面，包括银监会对银行贷款支付的规定，也在尝试改变现状。例如，贷款必须按销售活动进行定向支付，不能让房企随意使用。预售款的使用也受到了严格监管。

但制度的执行力度并不够强。一方面，因为房企大规模运作，一旦停止可能引发问题。另一方面，考虑到房企对经济的贡献，政府可能在监管上给予一定灵活性。像恒大，基本上钱一到账，拿到预售款后，就立即被转走，用于其他项目，导致了无限扩张。

总的来说，解决问题需要逐步改革，完善制度，同时加强现有规定的执行，这是一个复杂且需要循序渐进的过程。

06

中国房地产行业的新转折点

肖小跑(01:06:00):

您觉得这个问题会很快解决吗？还是我们还需要花费较长的时间来恢复？

刘晓春(01:06:21):问题是关于恒大本身，还是整个房地产行业？如果是恒大，解决问题需要走法律程序，可能会花费相对较长的时间。对于房地产行业，我认为转型和调整已经在行进中。

你之前提到过这个转型的过程并非只是近三、四年的事情，实际上，早在十年前便应该开始。但我们的房地产公司似乎没能及时觉察这一点。现在，转型已经接近尾声，房地产行业应该开始进入新的阶段，成为一个稳定的支柱行业，而非一个快速发展的行业。

这并不是说房地产行业没有前景。相反，中国14亿的人口和持续的城市化都证明房地产行业仍有巨大需求。考虑到我们有很多80年代以前建的房子，质量差，结构不适应现代生活，耗能高，这些房子都需要改造，这就为房地产行业提供了未来的发展机会。

我认为房地产仍是一个大行业，只不过它应该进入到一个新的阶段，这个新阶段可能需要新一代的企业家，他们能吸取前一代企业家的成功经验，同时避免他们的失败。

肖小跑(01:08:33):非常同意。我们应该用发展的眼光看;待这个问题。就像季节更替，在春天和夏天，天气暖和，生存并不难，但真正的好企业，是能在冬天生存下来的。

现在的情况，可以说是房地产行业的黄金时代已经过去，对房地产开发商来说，可能不是好事，但对整个经济来说也许是好事——我们可以从此更稳健地发展。

—  End  —

主播｜刘晓春 肖小跑

编辑 | 坛子

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