Les Investisseurs Sereins - Investissement Immobilier Rentable

Le nom de ce podcast, c'est Les Investisseurs Sereins.

Mais qu'est-ce qu'on entend par là ?

L'origine vient du fait que lorsqu'on réfléchissait à se lancer en investissement immobilier, on avait un a priori assez négatif, à travers des personnes qui avaient vécu une expérience d'investissement soit stressante, soit chronophage.

Avec Cyril, on s'est tout de suite dit qu'il était hors de question de finir dans cet état, avec une telle charge mentale, et que notre façon d'investir serait différente.

Toutefois, avant qu'on aille plus loin, je veux faire un petit disclaimer : Oui, l'investissement immobilier, ça reste émotionnellement fort, et forcément, on va connaître des hauts et des bas. On ne pourra pas éviter absolument tout le stress. Il y en aura forcément à des moments. Mais ce qui va être intéressant, c'est de réussir à avoir dans l'ensemble, une expérience sereine de l'investissement.

Dans cet épisode, je vous détaille 3 principes :

- le premier principe :  toujours avoir en tête les priorités de la vie

Avoir toujours conscience que le plus important dans la vie, c'est son temps et sa santé. Et donc nos investissements doivent être au service de notre temps et de notre santé et non pas l'inverse.

- le deuxième principe : toujours viser la liberté géographique

Le fait d'avoir cela en tête nous permet de penser nos décisions de telle sorte à ce que nos investissements soient indépendants de nous, entièrement délégables, et que la probabilité de devoir refaire des travaux de rénovation sur le court ou moyen terme soit la plus faible possible.

- le troisième principe : accepter que parfois, la tranquillité coûte un plus cher

Faire les choses bien, de façon solide dans le temps, forcément ça coûte plus cher. Déléguer entièrement ses travaux, ça coûte aussi plus cher que d'en faire une partie soi-même. Déléguer la gestion pour ne pas avoir à faire les visites et les états des lieux, cela a également un coût. Donc oui, on sait qu'on est moins rentable que celui qui va tout faire par lui-même, mais on l'accepte, car on sait où sont nos priorités.

Bonne écoute !

Dorine

Liens :

Notre mini-formation offerte (100% gratuit) : 

Le plan d'action en 5 étapes pour se préparer à devenir un investisseur serein et très rentable !

Notre compte Instagram : @les_investisseurs_sereins

La chaîne Youtube : Les Investisseurs Sereins

Notre offre d’accompagnement :

www.les-investisseurs-sereins.fr/accompagnement

Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

On entend souvent des investisseurs qui se ventent d'avoir investi sans mettre aucun apport.

C'est sûr que ça leur permet de faire miroiter à beaucoup de monde que même s'ils n'ont aucune économies de côté, ils peuvent investir en immobilier.

Sauf que clairement, c'est loin d'être si facile.

Dans l'idée, oui, on sait que c'est mieux de mettre le moins d'apport possible et de garder son cash.

Déjà pour garder un matelas de sécurité en cas de pépin et dormir sur ses deux oreilles.

Mais également pour envisager de se diversifier une fois notre phase d'investissement immobilier en France sera terminée.

Dans cet épisode, je vous explique les 3 circonstances où la mise d'un apport est difficilement évitable.

La première :

- Pour obtenir le prêt (et je vous explique également l'astuce de l'acte en main qui est la méthode pour tenter d'obtenir un financement frais de notaire inclus)

- Pour compléter les travaux (à la fois si la banque l'exige pour le prêt travaux et si les travaux dépassent ce que vous aviez prévu. J'explique également la technique pour maximiser vos chances d'avoir un budget travaux suffisamment large pour ne pas avoir à mettre de votre poche en cas de dépassement)

- Pour la partie ameublement : car en effet, c'est quasi toujours mieux de faire du meublé plutôt que du nu, et la banque ne prêt pour l'ameublement, en tous les cas, nous n'avons jamais obtenu de financement pour cette partie-là.

Bonne écoute !

Dorine

Liens :

Notre mini-formation offerte (100% gratuit) : 

Le plan d'action en 5 étapes pour se préparer à devenir un investisseur serein et très rentable !

Notre compte Instagram : @les_investisseurs_sereins

La chaîne Youtube : Les Investisseurs Sereins

Notre offre d’accompagnement :

www.les-investisseurs-sereins.fr/accompagnement

Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

 Bienvenue dans ce nouvel épisode, d’histoire d’investisseurs.

Aujourd’hui, j’accueille Paco Debonnaire du podcast Les Investisseurs 4.0.

Paco travaillait au départ dans le milieu de la finance d'entreprise et des banques. Il a débuté en investissant en immobilier à distance depuis le Brésil, et a développé son patrimoine lorsqu’il est revenu en France. 

Il a acheté 2 maisons à Amiens, alors qu'il habitait en région parisienne, dans lesquelles il a créé des colocations de 5 personnes. 

Puis a poursuivi ses investissements avec du clef en main.

Il a désormais 6 biens à son actif et a pu quitter son travail, pour se consacrer pleinement à ses projets entrepreneuriaux.

Il est l'hôte du célèbre podcast : Les Investisseurs 4.0

Découvrez son histoire dans cet épisode. 

Bonne écoute !

Liens de l'invité Paco Debonnaire :

Son podcast :   Les Investisseurs 4.0

Son compte Instagram :   @investisseurs40

Sa chaîne YouTube :   Investisseurs 4.0

Son site Internet :  https://investisseurs40.com/

Liens :

Notre mini-formation offerte (100% gratuit) : 

Le plan d'action en 5 étapes pour se préparer à devenir un investisseur serein et très rentable !

Notre compte Instagram :   @les_investisseurs_sereins

La chaîne Youtube :   Les Investisseurs Sereins

Notre offre d’accompagnement :

www.les-investisseurs-sereins.fr/accompagnement

Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

La plupart des personnes pensent que la distance est un frein pour investir.

Alors je précise que cet épisode ne concerne pas non plus des expatriés. C'est plutôt destiné aux personnes qui habitent dans une grande ville, qui n'est pas rentable à l'investissement locatif, et qui ont peur de se lancer dans une ville moyenne ou petite qui soit à plus d'une heure de chez eux.

Je peux vous partager mes observations car avec Cyril, nous avons connu les 2 cas de figure :

- Pour nos 2 premiers immeubles, nous habitions à Paris intramuros, et nous avions investi dans ma ville natale dans l'Est de la France.

- Pour le 3ème immeuble, nous avions déménagé, et nous habitions à 10 minutes de notre investissement.

Voici donc mon retour d'expérience organisé en 3 grands avantages :

- 1 - Une bien meilleure rentabilité, car on cherche dans des villes moins "prestigieuses", et également on a davantage d'offres lorsque notre champ de recherche est plus large.

- 2 - La gestion des travaux est obligée d'être hyper-efficace. Quand on y va une fois toutes les 2 ou 3 semaines, on est bien obligé d'aller droit au but. On évite de tomber dans le piège de suivre les travaux en y passant un temps fou.

- 3 - La gestion locative est également bien moins chronophage. Le fait d'être à distance nous évite d'être "happés" par les demandes des locataires. Cela nous force à déléguer la gestion locative, et je pense que pour un investisseur qui a pour objectif d'être serein, c'est plutôt une bonne chose.

Bonne écoute,

Dorine et Cyril

Liens :

Notre mini-formation offerte (100% gratuit) : 

Le plan d'action en 5 étapes pour se préparer à devenir un investisseur serein et très rentable !

Notre compte Instagram :

@les_investisseurs_sereins

La chaîne Youtube :

Les Investisseurs Sereins

Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Lorsque l'on est débutant en investissement immobilier, on a bien souvent peur des travaux.

Pourtant en soit, ce n'est pas quelque chose de bien sorcier. Mais en effet, quand on n'y connait rien on est vite impressionné !

C'est comme l'informatique par exemple !

Bref, du coup, on en a tellement peur, qu'on préfère l'éviter à tout prix.

Et c'est pour cela qu'on va s'orienter vers l'achat d'un investissement locatif sans travaux.

Sauf qu'il y a le revers de la médaille.

Je vais vous partager les 6 problèmes très probables que rencontrent ces investisseurs :

1. Déjà la rentabilité sera moins bonne, car le bien aura été acheté cher.

2. S'il y a déjà un locataire dedans, le loyer sera faible, et il y a le risque que le locataire reste en place longtemps.

3. Il risque d'y avoir des petits soucis de maintenance régulièrement tout au long de la location, car comme cela n'a pas été refait à neuf, forcément, la vétusté a des chances d'engendrer des travaux d'entretien. Et nous, ce qu'on veut, c'est d'être des investisseurs SEREINS !

4. Le bien va se fondre dans la masse des biens "habitables", sur le marché de la location. Pas de possibilité de booster le prix du loyer, et surtout le risque d'avoir de la vacance locative, comme la concurrence sur ce type de bien est plus forte.

5. On ne bénéficie pas du crédit travaux à l'achat comme lorsqu'on achète un bien avec travaux. Donc c'est avec nos économies qu'on va devoir palier aux travaux de maintenance qui n'auront pas été prévus.

6. Il y aura très peu de plus-value à la revente, étant donné qu'on n'aura pas créé de valeur dans le bien, et en plus, le bien risque de basculer dans la catégorie "avec travaux", étant donné que sa vétusté sera devenu bien visible dans quelques années.

Bonne écoute !

Dorine

Liens :

Notre mini-formation offerte (100% gratuit) : 

Le plan d'action en 5 étapes pour se préparer à devenir un investisseur serein et très rentable !

Notre compte Instagram :

@les_investisseurs_sereins

La chaîne Youtube :

Les Investisseurs Sereins

Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Comment nous, Cyril et Dorine, nous appréhendons les potentiels changements de réglementations ou de fiscalité sur l'immobilier ?

C'est vrai que lorsqu'on écoute les médias, ils adorent mettre un ton très anxiogènes sur les potentielles nouvelles loi, car forcément ça fait peur, et donc ça capte l'attention des auditeurs.

Et le pire, c'est qu'il y a vraiment des gens qui se stressent et qui paniquent à cause de cela.

Dans un premier temps je vous explique pourquoi nous avons fait le choix de ne pas se prendre la tête ni de perdre de l'énergie à étudier tous les changements potentiels de réglementation ou de fiscalité. On a décidé de prendre les choses quand elles viennent et pas avant.

Et dans un second temps, je vais vous partager mon avis personnel sur 3 grands thèmes qui sont à la mode en ce moment concernant les potentiels changements de loi futurs : les modifications concernant la bascule LMNP vers LMP, les passoires thermiques et également la possible imposition de la plus-value sur les résidences principales.

Bonne écoute !

Dorine

Liens :

Notre mini-formation offerte (100% gratuit) : 

Le plan d'action en 5 étapes pour se préparer à devenir un investisseur serein et très rentable !

Notre compte Instagram :

@les_investisseurs_sereins

La chaîne Youtube :

Les Investisseurs Sereins

Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

On est souvent accaparés par le montant total du coût du crédit, directement lié au taux.

Et on se base là-dessus pour prendre ses décisions concernant les crédits immobiliers.

Sauf que la clef est ailleurs. Les taux sont un aspect du crédit, mais c'est loin d'être le plus important pour un investisseur immobilier.

Dans cette épisode, je vous explique en détail ces 3 clauses, qui vont vous permettre de renflouer votre trésorerie au maximum et améliorer votre capacité d'endettement, et ainsi pouvoir enchaîner les investissements.

1. Le "différé" ou autrement dit la "franchise" : je vous explique son utilisation classique pour les acheteurs de résidence principale, et comment nous, investisseurs sereins, nous allons l'utiliser intelligemment pour maximiser notre trésorerie. Je vous explique également rapidement la différence entre différé total ou différé partiel.

2. La clause de modularité : c'est la clause qui apporte de la flexibilité sur la durée de votre crédit. Cette clause va notamment vous permettre d'allonger le crédit pour baisser les mensualités et donc optimiser votre cash-flow.

3. La clause de suspension : c'est celle qui vous permet de faire une pause dans le remboursement des mensualités, et qui va pouvoir vous permettre d'encaisser un an de loyer, sans avoir à payer de mensualité à la banque !

Je vous explique tout ça dans cet épisode, pour optimiser l'utilisation de ces clauses.

Bonne écoute,

Dorine

Liens :

Notre mini-formation offerte (100% gratuit) : 

Le plan d'action en 5 étapes pour se préparer à devenir un investisseur serein et très rentable !

Notre compte Instagram :

@les_investisseurs_sereins

La chaîne Youtube :

Les Investisseurs Sereins

Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Vous avez bien remarqué que la plupart des investisseurs avisés déconseillent l'achat de la résidence principale.

Tout simplement parce qu'il y a bien mieux à faire !

Je précise juste que entre ne rien faire du tout et acheter sa résidence principale, c'est quand même mieux d'acheter sa résidence principale. Car celui qui n'aura absolument rien acheté en immobilier de toute sa vie, va rester encore locataire même pendant sa retraite, et franchement, c'est loin d'être une situation enviable.

Par contre, vous voyez bien que l'achat de la résidence principale est le "comportement immobilier" le plus répandu, et ce n'est pas pour autant que les personnes deviennent riches de cette façon.

Dans cet épisode, je vous explique les mécanismes qui sont à l'origine de ce MAUVAIS investissement qu'est la résidence principale :

1 - Le fait que notre ego et notre envie de reconnaissance sociale nous pousse à acheter plus cher que de raison.

2 - L'aspect purement mathématique des mensualités bien plus élevées que si on était resté locataire.

3 - Les travaux dans les résidences principales coûtent cher et n'augmentent pas d'autant la valeur du bien (dans la plupart des cas)

4 - Les charges plus élevées que lorsque l'on est locataire : notamment les petits travaux d'entretien ou d'amélioration interminables et également les charges parfois bien plus élevées lorsqu'on a visé du standing.

Par ailleurs, je vous invite fortement à écouter l'épisode 9 qui parle justement des exceptions pour lesquelles c'est pertinent d'acheter sa résidence principale : 9. Acheter sa résidence principale est une mauvaise idée... SAUF SI !

Bonne écoute !

Dorine

Liens :

Notre mini-formation offerte (100% gratuit) : 

Le plan d'action en 5 étapes pour se préparer à devenir un investisseur serein et très rentable !

Notre compte Instagram :

@les_investisseurs_sereins

La chaîne Youtube :

Les Investisseurs Sereins

Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Vous êtes un peu perdu parmi toutes les stratégies mises en avant sur les réseaux sociaux concernant l'investissement immobilier.

Je vous explique dans un premier temps en quoi ces stratégies consistent pour les moins connues, et je vous partage mon avis personnel sur les avantages et inconvénients de chacune d'elle. 

Voici les 10 stratégies immobilières abordées :

1. La location courte durée

2. Les parkings et garages

3. Les locaux commerciaux

4. Les immeubles

5. La colocation 

6. Les studios étudiants

7. Les "cabinets médicaux"

8. La location nue

9. L'achat-revente, autrement dit "Marchand de biens"

10. La sous-location

En espérant qu'à la fin de l'épisode, vous y voyez plus clair sur quelles stratégies peuvent vous correspondre.

Bonne écoute !

Dorine

Liens :

Notre mini-formation offerte (100% gratuit) : 

Le plan d'action en 5 étapes pour se préparer à devenir un investisseur serein et très rentable !

Notre compte Instagram :

@les_investisseurs_sereins

La chaîne Youtube :

Les Investisseurs Sereins

Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Acheter un immeuble est un excellent moyen de faire une affaire très rentable.

Déjà, si vous n'êtes pas tout à fait convaincu des avantages d'acheter un immeuble, je vous recommande vivement d'aller écouter l'épisode précédent (le n°46), pour que vous soyez psychologiquement prêts à vous lancer dans l'achat d'un immeuble.

Une fois que vous êtes prêts, voici les 4 astuces très importantes à avoir en tête pour faire de votre prochain achat d'immeuble une affaire en or :

1. Les possibilités de négociation d'un immeuble sont différentes d'un autre type de bien. Et comme le dit le dicton "c'est à l'achat qu'on fait la bonne affaire". Donc il faut mettre le paquet pour trouver un immeuble à un bon prix.

2. Viser un immeuble avec travaux : les avantages sont nombreux, déjà par rapport au prix d'achat, mais également pour avoir un bien refait à neuf, ce qui permet d'être un investisseur serein qui a l'esprit tranquille. Et l'autre avantage des travaux est directement lié au suivant :

3. Repenser et découper les espaces de l'immeuble en optimisant les loyers, et en augmentant la valeur de l'immeuble en réfléchissant intelligemment aux possibilités du redécoupage.

4. Combiner différentes stratégies au sein d'un même immeuble : c'est pertinent pour augmenter la rentabilité des espaces, et également diversifier son offre. Par exemple, on peut faire de la longue durée dans certains espaces, et de la courte durée dans d'autres, du local commercial, des studios pour étudiant, des colocations. 

Bonne écoute,

Liens :

Notre mini-formation offerte (100% gratuit) : 

Le plan d'action en 5 étapes pour se préparer à devenir un investisseur serein et très rentable !

Notre compte Instagram :

@les_investisseurs_sereins

La chaîne Youtube :

Les Investisseurs Sereins

Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.