L'After avec Edouard

Cet épisode est réalisé avec le soutien de Lookmove, la plateforme suisse de data immobilière. Analysez les marchés, comparez les biens et identifiez des opportunités d'investissement grâce à des données exhaustives sur l'immobilier suisse.

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L'After, le podcast qui aide les investisseurs à comprendre le marché immobilier et le business en Suisse.

👉 Deux bâtiments à 50 mètres l'un de l'autre. Le même quartier, la même vue. Et pourtant, un prix au mètre carré cinq fois plus élevé pour l'un que pour l'autre. Comment expliquer ça ?Comment expliquer ça ?

J'accueille David, architecte EPFL, et Sébastien, fondateur d'un bureau d'architecture, pour comprendre de l'intérieur les projets immobiliers les plus complexes de Suisse romande.

Au programme :

• Comment fonctionne le classement des bâtiments (notes de 1 à 7 dans le canton de Vaud) et ce que ça implique pour un propriétaire
• La loi sur l'aménagement du territoire (article 24 LAT) et pourquoi construire hors zone à bâtir obéit à des règles totalement différentes
• Pourquoi les années 60 sont souvent les plus délicates à rénover : plomberie obsolète, charpentes minimalistes, performance thermique dégradée
• Le vrai risque d'un chantier de rénovation par rapport à du neuf, et comment l'anticiper dans le budget
• Le marché des chalets d'alpage en Suisse romande, où une clientèle fortunée paie des sommes considérables pour l'authenticité brute

💡 Pour David et Sébastien, la réglementation compte souvent plus que l'emplacement dans la valeur finale d'un bien. Un message clé pour quiconque envisage un projet de rénovation ou de construction hors norme.

🎧 Bonne écoute !

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👉 Comment un géant comme Migros choisit-il ses emplacements immobiliers et que cherche-t-il vraiment chez un promoteur ?

J'accueille Patrick Fracheboud, directeur du département immobilier de Migros Vaud, pour comprendre de l'intérieur la stratégie immobilière de l'une des plus grandes enseignes de Suisse.

Au programme :

• Comment Migros choisit ses emplacements : géomarketing, données Cumulus, comportements d'achat, bien loin du fichier Excel géré à Zurich

• Pourquoi la stratégie est décidée localement, canton par canton

• Acheter ou louer ? La vraie logique de Migros, aujourd'hui plus souvent locataire que propriétaire

• Le supermarché comme "locomotive" d'un quartier : pourquoi tout centre commercial en dépend

• Les contraintes techniques pour accueillir une Migros : surfaces, charge au sol, quai de déchargement

• Ce que Migros recherche chez les promoteurs et pourquoi les lieux en reconversion sont prioritaires

💡 Pour Migros, l'immobilier n'est jamais une fin en soi : il est au service de la stratégie commerciale. Le vrai secret, c'est "emplacement, emplacement, emplacement", être là où le client cherche l'enseigne. Un message clé pour tout promoteur.

🎧 Bonne écoute !

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👉 Contrat de courtage, convention de réservation, changement d'affectation : ce que dit vraiment le droit immobilier suisse ?

J'accueille Christian Marquis, docteur en droit, spécialiste du courtage immobilier et président de la Chambre vaudoise immobilière, pour un décryptage juridique concret des situations que rencontrent courtiers, acheteurs et propriétaires.

Au programme :

• Courtier indicateur vs négociateur : pourquoi le Tribunal fédéral durcit sa jurisprudence et pourquoi un simple nom ne suffit plus

• Pourquoi un courtier ne devrait jamais détenir l'acompte chez lui et le vrai risque lié au blanchiment

• La convention de réservation : pourquoi elle est le plus souvent nulle, et les rares cas où elle tient

• Double courtage : quand un courtier peut être payé des deux côtés et l'article 415 CO qui fait tout perdre

• Changement d'affectation : pourquoi transformer un hôtel ou un bureau en logement nécessite une mise à l'enquête, même sans travaux

• Comment vérifier l'affectation réelle d'un bien : le réflexe du permis de construire que la plupart ignorent

💡 Le droit immobilier suisse regorge de pièges que peu anticipent. La clé, selon Christian Marquis : se poser les bonnes questions dès le début d'un projet plutôt que de les découvrir devant le tribunal.

🎧 Bonne écoute !

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👉 CECB, rénovation énergétique, subventions : ce que tout propriétaire en Suisse romande doit anticiper avant de lancer des travaux ?

J'accueille Daniel Gachoud et Moreno Mazzucchi, cofondateurs de Frilow, bureau d'ingénierie en énergie basé à Fribourg, pour décortiquer le certificat énergétique des bâtiments (CECB), obligatoire dans de plus en plus de cantons.

Au programme :

• CECB vs CECB+ : la vraie différence entre état des lieux et scénarios de rénovation subventionnés
• Quand le CECB devient obligatoire : vente chez le notaire, subventions, hypothèques vertes
• Les 3 notes d'un CECB : enveloppe, efficacité énergétique globale, émissions de CO2
• La nouvelle loi vaudoise : bâtiments de +750 m² classés F et G à assainir, maisons d'avant 1986 concernées
• Par quoi commencer : pourquoi l'enveloppe prime toujours sur la production de chaleur
• La règle d'or des subventions : déposer la demande AVANT le début des travaux, sinon, plus aucune aide

💡 Avec l'abolition de la valeur locative, un boom de rénovations se prépare en Suisse romande. Le conseil : anticiper, consulter un expert CECB en amont, et ne jamais toucher un clou avant d'avoir validé les subventions.

🎧 Bonne écoute !

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👉 La garantie de loyer en Suisse : comment ça marche vraiment et pourquoi c'est un enjeu clé pour locataires comme propriétaires ?

J'accueille Céline Frey, CEO de Firstcaution, pour décrypter un produit que 60 % des ménages suisses côtoient sans forcément le comprendre : la garantie de loyer.

Voici ce que tu vas découvrir :

• Pourquoi la Suisse est le pays d'Europe avec le plus de locataires et ce que ça implique pour le marché de la garantie de loyer
• Dépôt bancaire ou cautionnement : la vraie différence pour un locataire comme pour un propriétaire
• Pourquoi la réactivité d'une garantie (24 h vs 3 mois) influence directement le rendement d'un bailleur institutionnel
• Comment reprendre une entreprise en crise de confiance et regagner la confiance des partenaires sur 10 ans
• Assureurs spécialisés, généralistes, courtiers : comment distinguer un acteur solide d'un acteur fragile en cas de sinistre
• Ce qui se passe concrètement lors d'un état des lieux de sortie : accord, litige, jugement, remboursement
• GLI (garantie de loyer impayé) : pour qui c'est utile, pour qui c'est inutile et pourquoi ça coûte 2 % de l'état locatif
• Comment innover sur un produit d'assurance : paiement mensuel, flexibilité banque/assurance, modèles de risque basés sur 200’000 données
  

💡 La garantie de loyer touche à un droit fondamental : se loger. C'est un métier qui se digitalise à toute vitesse, mais qui reste profondément humain. Céline Frey défend une conviction forte : l'hyperspécialisation plutôt que la diversification à tout prix.

🎧 Bon visionnage !

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👉 Urbanisme et aménagement du territoire en Suisse : comment se décide vraiment ce qui va se construire et pourquoi ça prend autant de temps ?

J'accueille Magali Zuercher, architecte EPFL et présidente d'Urbaplan, pour comprendre comment naissent concrètement les règles de construction en Suisse romande, du plan directeur cantonal à la parcelle.

Au programme :

• Aménagement du territoire vs urbanisme : la différence concrète entre l'échelle cantonale et le travail à la parcelle
• Comment se construit un plan d'affectation communal, l'exemple concret de Vevey
• Pourquoi le patrimoine est de mieux en mieux protégé, à contre-courant des idées reçues
• L'idée iconoclaste du plan d'affectation cantonal pour débloquer la crise du logement et pourquoi c'est tabou dans le canton de Vaud
• Densification et oppositions : pourquoi construire plus dense génère mécaniquement plus de recours
• Pourquoi aller au tribunal est un échec et ce que ça dit de la qualité du dialogue en amont

💡 L'urbanisme, ce n'est pas imposer une vision "à la testostérone", c'est construire un consensus, avoir le courage de trancher, et accepter que les bons projets prennent du temps. Seule vraie réponse à la pénurie de logement.

🎧 Bonne écoute !

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👉 Vendre son bien immobilier en Suisse : comment éviter de perdre 100’000 francs sans le savoir ?

J'accueille Patrice Choffat, fondateur et CEO de Bestag, pour décrypter toutes les erreurs que font les propriétaires au moment de vendre et comment les éviter.

Au programme :

• 7 à 8 propriétaires par jour en Suisse vendent 100’000 francs en dessous de la valeur réelle de leur bien sans le savoir

• Le contrat bonus-malus : comment aligner les intérêts du courtier avec ceux du vendeur

• Deux évaluations hédonistes, trois courtiers, un seul processus, pourquoi c'est la seule façon de maximiser son prix de vente

• Le cas concret d'Altendorf : même courtier, même bien, 900’000 francs d'écart entre deux évaluations

• Vendre ou garder ? Quand Bestag conseille à ses clients de ne pas vendre

• L'avenir du courtage en Suisse : prix fixes, plateformes, IA, ce qui va vraiment changer

💡 Vendre un bien, c'est souvent la plus grosse transaction de sa vie. Et pourtant, la plupart des propriétaires font confiance à la première évaluation venue. Patrice Choffat a passé 10 ans à corriger ces erreurs.

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👉 Le marché immobilier fribourgeois : pourquoi les loyers y restent abordables et ce que ça nous apprend sur la pénurie en Suisse ?

J'accueille Gilberte Schär, ancienne présidente de l'USPI Fribourg et de l'Observatoire du logement, membre de la Commission fédérale du logement, pour décrypter un marché souvent ignoré : celui du canton de Fribourg.

Au programme :

• Pourquoi un 3,5 pièces à Fribourg, Bulle ou Estavayer se loue entre 1’350 et 1’450 francs, bien loin de Zurich ou Genève

• L'Observatoire du logement : l'outil unique en Suisse qui publie les loyers réels, mis à jour chaque trimestre

• Loi sur le logement refusée à Fribourg : le débat entre régulation et autorégulation du marché

• Comment fonctionne une commission de conciliation et la différence de mentalité entre Romands et Alémaniques

• La fondation qui aide les locataires en difficulté temporaire : l'envers du cliché des "régies requins"

• Accès à la propriété à Fribourg : terrains rares, prix élevés, banques frileuses, pourquoi c'est de plus en plus dur

💡 La pénurie de logement n'est pas uniforme : tout se joue à l'échelle locale. Fribourg le prouve, avec des loyers abordables et une approche pragmatique. Gilberte Schär livre une vision de terrain nourrie par 20 ans d'expérience.

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👉 900 logements, 700 chambres d'hôtel, 4 ans de chantier : comment développe-t-on un quartier entier en Suisse romande ?

J'accueille Xavier Jeanneret, cofondateur d'Urban Project, pour décrypter 15 ans de développement de grands projets en Suisse romande, du Quartier des Temps à l'Arena de Sierre.

Au programme :

• 12 ans de développement, 4 ans de chantier : les étapes concrètes du Quartier des Temps

• Le mandat d'études parallèles (MEP) : l'outil méconnu qui remplace le concours d'architecture pour les grands projets urbains

• Comment gérer quatre entreprises générales sur un même chantier de 13 hectares, la méthode PLS

• Bulle et l'effet Rolex : pourquoi 1 500 à 2 000 logements supplémentaires sont nécessaires dans les deux à trois ans

• L'écoquartier Valais Arena à Sierre : 500 à 600 logements, deux patinoires, 400 millions de budget

• Accès à la propriété en Suisse : pourquoi la disparition de Credit Suisse a fragilisé le marché

💡 Un quartier, ça ne se fait pas en silo. Ça demande une vision à 15 ans, une cohésion politique et une équipe soudée. Xavier Jeanneret l'a fait et il recommence.

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👉 Immobilier, loisirs, startups : comment un entrepreneur du canton du Jura a construit un groupe de 200 collaborateurs en partant de zéro ?

J'accueille Diego Rohner, multi-entrepreneur jurassien, pour parler immobilier résidentiel, centre de loisirs et investissement et la philosophie qui relie tout ça.

Au programme :

• Comment il a convaincu une banque de financer 13 500 m² de loisirs à Delémont en commençant les travaux sans financement

• Sa stratégie de rénovation : minimum 8 appartements, dalle béton, années 80-90, zéro surprise, rendement prévisible

• Construction dans le Jura : entre 3’000 et 4’000 CHF/m² pour construire, 5’000 à 5’500 pour vendre

• Comment il vend des appartements à des sportifs d'élite pour optimiser leur fiscalité pendant leur carrière

• Pourquoi il a racheté FunPlanet après deux faillites et ce qu'il va changer avec Stan Wawrinka

• 25 sociétés, 200 collaborateurs : comment ne jamais être indispensable dans ses propres projets

💡 L'immobilier résidentiel, c'est le noyau dur, les revenus fixes, les zéro surprises. Tout le reste, c'est du risque assumé avec les bonnes personnes.

🎧 Bonne écoute !

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