HAUSFREUNDE – Bauen, Renovieren, Finanzieren

By DAS HAUSArts Leisure Design Home & Garden

HAUSFREUNDE – Bauen, Renovieren, Finanzieren episodes

November 18, 2021 Folge 40: Winterschutz für den Garten
HAUSFREUNDE
Im Podcast HAUSFREUNDE berichtet der Garten-Experte Dieke van Dieken, gelernter Staudengärtner und Redakteur bei der Zeitschrift „Mein schöner Garten“, über den Winterschutz im Garten. Was ist also jetzt im November im Garten zu tun. Was man jetzt sofort tun sollte: Regentonne ausleeren, Schläuche entfernen und reinholen, Außenwasserhähne abdrehen, sich um den Teich kümmern. Die Kübelpflanzen sollte man so lange draußen lassen, wie es geht. Ins Winterlager müssen Zitruspflanzen, Geranien, Fuchsien bevor es richtig friert. Oleander, Lorbeer, Olivenbäume vertragen bis zu minus 10 Grad. Man schiebt sie zusammen in eine wind- und regengeschützte Ecke auf eine Styroporplatte, um die Töpfe kommt eine Noppenfolie oder Kokosmantel, so dass die Wurzeln keinen Frost bekommen, und oben ein Vlies drumherum. Pflanzen erfrieren draußen im Garten nicht, sondern sie vertrocknen. Der Boden ist gefroren und die Wintersonne scheint auf die Pflanzen, dann fangen sie an Wasser zu verdunsten, aber sie bekommen kein Wasser über die Wurzeln, weil ja alles gefroren ist. Deshalb sollte man sie oben mit einem Vlies oder Jutesack abdecken, damit keine Feuchtigkeit abgegeben wird – eine Art Sonnenschutz. Kübelpflanzen sollte man im Frühjahr gießen.
Beim Rasen sollte so auf 4 bis 5 Zentimeter als letzter Schnitt gemäht werden. Im Winter möglichst nicht allzu häufig darüber laufen. Die Blätter müssen runter, sonst bekommen die Halme kein Licht.
Das Laub ist dafür ein guter Winterschutz in den Beeten. Aufpassen muss man bei einem Kräuterbeet: Thymian, Salbei und Rosmarin mögen keine feuchte Laubschicht. Da kann es zu Fäulnis kommen. Besser ist Tannen- oder Fichtenreisig.
Obstbäume und junge Bäume, die noch zart sind, kann man durch einen Weißanstrich schützen. Das ist eine Art Kalkanstrich, der den Stamm schützt, weil die Wintersonne gut reflektiert wird und der Stamm sich auf der Sonnenseite nicht übermäßig erhitzt. Das ist im Sommer auch gut, weil das den “Sonnenbrand“ verhindert.
Beim Gemüsebeet ist nicht viel zu tun, aber man könnte jetzt eine blühende Heide oder Hornveilchen pflanzen. Damit im nächsten Jahr die Ernte gut oder besser wird, empfiehlt Dieke van Dieken seinen Online-Gemüsekurs. Da lernt man alles. https://onlinekurs.mein-schoener-garten.de/gemuesegarten-1/
Bei den Rosen ist jetzt auch nicht viel zu tun, besser gar nicht im Herbst schneiden oder nur ganz wenig. Wenn die Forsythie blüht, dann ist im Frühjahr die richtige Zeit zum Rosen schneiden. Jetzt, wenn es dauerhaft unter 5 Grad Celsius geht, dann Erde anhäufeln um den Wurzelballen und die Veredelungsstelle mit Reisig abdecken. Beim Hochstämmchen auch oben ein Vlies um die Astkrone ziehen.
Damit im nächsten Frühjahr schön viel blüht, setzt man jetzt die Blumenzwiebeln ein. Herbstzeit ist aber auch Pflanzzeit. Wer also einen neuen Baum sucht oder Gehölze, der sollte jetzt suchen.
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24 min
October 27, 2021 Folge 39: Immobilie verkaufen? Wie geht das?
HAUSFREUNDE
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? In dieser neuen Folge des Podcasts HAUSFREUNDE geben wir Tipps für einen reibungslosen Verkauf ohne Probleme. In den meisten deutschen Regionen existiert auf dem Markt für Wohnimmobilien derzeit ein Verkäufermarkt. Das heißt: In der Regel kommen auf eine Wohnung oder ein Haus viele Interessenten. Spontan könnte man denken: Das ist ja dann einfach meine Immobilie bestens zu verkaufen. Aber auch hier lauern Fallen: Der Anbieter oder Verkäufer sollte sich vorab über seine Ziele im Klaren sein: Was ist der maximale Preis? Will man zum Beispiel die Immobilie „in gute Hände“, passend zur Nachbarschaft, geben? Benötigt derjenige den Erlös möglichst schnell, z.B. weil eine Erbengemeinschaft darauf drängt? Braucht man einen Makler, weil Organisation und Besichtigungen zu viel sind und man sich vielleicht rechtlich auch nicht so gut auskennt? Eine geerbte Immobilie, die man nun verkaufen möchte, kann z. Bsp. weit entfernt vom persönlichen Wohnort liegen.
Auch der optimale Zeitpunkt, eine Immobilie anzubieten, hängt letztlich von den Zielen des Verkäufers ab.
Wie lange dauert ein Verkauf? Von der Erfassung der Daten über die Prüfung der Interessenten bis zur Unterschrift beim Notar sollte man auf jeden Fall 3 bis 6 Monate einplanen.
Wie ermittelt man den richtigen Angebotspreis? Am besten hört und schaut man sich erstmal um, auch in Immobilienportalen. Oder es gibt die Möglichkeit über Preisfinder-Portale und wenigen Kenndaten eine Annäherung an einen Preis zu erhalten. Aber da gibt es viele Faktoren zu bedenken. Am Ende muss man wahrscheinlich einen Fachmann konsultieren, um eine valide Aussage zu erhalten. Letztlich ist eine genaue Kenntnis der Verhältnisse vor Ort erforderlich, über die der Privatverkäufer meist gar nicht verfügt. Steigt man von Beginn an mit dem Preis zu hoch ein, muss man den Preis später reduzieren, was problematisch werden kann. Biete ich das Objekt zu billig an, entsteht eine Interessentenflut. Das ist auch nicht angenehm.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf in eine Immobilie zu investieren, beispielsweise auch ins „Homestaging“, damit das Haus schön und wohnlich aussieht?
• Eine Immobilie sollte grundsätzlich gepflegt, bewohnt und ansprechend erscheinen. Rasen gemäht, Mülltonen nicht überquellen etc.
• Unkraut auf Terrasse oder gar in den Dachrinnen, blinde Fenster oder abblätternde Farbe sind natürlich nicht preisfördernd und die Beseitigung meist nicht teuer.
• Eine neue Dekoration muss aber im Rahmen beiben. Auf Fotos sollte man den realistischen Zustand sehen. Es gibt auch ein virtuelles Homestaging. Man kann dem potenziellen Käufer am Computer zeigen, was man alles mit der Immobilie machen kann – also hier eine Wand raus und einen Wintergarten bauen. Diese 3D-Bilder regen die Phantasie an.
• Neue Heizung oder Dacheindeckung sollte man mit einem Gutachter absprechen – nicht immer werden diese Investitionen beim Verkauf wieder hereinzuholen sein.
• Homestaging kann insbesondere bei Liebhaberobjekten helfen, die nicht auf Anhieb den gängigen Ansprüchen genügen.
Welche Angaben muss der Privatverkäufer machen, welche rechtliche Auflagen sind zu erfüllen?
• Alles was ich sage, muss stimmen, beispielsweise Größenangabe bei Wohnfläche und Grundstück.
• Mir bekannte Mängel wie Feuchtigkeit im Mauerwerk oder morsche Balken muss ich angeben.
• Je genauer ich die Immobilie beschreibe, desto präziser treffe ich die Interessenten – und desto gezielter läuft der Verkaufsprozess ab.
Wann ist das Einschalten eines Maklers sinnvoll und was kostet er?
Sobald man bei vielen Punkten unsicher ist, sollte man die Einbeziehung eines seriösen Maklers überlegen. Ein guter Makler bringt nicht nur Käufer und Verkäufer zusammen, sondern bietet eine Menge Dienstleistungen zusätzlich wie
• Preisfindung
• Exposé, Unterlagen zusammenstellen
• Finanzierungsprüfung potenzieller Käufer
• Organisation der Besichtigung
• Begleitung beim Notartermin
• Abwicklung der alten Versicherungen und vieles mehr
Kosten: Die Kosten teilen sich Verkäufer und Käufer, sie sind in der Höhe verhandelbar. Bei der LBSi NordWest z. Bsp. gibt Roland Hustert an, sind das jeweils 3 Prozent.
Immer häufiger werden Immobilien an den Meistbietenden verkauft, oft deutlich über dem ursprünglichen Angebotspreis – ist das nicht unseriös? An vielen Orten ist die Nachfragesituation so extrem, dass die Preise auch nachträglich steigen. Wer sicher gehen will, kann das Bieterportal nutzen: Hier können registrierte Interessenten in einem transparenten Prozess bieten und selbst entscheiden, wie weit sie mitgehen wollen – der Anbieter hat trotzdem die freie Wahl, auch nach weiteren Kriterien zu entscheiden.
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41 min
October 13, 2021Folge 38: Wohnen - so kommt Seele in dein Zuhause!
HAUSFREUNDE
Im Podcast HAUFREUNDE besteht die Journalistin und Wohnexpertin Martina Goernemann darauf, dass Seele in die Zimmer gehört.
„ Wer wohnen will muss fühlen“, „Zuhause ist ein Gefühl“, „Wohnen für die Seele“ , das sind die Titel ihrer Bücher. Ihr Credo: Man braucht nur das richtige Gefühl für die Dinge und ihre Wertigkeit für sich persönlich. Es sind die Möbel, die eine Geschichte mitbringen.
In einem Zuhause mit Seele leben Menschen, die gerne wohnen und denen man das anmerkt!
Ein paar ganz simple Tricks aus dem „Werkzeugkoffer“ von Martina Goernemann sind zum Beispiel:
Ruhe für die Augen! Es ist nichts vollgestellt!
Das Leben ist zu kurz für Plastik. Weg damit!
Hässliche Behälter verbannen. Umfüllen wo immer es geht. Cornflakesverpackungen sind hässlich. Alte Bonbongläser mit den Flakes darin sind schön etc.
Keine Fakes auf den Tisch. Frische Blumen! Keine Trockengestecke. Wenn keine Blumen da sind, dann ist eine Schale mit frischem Obst wunderbar.
Unruhige Stellen in Haus oder Wohnung in EINE Farbwelt umrüsten.
Nichts an die Wand hängen, bloß „weil da was hin muss!“ Der Zunge herausstreckende Einstein oder Marilyn mit dem hochfliegenden Rock sind ausdrücklich nur erlaubt, wenn sie ein Stück des Weges mit dir gemeinsam gegangen sind. Ansonsten nimm Fotos, Bilder etc., die eine Geschichte mit dir teilen.
Man kann ganz wunderbare Kunstwerke aus deinen Fotos gestalten … Warhol-Style, Comic-Style auf Leinwand drucken etc. Es gibt unendlich viele Möglichkeiten eigene Bilder via Apps zu bearbeiten.
Seele kriegt man nicht nur rein ins Zuhause. Seelenlose Sachen sollten auch raus, damit Seele reinkommt.
Die „Sachen für gut“ auch wirklich benutzen und nicht für die Nachwelt aufsparen.
Wir erinnern uns: Es gab mal Zeiten da gab es Sonntagsgeschirr und die guten Gläser! Diese Zeiten sind vorbei.
Ein Beispiel: Die Mutter einer Freundin hatte sich einen wunderschönen Esszimmertisch gekauft. Tolle Platte aus einem besonderen Holz. Und was macht die Mutter? Sie legt stets eine ziemlich hässliche alte Tischdecke auf das neue, teure Teil um „die Platte zu schonen“!
Das ist ein Gemütlichkeitskiller. Möbel müssen leben dürfen. Tischplatten ganz besonders.
Eine goldene Regel, die Martina Goernemann gebetsmühlenartig immer wieder allen mit auf den Weg gibt: Du richtest für DICH selbst ein und NICHT für jemanden, der deine Einrichtung bewertet.
Niemand muss dir seinen Segen geben für deine Art zu wohnen … nur du selbst.
Denen, die sich so viele gute Ratschläge nicht merken können, sei ihre ZGM – Formel empfohlen.
Zeit, Geduld und Mut = Seele.
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26 min
September 29, 2021 Folge: 37: Ausbau Dachgeschoss: Raumreserve unter der Schräge
HAUSFREUNDE
In der aktuellen Folge des Podcasts HAUSFREUNDE steht Dachausbau im Mittelpunkt. Ehe Sie renovieren, ein Fenster einbauen oder dämmen, sollten Sie viele Aspekte bedenken. Vielleicht haben Sie selbst einen Dachboden, der nicht ausgebaut ist, oder kennen Freunde, die einen Dachboden ausgebaut haben und so mehr Wohnfläche gewonnen oder sogar eine komplett neue Wohnung geschaffen haben. Sie können leider nicht direkt loslegen und ausbauen, sondern sollten einige Dinge bedenken und abklären. Als allererstes sollten Sie prüfen, wie groß und wie hoch der Dachboden ist. Die Höhe des Kniestocks oder auch Drempels (Wandhöhe zwischen Dachschräge und Fußboden) verrät schon viel darüber, wie gut man den Dachboden für Wohnzwecke nutzen kann. Und natürlich sollte es genügend Raumhöhe geben. Mindestens die Hälfte der Wohnfläche sollte höher als 2,30 Meter sein. Je höher der Kniestock ist, desto besser kann man den Raum unter der Dachschräge nutzen und muss den Kopf nicht so oft einziehen. Es gibt Dächer deren Dachschräge direkt in die Wandfläche übergeht und wenn das Dach dann noch recht flach und das Haus recht schmal ist, dann ist der Raum nur schwer zu nutzen. Ist der Kniestock aber z. Bsp. einen Meter hoch, die Dachneigung 30 Grad oder steiler, dann wird es interessant.
Kann man dann direkt loslegen mit der Planung und dem Ausbau?
Nein. Vorher gilt es noch einige baurechtliche Dinge abzuklären. Wenn Du selbst Dich mit Geschoßflächenzahlen – Nutzungsänderungen und der Statik nicht auskennst, solltest Du jemanden beauftragen, der Dich unterstützt. Eine Innenarchitektin oder einen Architekten. Wenn der Dachboden bisher ungenutzt war, dann liegt in der Regel keine Genehmigung dafür vor, dass dieser Raum als Wohnfläche genutzt werden darf. Vor allem wenn ich diesen Raum als eigenständige Wohnung vermieten oder verkaufen möchte, dann muss ich einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen.
Die Geschoßflächenzahl (GFZ) verrät wieviel Fläche alle Vollgeschosse zusammengerechnet auf einem Grundstück sein darf. Nun zählt ein Dachboden nicht unbedingt als Vollgeschoss. Es gibt aber in manchen Bebauungsplänen Ausnahmen und die Grundfläche des Dachgeschosses muss auch mit in diese Zahl eingerechnet werden. Schreibt der B-Plan eine GFZ von 0,5 vor und ein Grundstück hat 500 Quadratmeter, dann darf man maximal 250 Quadratmeter Geschossfläche bauen. Es ist also wichtig den Bebauungsplan und die dazugehörigen „textlichen Festsetzungen“ genau zu lesen und auch Kontakt zum Bauamt zu suchen, um das eigene Vorhaben mit der Behörde abzustimmen. Sonst kann es später böse Überraschungen geben.
Gauben sind auch nicht in jedem Baugebiet erlaubt. Das sollte man auch beim Bauamt erfragen. Wenn Gauben erlaubt sind, kann auch ein Dachboden mit sehr niedrigem Drempel zum Wohnen nutzbar gemacht werden.
Wenn das Bauamt signalisiert, dass ein Ausbau/Aufbau möglich ist, dann sollte ein Statiker prüfen, ob die Geschossdecke zwischen Ober- und Dachgeschoss die neuen Lasten tragen kann, die Dachbalken für eine energetische Sanierung ausreichend tragen können und ob sich Dachflächenfenster einbauen lassen.
Eine energetische Sanierung ist meist auch nötig, damit es da oben unterm Dach nicht zu kalt wird.
Das Dach bietet den Sonnenstrahlen beste Angriffsfläche . Bei 99,9% aller Dachbodenplanungen muss der Dachstuhl gedämmt werden und dann gilt es die Anforderungen des GEG – Gebäudeenergiegesetz – zu erfüllen. In den meisten Fällen müssen die Dachsparren aufgedoppelt werden, um die erforderliche Dämmstärke unterbringen zu können. Oder ich entscheide mich für eine Mischform, dämme den Zwischenraum zwischen den Balken und bringe eine sogenannte Aufdach- oder auch Aufsparrendämmung an. Wie der Name schon sagt, passiert das auf der Außenseite des Dachs. Für den sommerlichen Wärmeschutz ist diese Art der Dämmung besser, denn das gesamte Dach wird gleichmäßig gedämmt, es entstehen keine Wärmebrücken und die Konstruktion befindet sich auf der „warmen Seite“. Sie ist aber etwas komplizierter auszuführen und daher teurer. Wenn ich das gesamte Dach so dämme, bleiben die Dachbalken innen sichtbar und gerade bei einer Sanierung habe ich mehr Raum – und da zählt ja jeder Zentimeter.
Auch das Thema Wasser- und Elektroleitungen und die Heizung muss bedacht werden. Meist werden in Häusern ein paar extra Leerrohre gelegt, mit denen dann neue Kabel zum Sicherungskasten gezogen werden können. Diese Leerrohre lassen sich dann recht einfach zum Dachboden verlängern. Wenn auch eine Küche oder Badezimmer im Dachgeschoss platziert werden soll, dann wird es aufwendiger und staubig. Um die Rohre verlegen zu können, müssen Deckendurchbrüche gemacht werden. Wenn die Rohre nicht in die Wand gestemmt werden sollen, sondern auf Putz verlegt werden können, dann muss man die Rohre noch hinter einer Trockenbauwand verstecken. Das macht also schon viel Arbeit. Wenn aber eben nur Wohnräume, ohne fließend Wasser in das Dachgeschoss ziehen sollen, ist es mit dem Strom recht einfach.
Wenn es sich um eine „eigenständige Wohnung“ handelt, dann müsste das Treppenhaus nach oben erweitert werden. Nutzt man das Dachgeschoss privat, dann kann eine steile oder platzsparende Treppe im Flur nach oben führen.
Aber auch das Umbaumaterial muss ins Dachgeschoss geschafft werden. Bei einer Treppe, die das Dachgeschoss vom vorhandenen Treppenhaus erschließt, ist das gar kein Problem, aber wenn es durch den Wohnraum geht, kann das schon eine Herausforderung zwischen Wohnatmosphäre und Baustelle werden. Wer viel in Eigenleistung macht, transportiert das Material durch den Wohnraum.
Wenn aber verschiedene Handwerker auf der Baustelle sind, kann das schon eine Belastung für die Familie sein.
Ein Dachgeschoss benötigt auch Tageslicht. Es gibt eigentlich nur drei Arten zu belichten: Seitlich über die Fenster im Giebel, über Gauben und über Dachflächenfenster. Mit einer Gaube lässt sich die Wohnfläche erweitern und besser nutzbar machen. Die meiste Lichtausbeute lässt sich mit Dachfenstern erzielen. Für Fenster im Giebel ist im Dachgeschoss in der Regel nicht viel Platz, da eignen sich eher kleine, atmosphärische Fenster.
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33 min
September 15, 2021 Folge 36: Wer Wohneigentum erbt, sollte die Fallstricke kennen
HAUSFREUNDE
In 46 Prozent der Erbfälle in Deutschland – also fast die Hälfte – wird eine Immobilie vererbt. Pro Jahr sind dies etwa 430.000 Immobilien. 28 Prozent wollen die geerbte Immobilie verkaufen, 72% behalten. Was ist die bessere Lösung? Hilfe bei vielen Entscheidungen klärt die aktuelle Folge des Podcasts HAUSFREUNDE der Redaktion von DAS HAUS.
Für den Verkauf spricht: Die Preise sind hoch, die Nachfrage auch. Allerdings sollte man schon einen Plan haben, wie man das Geld weiter investiert. Immobilien sind gute Geldanlagen. Sie sind wertstabil, und wenn man sie vermietet, lässt sich oft eine gute Rendite erzielen. Aber wenn man Pläne hat, z.B. selbst ein Haus zu bauen, ist jetzt ein sehr guter Zeitpunkt zu verkaufen.
Beim Verkauf müssen aber unter Umständen Veräußerungsgewinne versteuert werden.
Wurde z.B. für 200.000 Euro eine Immobilie erworben und verkauft man diese einige Jahre später für 300.000 Euro, hat man einen Wertgewinn von 100.000 Euro. Abzüglich der Kaufnebenkosten, die damals anfielen, etwa 10 Prozent der Kaufsumme, bleiben 80.000 Euro zu versteuern, und zwar zum persönlichen Steuersatz.
Wenn man eine Immobilie aber zehn Jahre besitzt und erst dann wieder verkauft, ist die sogenannte Spekulationsfrist abgelaufen und die Veräußerungsgewinne bleiben steuerfrei. Bei selbstbewohnten Immobilien ist diese Spekulationsfrist sogar noch deutlich kürzer. Wichtig zu wissen: Im Erbfall kommt es darauf an, wie lange der Erblasser die Immobilie schon besaß. Der Erbe tritt nämlich in die Rechtsstellung des Erblassers. Also wenn der Erblasser die Immobilie schon länger als zehn Jahre besaß, kann man sofort verkaufen, ohne Steuer auf Veräußerungsgewinne zahlen zu müssen. Und wenn die Spekulationsfrist noch nicht ganz abgelaufen ist, kann der Erbe diese noch erfüllen. Im Zweifelsfalle sollte man diese Details mit einem Steuerberater oder einem versierten Anwalt besprechen.
Viele glauben, dass man keine Erbschaftssteuer zahlen muss, wenn man in die geerbte Immobilie selbst einzieht. Das gilt aber nur unter bestimmten Umständen. Vor allem kommt es auf das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser an. Kinder, die ins Haus der verstorbenen Eltern ziehen, erben tatsächlich unter bestimmten Umständen steuerfrei. Auch Ehegatten erben das Wohnhaus des Verstorbenen kostenfrei. Für Geschwister, Cousinen oder andere Verwandte gilt dies jedoch nicht. Aber erbende Kinder und Ehegatten müssen bestimmte Bedingungen erfüllen: Erben müssen in die Immobilie selbst einziehen (wenn sie dort nicht bereits wohnen). Und für den Umzug bleibt nicht viel Zeit: Im Gesetz steht zwar keine konkrete Frist. Es ist von „unverzüglich“ die Rede, was übersetzt aus dem Juristen-Deutsch so viel bedeutet wie: ohne schuldhaftes Zögern. Wenn man sich an der Rechtsprechung orientiert, sollte der Einzug spätestens sechs Monate nach dem Erbfall stattfinden. Notwendige Sanierungsarbeiten dürfen den Umzug zwar grundsätzlich hinausschieben – aber auch wer erst modernisieren möchte, sollte unverzüglich handeln (z.B. die Aufträge vergeben), um der Erbschaftssteuer zu entgehen. Weitere Bedingung: Der Erbe muss zehn Jahre lang die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen. Ein beruflich bedingter Umzug kann daher die Nachzahlung der Erbschaftssteuer zur Folge haben.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf Immobilien? Das hängt vom Wert des Hauses ab und vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Für Eheleute und Kinder gibt es hohe Freibeträge. Steuerfrei erben Eheleute 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro. Nur Werte, die darüber liegen, müssen versteuert werden.
Kinder und Ehegatten haben übrigens nicht nur die höchsten Freibeträge, für sie gelten auch die günstigsten Steuersätze: Steuerklasse I der Erbschaftssteuer. Aber: Der konkrete Steuersatz steigt mit der Höhe des Erbes. In Steuerklasse 1 fängt es an mit überschaubaren 7 % bei Werten bis 75.000 Euro. Liegt das Erbe, das den persönlichen Freibetrag übersteigt, über 75.000 Euro bis maximal 300.000 Euro werden schon 11 Prozent fällig. Über 300.000 Euro und bis 600.000 Euro sind es 15 Prozent.
Rechenbeispiel: Ein Kind erbt von einem Elternteil eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro. Ein Einzug kommt nicht in Frage, daher sind – abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro – noch 200.000 Euro zu versteuern. 11 Prozent Erbschaftssteuer ergeben hier 22.000 Euro, die der Fiskus verlangt. Erbt das Kind hingegen eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro müssen 400.000 Euro versteuert werden, und zwar zu einem höheren Steuersatz von 15 Prozent. Die Steuerforderung beträgt dann stattliche 60.000 Euro.
Eine Alternative: Einer Umfrage zufolge wollen 10 Prozent die geerbte Immobilie gleich ans eigene Kind weiterreichen. Hintergrund ist, dass das Kind später nicht mit hoher Erbschaftsteuer belastet wird. Per Schenkung ist das möglich. Die Schenkungssteuer entspricht der Erbschaftssteuer. Mit einem wichtigen Unterschied: der Freibetrag (für Kinder 400.000 Euro) kann alle 10 Jahre neu in Anspruch genommen werden. Immobilien, die mehr wert sind, kann man auch Stück für Stück in Laufe mehrerer Jahrzehnte übertragen. Allerdings entstehen hier auch Kosten: Notarkosten und Grundbuchänderung.
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29 min
September 01, 2021 Folge 35: Erste gemeinsame Wohnung - wie das Zusammenziehen gelingt!
HAUSFREUNDE
Im Podcast HAUSFREUNDE geht es in dieser neuen Folge um die Paarbeziehung – und zwar in der ersten gemeinsamen Wohnung. Zwei Haushalte, zwei erinnerungsbeladene Lieblingsmöbel, zwei Designvorlieben – das alles soll dann zusammen ein gemütliches und stressfreies Zuhause ergeben. Die Journalistin und Buchautorin Martina Goernemann erklärt und beschreibt an Beispielen, wie Paare lange Diskussionen und Ärger vermeiden können.
Ihr erster Tipp: Ausreichend Ablagefläche im Bad!
Wo nur Platz für Zahnputzbecher und Nagelfeile ist, da sind Konflikte vorprogrammiert.
Etwaige Vergangenheitsbewältigung sollte vor dem Zusammenziehen stattfinden. Niemand mag in den Memorabilien eines anderen Menschen leben. Deshalb: Am besten ist ein Neuanfang. Neue Wohnung, neue Möbel …
Da das nicht immer möglich ist, kann Möbeltausch helfen.
Möbel, die im Freundeskreis rollieren, sind aus vielerlei Gründen praktisch.
Frieda nimmt die Glasvitrine aus Karls erster Ehe und gibt Karl und Ramona dafür ihren Kleiderschrank usw.
Das ist nicht nur nachhaltig sondern erleichtert Männern oft den Abschied vom Mobiliar. Männer sind ihren Möbeln nämlich oft unendlich treu. Sie trennen sich schwer und beim Möbeltausch ist das Möbel ja nicht weg, sondern nur umgezogen.
In der Kurzfassung heißt die Wohn-Formel: Männer mögen Bewährtes, Frauen mögen Veränderung!
Auch wichtig: Keinesfalls an der Matratze sparen.
Jeder soll das gleiche Recht auf ausreichende Stromversorgung für Leselampe und Handykabel haben und - ganz wichtig - einen Einstieg ins Bett, der gleichermaßen bequem ist. Eine harmonische Wohn-Verbindung ist von vorneherein zum Scheitern verurteilt, wenn das Bett nicht von beiden Seiten begehbar ist. Ein Bett, das an einer Einstiegsseite aus Platzgründen an der Wand klebt, führt unweigerlich zu Konflikten.
Der gleiche Gerechtigkeitssinn sollte bei der Badewanne herrschen. Wer gern zusammen badet, sieht sich irgendwann mit dem Problem des Stöpsels konfrontiert. Einer muss immer drauf sitzen.
Wer also renoviert oder neu baut, sollte unbedingt daran denken ein Wannenmodell zu wählen, dessen Stöpsel gerecht in der Mitte eingebaut ist.
Farben sind ein großes Thema beim Zusammenwohnen!
Wenn man bedenkt, dass die Kosten fürs Umstreichen einer oder zweier Wände plus Material sehr überschaubar sind, dann will man nicht so recht verstehen, warum Frauen beim Gedanken an ein hübsches Mintgrün oder Lavendelblau seufzen und Männer nicht. An der Investition kann es also nicht liegen.
Liegt vielleicht eher daran, dass viele Männer farbentaub sind. Männern reicht in der Regel eine Wand. Frauen wollen Farbe drauf.
Männer fürchten sich (oftmals zurecht) vor Mädchenfarben.
In den Augen vieler Männer sind Pastellfarben Mädchenfarben. Und ja, es gibt tatsächlich Lollifarben, die Menschen über 12 nicht zuzumuten sind.
Wie wäre es mit einem Kompromiss? Erwachsene Pastelltöne sind die Lösung.
In Museen kann man sie sehen. Museumsfarben sind Pastelltöne, die einen Hauch schwarz enthalten. Das nimmt ihnen das Kitschige und kann Menschen beiderlei Geschlechts glücklich machen.
Und das Sofa?
Das Sofa kann man nicht so leicht verschwinden lassen. Die Couch ist eines der schwierigsten Wohn-Themen beim „Kompromissefinden“.
Männer lieben Sofas mit Sitzmulde. Eine Mulde, die sie höchstpersönlich ins Sofa eingesessen haben. Kaum jemand kann sie von Sofa und Mulde trennen.
Locker sitzende Hussen sind die Lösung und ein echter Kompromiss. Lockere Hussen sind farblich kompromissbereit, lassen die Sitzmulde unberührt, denn sie bedecken sie nur gnädig und lassen viel Spielraum für Abwechslung.
Und nachhaltig? Ja, nachhaltig ist diese Sofa-Aufhübscherei auch.
Klingt doch alles wie ein Plan, oder?
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26 min
August 18, 2021 Folge 34: Wie soll ich heizen? Argumente für die Wahl der passenden Heizung
HAUSFREUNDE
Welche Faktoren bei der Wahl der passenden Heizung eine Rolle spielen, erfahren Sie in der neuen Folge des Podcasts HAUASFREUNDE. Es spielen viele Dinge eine Rolle: Wie groß ist das Haus? Wie viel Fläche oder Räume sollen warm sein? Wie sollen die beheizt werden: mit Heizkörpern, mit einer Fußboden- oder Wandheizung? Welchen Dämmstandard hat das Haus? Wie viele Fenster sind vorhanden oder wie groß sollen neue Fenster sein und wie sind die Gegebenheiten vor Ort? Gibt es evtl. Fernwärme, liegt Gas in der Straße, darf ich evtl. keine Erd- oder Solewasserwärmepumpe aufstellen? Wenn ich meinen Strom selbst produzieren möchte – muss das Dach möglichst optimal zur Sonne ausgerichtet sein und es sollte natürlich genügend Sonne scheinen.
Die beste Energie ist die, die ich nicht verbrauche! Und wenn das Haus gut gedämmt ist, kann die Heizung auch viel kleiner dimensioniert werden.
Bei einem Neubau kann ich gut darauf achten, bei einem Altbau wird das schon komplizierter. Wenn ich die Kellerwände dämmen möchte, dann muss ich das Erdreich komplett abgraben, um von außen zu dämmen. Bei schönen Fassaden oder unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden kann ich natürlich nicht einfach von außen dämmen, sondern müsste eine Innendämmung aufbringen. Das nimmt immer etwas Platz weg und es ist zwingend darauf zu achten, dass solche Maßnahmen mit Architekt und Energieberater abgestimmt werden, denn wenn ich von innen dämme, verschiebt sich der Wärmeverlauf durch die Wand und im ungünstigsten Fall liegt der Taupunkt dann in der Wand. Das kann zu Feuchteschäden und Schimmelbildung führen. Heizen und Dämmen gehören zwingend zusammen.
Im Norden sollten keine oder nur kleine Fenster sein. Im Süden und Westen können große Fenster sein. Denn die flachen Sonnenstrahlen im Winter können dann den Innenraum aufwärmen – wenn ich dann noch eine Wand oder Boden mit Speichermasse habe, die die Wärme speichern können, dann gibt diese Masse später die Wärme an den Raum ab. Im Sommer steht die Sonne steiler und wenn ich noch konstruktiv so clever war, dass ich einen kleinen Dachüberstand habe oder die Fenster weiter hinten in der Laibung sitzen, dann habe ich einen Sonnenschutz, der vor sommerlicher Überhitzung schützt.
Die Entscheidung:
Fußbodenheizung und Wandheizung? Die Fuß- und Wandheizungen sind Niedertemperatursysteme. Das Wasser, das durch die Leitungen fließt, hat eine Vorlauftemperatur zwischen 35 und 50 Grad. Bei den üblichen Heizkörpern liegt diese Temperatur eher zwischen 65 bis 90 Grad. Eine Flächenheizung gibt seine Wärme gleichmäßig an den Raum ab – bei einem Heizkörper ist es eine Mischung aus etwas Strahlungswärme und vor allem der erwärmten Luft, die im Raum zirkuliert. Die Fußbodenheizung hat natürlich den Vorteil, dass sie quasi unsichtbar ist – Heizkörper hängen an der Wand. Preislich ist die Variante mit Heizkörpern etwas günstiger in der Anschaffung – auf längere Sicht aber günstiger in den Heizkosten. Die Fußbodenheizung eignet sich vor allem in Kombination mit einer Wärmepumpe, denn beides sind quasi „Niedrig-Temperatursysteme“ und passen daher gut zusammen.
Achtung:
Wenn der Umweltgedanke Ihnen wichtig ist, dann wird eine Ölheizung nicht in Frage kommen. Gas auch eher nicht, denn seit Beginn des Jahres gibt es die CO2 Abgabe auf fossile Brennstoffe, die deren Verwendung in den kommenden Jahren immer teurer macht. Mit den gleichzeitigen Förderungen für regenerative Energien ist das die Strategie der Bundesregierung die Energiewende bei Häusern zu schaffen.
Wärmepumpe:
Am häufigsten wird die Luft-Wasser-Wärmepumpe eingesetzt. Das sind rechteckige Gehäuse mit einem Ventilator, die oft neben dem Haus oder Garage stehen. Sie saugen die Umgebungsluft an – die Luft wird an einem Wärmetauscher entlanggeführt – das Kältemittel im Wärmetauscher reagiert schon auf kleinste Temperaturunterschiede und verändert seinen Aggregatszustand und verdampft – ein Verdichter komprimiert diesen Dampf. Damit wird der Druck und die Temperatur des Dampfs erhöht. Die Energie des Dampfes wird über einen weiteren Wärmetauscher dem Heizkreislauf und der Warmwasserzubereitung zugeführt. Dann kühlt der Dampf wieder ab und der Prozess startet von neuem. Für das Verdichten und Pumpen wird aber auch Energie benötigt, in den allermeisten Fällen elektrischer Strom.
Im besten Fall produziert eine Photovoltaikanlage auf dem Dach selber Strom. Wenn dann noch ein Batteriespeicher installiert wird, um den Strom auch dann nutzen zu können, wenn mal nicht die Sonne scheint, ist das eine gute Kombination.
Heizen mit Holz und Holzpellets:
Von früher kennt man den großen Kamin, der alle Wohnräume geheizt hat. Das erlebt gerade eine gewisse Renaissance und es gibt schöne Kombinationen aus Stückgutofen mit Wassertasche und einem Holzpellet-Aggregat, welches dann sich bei Spitzenlastzeiten automatisch dazu schaltet und dafür sorgt, dass ausreichend Wärme für die Heizung und das Warmwasser zur Verfügung steht.
Holzpellets werden produziert, indem Holz- vor allem Holzabschnitte zu kleinen, stäbchenförmigen Pellets gepresst werden. Man benötigt aber ein Lager oder Tank.
Es gibt natürlich noch viel mehr Arten zu heizen und wenn dann noch die ganzen Kombinationsmöglichkeiten dazu kommen, wird es wirklich unübersichtlich: Brennstoffzellenheizungen, Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen, Solarthermie mit großen Pufferspeichern oder bei extrem gut gedämmten Häusern wird manchmal sogar auf eine Heizung verzichtet und nur über die Abwärme der Bewohner und elektrischen Geräte und der thermischen Sonneneinstrahlung geheizt.
Die pragmatische Baufamilie wird ein gut gedämmtes Haus bauen und entscheidet sich für den Gasbrennwertkessel, lässt aber schon Vorkehrungen für eine spätere Installation von PV-Modulen und/oder Solarkollektoren treffen.
Die umweltbewusste Baufamilie verbaut eine Wärmepumpe mit Erdkollektor und produziert das Warmwasser für die Dusche und das Trinkwasser mit Solarkollektoren. Das Haus und die Fensteröffnungen sind nach Süd-Südwesten ausgerichtet und die Außenhülle ist vorbildlich mit Holzfasern gedämmt. Wenn ein E-Auto gekauft werden soll, dann sind wahrscheinlich auch eine PV-Anlage auf dem Dach oder dem Carport eine gute Idee.
Wer möglichst autark und vor allem unabhängig von Energieversorgern leben möchte, baut ein bestens gedämmtes und auch wohngesundes Plusenergiehaus und versorgt sich fast ganz autark mit Energie. Eine PV–Anlage mit Batteriespeicher sorgt für den Strom. Sonnenkollektoren erwärmen einen großen Pufferspeicher, aus dem dann das warme Wasser für den täglichen Bedarf gezogen wird und auch einige Tage puffern kann, wenn die Sonne mal nicht scheint. Sollte es im Winter zu kalt werden, wird der Holzofen angemacht.
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34 min
August 04, 2021 Folge 33: Was tun gegen steigende Baupreise?
HAUSFREUNDE
In der aktuellen Folge des Podcasts HAUSFREUNDE sind die Baupreise zentrales Thema. Sie steigen – aus unterschiedlichen Gründen. Wie kann man dagegen steuern? Abwarten ist sicher kein guter Rat, weil niemand vorhersagen kann, wann die Baupreise vielleicht mal wieder nachgeben. Wer aber jetzt eine laufende Baustelle hat oder demnächst beginnen möchte, kann nicht abwarten. Das wäre sicherlich teurer, als in den sauren Apfel der höheren Baupreise zu beißen. Denn der Kredit läuft und muss bedient werden, man wohnt länger zur Miete und hat so einen längeren Zeitraum der Doppelbelastung.
Die Verträge mit den Handwerkern oder auch Fertighausherstellern haben in vielen Fällen eine Preisbindung. Gibt es in dem Vertrag keine „Preisgleitklausel“ kann ich als Bauherr auf den angebotenen Preis bestehen, vor allem, wenn auf der Baustelle schon gearbeitet wird.
Diese Klausel bezieht sich auf die Materialkosten. Wenn die Preise z.B. für den Dämmstoff steigen, dann kann der höhere Preis an mich als Endkunden weitergegeben werden. In Zukunft wird mit solchen Klauseln sicherlich vermehrt gearbeitet werden. Die seriösen Firmen und Handwerker sollten auf jeden Fall mich als Kunden über diese Klausel informieren.
Ein guter Rat für Bauherren ist auch, genau in den funktionalen Baubeschreibungen nachzulesen. Da ist üblicherweise nicht genau festgeschrieben, mit welchem Produkt gedämmt wird oder welche Fliesen und Armaturen im Bad verbaut werden. Je genauer das festgeschrieben ist, desto besser kann ich auf genau das oder ein gleichwertiges Produkt bestehen, denn es ist ja vertraglich geregelt und beide Seiten haben diesen Vertrag auch unterzeichnet.
Im Vorfeld kann man als Bauherr oder Bauherrin aber auch einiges tun. Es gibt 3 wichtige Aspekte für ein preiswertes Haus:
1 Klug und einfach planen und bauen
2 Genau überlegen, wieviel Wohnfläche brauchen wir wirklich
3 Mit industriellen Materialien arbeiten und sich über die Oberflächenqualität Gedanken machen
Und um noch einen vierten Punkt hinzuzufügen: Mit einem versierten Architekten bauen. Bei der Planung kann ein guter Architekt schon mit dem Entwurf und der Art der Konstruktion mit dazu beitragen, Budget zu sparen. Den Baukörper möglichst kompakt halten und die Spannweiten der Decken nicht zu groß werden zu lassen, die tragenden Wände vom Keller bis zum Obergeschoss möglichst in gerader Linie übereinanderstehen zu lassen und Bäder und Küche an einem Versorgungsschacht anzulegen – mit all diesen Maßnahmen lässt sich in Summe Geld sparen. Zudem wissen die Planenden aus Erfahrung recht gut welches Material und welche Konstruktion z.B. für eine Decke am wirtschaftlichsten ist. Vor allem bei den Preisen für Baustahl und Holz kann ich da mit einer materialgerechten Planung gutes Geld sparen.
Am effektivsten spart man, wenn man die Wohnfläche reduziert. Denn jeder Quadratmeter, der nicht gebaut wird, der muss auch nicht bezahlt werden.
Mit einem cleveren Grundriss kann ich als vier- oder fünfköpfige Familie auch auf 130 Quadratmetern ziemlich gut wohnen. Vor ein paar Jahren war es normal, ein Haus mit 160 Quadratmetern Wohnfläche zu bauen. Bei einem Baupreis von 2.800 Euro pro Quadratmeter sind das also bei 30 Quadratmetern eingesparter Fläche gleich mal 84.000 Euro.
Die verwendeten Materialien sind ein weiterer Sparfaktor:
Muss die Filigranbetondecke oder die Holzbalkendecke unbedingt von unten verputzt oder mit Gipskartonplatten verkleidet werden? Warum nicht mal eine aus Ziegel- oder Betonsteinen gemauerte Wand nicht verputzen, sondern roh lassen oder nur schlämmen? Statt langer Dielen in Eiche lässt sich auch ein Industriestäbchen-Parkett aus Eiche verlegen. Oder auch eine Schiebetür. Klar, die ist schön und schafft eine Verbindung zwischen Innen und Außen. Es tut aber vielleicht auch eine Drehtür. Die ist gleich um einige Tausend Euro günstiger.
Der Altbau ist natürlich die Alternative zum Neubau.
Wenn man einen Altbau findet, in den man direkt einziehen kann und nur noch kleine Schönheitsreparaturen zu machen sind, dann ist das super. Aber die Kaufpreise steigen dafür natürlich auch da an. Wer aber selbst handwerklich sehr geschickt ist und sich zutraut selbst mit anzupacken, der kann bei der Sanierung eines Altbaus schon sparen. Und auch das Bewusstsein, Materialien wieder zu verwenden, nimmt mit den steigenden Baupreisen zu. Es sind alle Beteiligten am Bau und bei der Sanierung gefragt, alte „Denk- und Verhaltensweisen“ an die neue Situation anzupassen. Unsere Häuser haben einen extrem luxuriösen Standard im Vergleich zu Häusern in Frankreich, den Niederlanden oder Großbritannien. Dort wird preiswerter gebaut, weil der Standard nicht so hoch ist und es auch weniger Normen und Vorschriften gibt. Der Verzicht auf das ein oder andere liebgewonnene Material und die perfekte Ausführung tut gar nicht so weh und schränkt unser Leben im Haus nicht ein.
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33 min
July 21, 2021 Folge 32: Outdoor-Leben: Küche, Loungebereich, Pool - alles selbst gemacht
HAUSFREUNDE
Im Podcast HAUSFREUNDE geht es in dieser neuen Folge zunächst um Ihre neue Outdoor-Küche. Das muss nicht viele tausende Euro kosten, erklärt die Journalistin, Buchautorin und Bloggerin Martina Goernemann. Kleine (Induktions-)Kochfelder gibt es sehr günstig und wo die Steckdose an der richtigen Stelle fehlt, dort tut ein solarbetriebener Batterieblock gute Dienste. Meist tut es ein einziges Kochfeld neben dem Grill, denn es gibt wunderbare One-Pot-Rezepte. Ihr Beispiel: Die Spaghetti am besten gleich in der Sauce köcheln, dann benötigt man nur einen Topf und eine Herdplatte. Das fühlt sich an wie Lagerfeuerromantik für Großstadtindianer.
Dann benötigt man auch die passenden Outdoor-Möbel: schick, nachhaltig, wettertauglich.
Holz-Paletten mit den passenden Auflagen sehen zum Beispiel toll aus. Vor allem wenn man die Paletten in der Lieblingsfarbe streicht. Das kann übrigens ein schönes Familienprojekt mit Kindern sein, denn die Paletten sind buchstäblich kinderleicht anzustreichen und benötigen keine große Malerfertigkeit. Ob man die Paletten kaufen muss? Im Normalfall, aber man kann auf der Baustelle nebenan fragen und oft genug bekommt man ausgediente Paletten geschenkt. Die Arbeiter dort sind froh, dass sie das los sind und man selbst bekommt kostenlos schöne Gartenmöbel. Fragen lohnt sich also!
Apropos Baustelle … was auch als Outdoormöbel toll aussieht sind große Holzrollen auf denen ursprünglich Kabel gewickelt waren. Die gibt es in klein und in groß. Die „Trommeln“ werden auf den Baustellen normalerweise entsorgt. Auch hier lohnt es sich zu fragen, ob die noch gebraucht werden, oder ob man sie nach Hause rollen darf. Wenn sie passend zu den Paletten gestrichen sind, leben sie als wunderschöne (nachhaltige) Tische weiter.
Und noch was gehört zum Outdoor-Living: Martina Goernemann ist ein großer Verfechter von Lazy Gardening! Am besten mehrjährige Stauden einpflanzen, die jedes Frühjahr klaglos wieder blühen, ohne dass man viel tun muss, ihr ihr Rat. Und Obststräucher pflanzen, die später ein feines Topping für die im Garten frisch gebackenen Waffeln bieten, ohne dass man das Obst nach Hause schleppen muss. Spart Verpackung und macht die Kinder glücklich, weil Kinder kaum etwas so gerne tun wie Beute pflücken fürs Essen.
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23 min
July 07, 2021 Folge 31: Ferienimmobilie: Finden, finanzieren und genießen
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Aktuelle Umfragen zeigen, dass in diesem Jahr 63 Prozent Urlaub in einer Ferienwohnung machen wollen. Nur 31 Prozent wollen ins Hotel gehen. Die Anzahl der Übernachtungen in Ferienobjekten ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen: 30 Millionen Übernachtungen waren es 2009,
48 Millionen im Jahr 2019. Besonders beliebt sind Standorte am Wasser oder in den Bergen. Konkret fanden die meisten Übernachtungen hier statt: Nord- und Ostsee, Alpenregion, Schwarzwald, Bodensee. Aber wie findet man ein Objekt? Das erklärt die aktuelle Folge des Podcasts HAUSFREUNDE der Redaktion von DAS HAUS. Mathias Wahsenak, Geschäftsführer der LBSi Ost in Potsdam und exzellenter Kenner des deutschen Immobilienmarkts sagt: „Zunächst muss man sich sehr genau überlegen, was man von der Immobilie erwartet: Soll mein Ferienhaus mit dem Auto erreichbar sein? Welche Infrastruktur brauche ich? Bin ich bereit zu sanieren oder sollte das Objekt in Top-Zustand sein? Will ich auch mal Freunde oder erwachsene Kinder einladen und wie viele Schlafzimmer benötige ich dafür? Wie teuer darf das Ferienhaus oder die Ferienwohnung sein? Bin ich auf Mieteinnahmen angewiesen? Will ich eine Rendite erzielen?“
Die Preise für Ferienobjekte steigen – vor allem in den Hotspots. Die Inflation und niedrige Zinsen, aber auch das knappe Angebot bei steigender Nachfrage wirken sich aus. Und viele interessante Objekte werden erst gar nicht im Internet inseriert. Deshalb rät Mathias Wahsenak sich bei örtlichen Maklern auf Wartelisten setzen zu lassen und vorab mit der Hausbank zu sprechen, damit die Finanzierung steht.
Die typischen Käufer sind im mittleren Lebensalter, die vielleicht selbst ein eigenes Häuschen bewohnen und jetzt ihr Geld anlegen wollen, aber auch etwas davon haben wollen. Das nennt man sehr treffend „Wohlfühlrendite“.
Trotzdem sollte man dabei die Kosten im Blick behalten. Wer sich ein Ferienobjekt auch als Geldanlage anschafft, hofft auf eine Wertsteigerung. Ein gefragter Standort – zum Beispiel in unmittelbarer Nähe zu einem Gewässer - ist hier von Vorteil. Und wie viel muss man im Schnitt ausgeben? Attraktive Objekte findet man ab zirka 250.000 Euro – allerdings nicht in den Top-Lagen sondern etwas weiter vom Meer entfernt oder in den Speckgürteln von den bekannten Ferienorten.
Bei der Suche sollte man auch Vorschriften der Gemeinde im Auge behalten. Liegt überhaupt eine Genehmigung vor, um das Objekt als Ferienimmobilie zu nutzen und auch vermieten zu können? Auf der anderen Seite gibt es auch Immobilien, die als reine Ferienwohnungen klassifiziert sind. Dort darf man seinen Hauptwohnsitz nicht anmelden. Wer die Ferienimmobilie später als Altersruhesitz nutzen möchte, sollte auch auf so etwas achten.
Im Podcast HAUSFREUNDE zum Thema Ferienimmobilien geben die Experten aber auch Ratschläge zum Thema Vermietung, denn Selbstnutzung und Vermietung zu kombinieren ist das gängige Modell. Die meisten Ferienimmobilienbesitzer verbringen im Jahr zwei bis vier Wochen in der eigenen Ferienwohnung. In der übrigen Zeit wird vermietet – oder genauer gesagt, zur Miete angeboten. Denn die Konkurrenz ist groß: 11.300 Ferienobjekte gibt es in Deutschland, die man mieten kann.
Die durchschnittliche Auslastung liegt in Deutschland bei etwa 27 Wochen im Jahr. Klingt erstmal gut. Aber jede fünfte Ferienwohnung ist höchstens acht Wochen im Jahr belegt.
Was auch oft vergessen wird: Man hat als Vermieter auch Arbeit – und zwar mit jeder Vermietung. Man muss Haus oder Wohnung auf Portalen anbieten, die Wohnung in Schuss halten, Reinigung und Schlüsselübergabe organisieren und natürlich auch mit Mietinteressenten kommunizieren. Es gibt Dienstleister, die einem die Arbeit abnehmen – sog. Vermietungsagenturen –, allerdings zahlt man dafür 20 bis 30 Prozent des Umsatzes.
Wie jede Immobilie verursacht eine Ferienwohnung Kosten – Finanzierung, Hausgeld bei Wohnungen, Verwalter, Gärtner – jemand der sich kümmert. Und meistens muss auch noch Zweitwohnsitzsteuer bezahlt werden – und das nicht zu knapp: Die kann bei 5 bis 15 Prozent der marktüblichen Kaltmiete liegen. In Ferienregionen können es deutlich über 10 Prozent sein, auf Sylt
15 Prozent, Tegernsee 20 Prozent, Konstanz 25 Prozent. Nur wenn man ausschließlich vermietet, und das Ferienhaus wirklich nicht selbst nutzt, entfällt die Zweitwohnsitzsteuer.
Und die Mieteinnahmen müssen natürlich auch versteuert werden. Dafür sind die Kosten aber absetzbar. Allerdings gelten hier strikte Regeln. Für die Absetzbarkeit verlangt das Finanzamt, dass man gewinnorientiert agiert. Eine Liebhaberei will der Fiskus nicht unterstützen. Hier sollte man vorab unbedingt den Rat des Steuerberaters einholen.
Mehr Infos unter:
haus.de
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51 min

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HAUSFREUNDE ist der Bau- und Wohnratgeber der Zeitschrift DAS HAUS. Kai Glinka, Redakteur bei Haus.de spricht mit den Experten aus der Redaktion Claudia Raupach und Noelani Waldenmeier über die Themen Hausbau, Hauskauf und Finanzierung. HAUSFREUNDE ist Know-how für jeden, der sich ein Traumhaus wünscht und vermittelt alles Wissenswerte rund ums Eigenheim: vom Bauen über das Renovieren bis zum Finanzieren. Und: Gute Ideen müssen nicht teuer sein. Wer geschickt plant, spart Geld und steigert sogar das Wohn-Wohlgefühl.