פודקאסט משכנתא במחיר למשתכן - דירה בהנחה - כל מה שצריך לדעת!

הוצאות ישירות:

- הבנק כאמור נותן כספים עד להשלמת 100% ממחיר הרכישה בלבד

- זאת אומרת שכל הוצאה נוספת אינה נכללת במשכנתא, ולא ניתן להעמיס אותה עליה,

אלא במצב שיש הון עצמי גדול יותר, ואז ניתן לשמור חלק ממנו, ובתמורה לקחת "יותר" משכנתא

- את הבנק "לא מעניין" אם יש לכם כספים שאתם לא משתמשים בהם, ולקחתם "יותר משכנתא" (עד למקסימום שניתן)

- הוצאות כמו: שינויים במיפרט ככל שניתן לבצע, כניסה לדירה, ריהוט ועוד - מדובר בהון עצמי נוסף שיש לקחת בחשבון

הוצאות עקיפות:

- עורך דין: שכיח 0.5% + מע"מ ממחיר הרכישה, ולא פחות מ- 5,000 ₪ לרוב

- שמאי: 600-1,400 ₪ לרוב (יש גם יקר יותר, תלוי בנכס)

- פתיחת תיק בבנק: 360 ₪

- נוטריון + רשם המשכונות: כ- 500 ₪

- מס רכישה: במקרים של נכסים מעל שווי מסוים, נתון לשינוי (החל מכ- 1.8 מיליון ₪)

- מדד תשומות הבנייה: לרוכשים מקבלן

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

הרשמה לערוץ היוטיוב: https://did.li/T0FTY

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מחיר למשתכן / דירה בהנחה - משימות לאחר החתימה על המשכנתא

- יש לקחת בחשבון שביצוע המשכנתא (העבת הכספים בפועל) תתבצע על-ידי הבנק רק לאחר השלמת ביטחונות המשכנתא ומסמכים נוספים שהבנק יכול לבקש (נקרא גם "טופס טיולים של המשכנתא"),

- חלק מהבנקים עורכים את הביטחונות בטרם החתימה על המשכנתא וחלק מהבנקים אחרי:

- רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק, רישום משכנתא במינהל/קבלן/חברה משכנת.., התחייבות לרישום משכנתא ועוד..

- החתמת המוכרים/עו"ד

- תצהיר אצל נוטריון

- ביטוחי חיים ללווים

- ביטוח מבנה

- במידה ומדובר בקבלן, שהבנק שבו חתמנו על המשכנתא אינו הבנק המלווה - אז תידרש גם הסבת ערבות

- גם אצל קבלן/חברה משכנת - התחייבות לרישום משכנתא

- אישור עירייה/מועצה על היעדר חובות ארנונה (לא יידרש בכל מצב)

- הוכחת העברת מלוא ההון העצמי של העיסקה (כפי שאושר)

- במידה ונדרש לסלק משכנתא של המוכר - יש להצטייד במכתב כוונת מקורי ובתוקף

*רוב המשימות הן בירוקרטיות/משפטיות, ובחלק מהמקרים הן עשויות לקחת זמן (מספיק שיש חג/שביתה/סגר/מחלה ועוד), ועל כן יש לתכנן את הליך ביצוע הביטחונות מראש

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

הרשמה לערוץ היוטיוב: https://did.li/T0FTY

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מחיר למשתכן / דירה בהנחה - מדד תשומות הבנייה

לשמחתכם, אתם נמצאים כבר תחת חוק המכר החדש, ולכן:

- 20% הראשונים ממחיר הנכס לא צמודים למדד

- משלמים על חצי מהיתרה: שזה 50% מה- 80%

- המדד הנו על יתרת הסכום שטרם שולם לקבלן

- המדד אינו חלק מהמשכנתא: הבנק נותן כספים עד להשלמת 100% ממחיר הרכישה

איך משלמים?

- בפועל, בטרם המסירה הקבלן יערוך עמכם גמר חשבון

- מה שברוב המקרים קורה: התשלום האחרון של המשכנתא לא יספיק כדי להשלים את הסכום,

ולכן תידרשו לשלם את ההפרשים בהון עצמי נוסף

כיצד ניתן להימנע ממדד תשומות הבנייה?

- ע"י הקדמת תשלומים לקבלן, ככל שהוא מאפשר זאת, וזה מתאים לכם

- יש לקחת בחשבון שזה מגדיל את ההחזר החודשי היחסי, מיידית (משום שההחזר החודשי משולם עבור סכומים שהועברו בפועל לקבלן..)

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

הרשמה לערוץ היוטיוב: https://did.li/T0FTY

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מחיר למשתכן / דירה בהנחה - איך מחושב אחוז המימון שניתן לקבל מהבנק למשכנתאות וכמה הון עצמי נדרש?

- בשוק החופשי לנכס יחד נדרש להגיע עם הון עצמי של 25% לפחות (וניתן לקבל עד 75% משכנתא)

- במסגרת הפרויקט - ניתן לקבל עד 75% מימון משווי הנכס אל מול שווי השוק שלו (בשמאות)

- זאת אומרת שניתן לקבל אחוז מימון גבוה משמעותית אל מול השוק החופשי

- מנגד - זה אומר שברוב המקרים המשכנתא תהיה גבוהה יותר בהתאמה

- ברוב המקרים שווי השוק של הנכס הוא הרבה יותר גבוה מאשר מחיר הרכישה

- לדוגמה: נכס בשווי של 1.2 מיליון ומחיר רכישה של 1 מיליון,

נוכל לקבל עבורו משכנתא של 75% מ- 1.2 מ', כלומר 900,000 (לעומת 750,000 בשוק החופשי)

הון עצמי נדרש, מענק מקום:

- עד למחיר רכישה של 1,000,000 ₪ - הון עצמי של 100,000 ₪ לפחות בכל מקרה

מעל למחיר רכישה של 1,000,000 ₪ - הון עצמי של 10% לפחות מגובה הרכישה, וזאת עד לשווי נכס/מחיר רכישה של 1,800,000 ₪

- מעבר לכך - הון עצמי רגיל כמו בשוק החופשי (משכנתא מקסימאלית של 1,350,000)

- (עד 75% משכנתא, 25% הון עצמי לפחות)

- ההון העצמי יכול להיות מורכב ממענק מקום (40,000 ₪ / 60,000 ₪ תלוי במיקום,

והיתרה בכסף נזיל שלכם)

- איך שלא נסתכל על זה - חייבים לפחות 60,000 ש"ח הון עצמי!

- מענק המקום מועבר ישירות לקבלן - מהווה חלק מההון העצמי שלכם

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

הרשמה לערוץ היוטיוב: https://did.li/T0FTY

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מחיר למשתכן / דירה בהנחה - מסלול זכאות של משרד השיכון

- מסלול הזכאות הינו מסלול בתנאים מועדפים, לחסרי דיור, על פי חוק הלוואות לדיור.

- גובה סכום הזכאות, כלומר גובה הסכום הניתן בתנאים מועדפים, נקבע על פי ניקוד מצטבר של שנות נישואין, מספר אחים, מספר ילדים, ובתוספת בגין שרות צבאי או לאומי

- במסלול זה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, והריבית הינה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, בגובה חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת במועד נטילת ההלוואה, אך לא יותר מ-3%.

- מעבר לריבית הנמוכה להלוואת הזכאות יתרונות רבים נוספים, ביניהם:

- העובדה כי אין במסלול זה עמלות פירעון מוקדם (וכן ניתנת הנחה בגובה 10% בעמלת הפרשי ההיוון במסלולים המשלימים -הנלקחים מכספי בנק באותה הלוואה).

- בנוסף, במקרה של בעיה בהחזרי המשכנתא זכאים הלווים לפנות לוועדה הבין משרדית - הרשאית להקל על התשלומים החודשיים ועומס החוב.

- בפרקטיקה מסלול זה נלקח דרך הבנק כחלק מהמשכנתא.

- עקב העובדה שהבירוקרטיה העלולה לעכב את ביצוע המשכנתה, וההשפעה האפשרית של מסלול זה על תמחור הריביות בשאר מסלולי ההלוואה – לעיתים מעדיפים הלווים לוותר על זכאותם ולקחת את כלל המשכנתה מכספי הבנק בלבד

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

הרשמה לערוץ היוטיוב: https://did.li/T0FTY

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מחיר למשתכן / דירה בהנחה - תהליך לקיחת המשכנתא

בפודקאסט שוחחנו על הנושאים הבאים:

איך נראה תהליך לקיחת המשכנתא השלם משלב הכנס ועד לקבלת המפתח

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

הרשמה לערוץ היוטיוב: https://did.li/T0FTY

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מחיר למשתכן / דירה בהנחה - קנס מותנה ואיסור מכירת הנכס

בפודקאסט שוחחנו על הנושאים הבאים:

- צריך לשים לב לחוקים של משרד השיכון בסוגיית מכירת הדירה/העברת זכויות

- ברוב המקרים ישנו קנס מותנה של 450,000 ₪ (כך שאם מוכרים את הנכס לפני התקופה, צריך לשלם את הסכום הזה למשרד השיכון):

5 שנים מיום קבלת טופס 4 לפרויקט; או 7 שנים ממועד הזכייה שלכם בהגרלה במכרז הרלוונטי, לפי המוקדם מבין שני המועדים

- במקרים חריגים - יש לפנות למשרד השיכון

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

הרשמה לערוץ היוטיוב: https://did.li/T0FTY

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מחיר למשתכן / דירה בהנחה - כמה כסף משלמים בכל פעימה לקבלן?

בפודקאסט שוחחנו על הנושאים הבאים:

- בחתימת חוזה - 7% תשלום הון עצמי, השלמה ל- 20% תוך 45 ימים מחתימת החוזה (חלק גדול מהרוכשים כבר זקוקים למשכנתא בשלב הזה)

- שאר התשלומים בפעימות של 10% בכל פעם, ברוב המקרים

- יכול להיות שלנוכח מצב הבניינים המתקדם, הקבלן ידרוש יותר כספים בשלבים מוקדמים יותר

- בחלק מהמקרים הקבלן יאפשר הקדמת התשלומים / הקדמה מלאה של כל התשלומים

- חשוב לזכור שהחזרי המשכנתא נעשים רק עבור מה שהועבר לקבלן בפועל, כך שההחזרים החודשיים הולכים וגדלים כפועל יוצא של מה שהועבר בפועל

- למי שמגיע מענק - זהו חלק מההון העצמי, אך בכל מקרה המענק יתקבל רק לאחר תשלום של 7% הראשנים לפחות

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

הרשמה לערוץ היוטיוב: https://did.li/T0FTY

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מחיר למשתכן / דירה בהנחה - הערכת שווי ומשכנתא מקסימאלית שניתן לקבל

בפודקאסט שוחחנו על הנושאים הבאים:

לרוב,

דירות אשר נרכשות במסגרת הפרויקט יירכשו בשווי (משמעותי) ממחיר השוק שלהן

איך מחושב אחוז המימון שניתן לקבל מהבנק למשכנתאות:

- בשוק החופשי לנכס יחד נדרש להגיע עם הון עצמי של 25% לפחות (וניתן לקבל עד 75% משכנתא)

- במסגרת הפרויקט - ניתן לקבל עד 75% מימון משווי הנכס אל מול שווי השוק שלו (בשמאות)

- זאת אומרת שניתן לקבל אחוז מימון גבוה משמעותית אל מול השוק החופשי

- מנגד - זה אומר שברוב המקרים המשכנתא תהיה גבוהה יותר בהתאמה

- ברוב המקרים שווי השוק של הנכס הוא הרבה יותר גבוה מאשר מחיר הרכישה

- לדוגמה: נכס בשווי של 1.2 מיליון ומחיר רכישה של 1 מיליון,

נוכל לקבל עבורו משכנתא של 75% מ- 1.2 מ', כלומר 900,000 (לעומת 750,000 בשוק החופשי)

הון עצמי נדרש, מענק מקום:

- עד למחיר רכישה של 1,000,000 ₪ - הון עצמי של 100,000 ₪ לפחות בכל מקרה

מעל למחיר רכישה של 1,000,000 ₪ - הון עצמי של 10% לפחות מגובה הרכישה, וזאת עד לשווי נכס/מחיר רכישה של 1,800,000 ₪

- מעבר לכך - הון עצמי רגיל כמו בשוק החופשי (משכנתא מקסימאלית של 1,350,000)

- (עד 75% משכנתא, 25% הון עצמי לפחות)

- ההון העצמי יכול להיות מורכב ממענק מקום (40,000 ₪ / 60,000 ₪ תלוי במיקום,

והיתרה בכסף נזיל שלכם)

- איך שלא נסתכל על זה - חייבים לפחות 60,000 ש"ח הון עצמי!

- מענק המקום מועבר ישירות לקבלן - מהווה חלק מההון העצמי שלכם

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

הרשמה לערוץ היוטיוב: https://did.li/T0FTY

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מחיר למשתכן / דירה בהנחה - בחירת הדירה נעשית לפי המיקום בהגרלה

בפודקאסט שוחחנו על הנושאים הבאים:

- מוקצות לכל זוכה/ים 45 דקות לבחירת הדירה!

- הדירה שתוכלו לבחור תלויה במיקום שלכם בהגרלה (משפיע על הגודל ועל העלות של הדירות שיישארו במלאי)

- כך שגם אם תגיעו לפני הזמן - זה לאו דווקא אומר שתיכנסו לפני..

- קחו בחשבון שהמיקום שלכם עשוי לעלות כפועל יוצא של ביטולי זכייה/זוכים שלא הגיעו לכנס בחירת הדירה

- בבחירת הדירה - תשלום מקדמה/פקדון של 2,000 ₪ (לא מוחזרים במקרה של ביטול, לאחר שכבר נבחרה דירה, כן נחשבים לחלק מההון העצמי / או שמוחזרים לכם - תלוי בקבלן)

- יש להגיע עם: אישור זכאות בתוקף / הארכת תוקף אישור זכאות, ת.ז וספח תקינים, אישור זכייה בהגרלה

- מומלץ לערוך הכנה מראש של: תקציב, משכנתא שניתן לקבל, בחינת הדירות הרלוונטיות עבורכם ודירוגן, לרבות: גודל, כיוון, מרפסת, מחסן, נוף, קומה, מפרט ותוספות

- לאחר החתימה על טופס בחירת הדירה רוב הסיכויים שלא תהיה לכם אפשרות להחלפה או שינוי דירה - הקדישו זמן וסבלנות להכרת תכניות הבנייה טרם מועד הבחירה והגיעו מוכנים לפגישה

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

הרשמה לערוץ היוטיוב: https://did.li/T0FTY