HAUSFREUNDE – Bauen, Renovieren, Finanzieren

In dieser Episode unserer Podcast-Reihe zur Energetischen Sanierung geben wir euch in Zusammenarbeit mit der LBS einen umfassenden Überblick über die energetische Sanierung. Wir erklären, was energetische Sanierung bedeutet und welche Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz in eurem Zuhause beitragen können, wie Wärmedämmung und der Einsatz erneuerbarer Energien. Ein besonderer Fokus liegt auf dem Austausch alter Heizungssysteme und den gesetzlichen Vorgaben dazu. Zudem beleuchten wir weitere Maßnahmen wie Dach- und Fassadendämmung sowie die Nutzung von Solarenergie. Wir betonen die Bedeutung einer Energieberatung, um die besten Förderungen zu erhalten, und unser LBS-Finanzexperte Carsten Gallwas erläutert die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und Förderprogramme, die euch bei der Umsetzung eurer Sanierungsmaßnahmen unterstützen können.

Moderation:

Kai Glinka, haus.de

Experte:

Carsten Gallwas, LBS-Finanzexperte

Weitere Informationen:

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Danke fürs Zuhören und bleibt energieeffizient!

Wenn der Vermieter berechtigten Eigenbedarf an einer Wohnung anmeldet, müssen sich die Mieterinnen und Mieter eine neue Bleibe suchen. Vor genau diesem Problem standen Mieter in Berlin, die bislang sehr günstig wohnten. In vergleichbarer Preislage konnten sie keine neue Wohnung finden. Um eine Räumungsklage abzuwenden, machten sie ihre vergebliche, intensive Suche als Härtefall geltend (§ 574 Abs 1 und 2 BGB). Die drohende Obdachlosigkeit wiege schwerer als der Wunsch der Vermieterin, künftig nicht mehr aus dem Umland zu ihrer Arbeitsstätte pendeln zu müssen. In seinem Urteil berücksichtigte das Landgericht Berlin die Interessen beider Parteien: Die Mietenden bekommen noch zwei Jahre Zeit, eine Ersatzwohnung zu finden, zahlen aber fortan eine höhere, marktübliche Miete. (Aktenzeichen 67 S 264/22)

Haustiere wie Katzen oder Hunde sind für viele ein fester Bestandteil der Familie. In Mietwohnung muss der Vermieter das Halten von Haustieren explizit erlauben. Tiere bringen Schmutz ins Haus, aber nicht alles muss geduldet werden. Ein Mieter ließ seine Wohnungstür stets offen, damit seine Katzen im Treppenhaus des Mehrfamilienhauses frei herumlaufen konnte. Die Nachbarn störten sich daran, zumal die Tiere mehrmals in der Woche auf ihre Fußmatten urinierten.

Der Mieter weigerte sich dennoch, dem Treiben seiner Vierbeiner ein Ende zu setzen, schließlich habe ihm der Vermieter die Tierhaltung ausdrücklich erlaubt. Trotzdem kündigte ihm der Vermieter daraufhin fristlos. Zu Recht, urteilte das Amtsgericht Brandenburg an der Havel. Die im Haus herumstreunenden Katzen verursachten eine erhebliche Geruchsbelästigung. Außerdem drohten die Hinterlassenschaften der Haustiere die Fußböden zu beschädigen. Das Verhalten des Mieters störe den Hausfrieden und stelle eine Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigte. (Aktenzeichen 30 C 86/23)

Hohe Mieten, hohe Energiekosten, hohe Lebensmittelpreise... angesichts der hohen Teuerung wird jeder Cent zweimal umgedreht. Deshalb denken viele Menschen darüber nach, bei längerer Abwesenheit ihre Wohnung unterzuvermieten. Aber das ist oft gar nicht so einfach. Ein kürzlich ergangenes Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt allerdings, dass auch Mieter von Einzimmerwohnungen ihr Apartment untervermieten dürfen – unter bestimmten Voraussetzungen.

Im vorliegenden Fall plante der Mieter einer Einzimmerwohnung in Berlin, seine Wohnung wegen eines beruflichen Auslandsaufenthalts für etwa viereinhalb Monate unterzuvermieten. Dabei wollte er einige persönliche Gegenstände in der Wohnung lassen und einen Schlüssel behalten. Der Vermieter allerdings stimmte dem nicht zu, was einen Rechtsstreit nach sich zog, der bis vor den Bundesgerichtshof ging.

Das Gericht entschied schlussendlich zugunsten des Mieters. Die Richter begründeten, dass auch bei einer Einzimmerwohnung ein Anspruch auf teilweise Untervermietung besteht, solange der Mieter die Wohnung nicht komplett aufgibt. In diesem Fall war das erfüllt, da der Mieter persönliche Gegenstände in der Wohnung zurückließ und weiterhin Zutritt hatte. 

Barrieren sollen weg? Die Miteigentümer müssen zustimmen

In einer denkmalgeschützten Münchner Wohnanlage kam es zu einem Streit um einen Außenaufzug. Während das Vorderhaus bereits über einen Lift verfügte, fehlte dieser fürs Hinterhaus aufgrund räumlicher Einschränkungen. Einige Eigentümer des Hinterhauses forderten den Anbau eines Außenaufzugs, um Barrierefreiheit zu gewährleisten. Sie waren bereit, die Kosten dafür alleine zu tragen. Trotzdem lehnte die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft dies ab. Zu Unrecht, entschied das

Landgericht München. Per Gesetz sind bauliche Veränderungen, die Barrieren für Behinderte reduzieren, privilegiert und dürfen nicht verhindert werden. Ein Außenaufzug am Hinterhaus wäre kein drastischer Eingriff in Optik der Gesamtanlage. AZ 36 S 3944/22 WEG

In der Podcast-Folge besprechen wir die Hintergründe des geschilderten Falles und beleuchten, welche Rechten Mieter und Vermieter etwa bei baulichen Veränderungen zur Barrierefreiheit oder auch der Installation von Wallboxen und Balkonkraftwerken haben. Wer muss den Maßnahmen zustimmen und wer kann wann sein Veto einlegen?

In dieser Folge geht es um ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs, das viele Mieterinnen und Mieter interessieren dürfte. Dabei geht es um die Möglichkeit, Mietnebenkosten steuerlich geltend zu machen. 

Mietnebenkosten können die Steuerlast senken

Haushaltsnahe Dienstleistungen, die Mieter über ihre Nebenkostenabrechnung bezahlen, sind steuerlich absetzbar. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich klargestellt. Geklagt hatten Mieter einer Etagenwohnung. Sie wollten Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen, die ihnen der Vermieter in Rechnung gestellt hatte. Es ging unter anderem um Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Schneeräumdienst. Das zuständige Finanzamt und auch das Finanzgericht lehnten dies ab, weil die Mieter die Verträge nicht selbst abgeschlossen hatten. Der BFH gab den Klägern recht: Entscheidend sei, dass die Leistungen den Mietern zugutekämen. Als Nachweis genüge die Nebenkostenabrechnung. (Aktenzeichen VI R 24/20.)

Wir besprechen, was man wan absetzen kann. Welche Bestimmungen und Höchstbeträge gelten und worauf man bei der Abwicklung der Dienstleistungen achten sollte.

Weitere aktuelle Urteile und Steuer-Tipps zu finden Sie auch in der Rubrik Recht & Steuern unserer Homepage.

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In dieser Folge beschäftigen wir uns mit dem Fall einer Mieterin, die eine Installation von Rauchmeldern in ihrer Mietwohnung verweigerte und der daraufhin vom Vermieter gekündigt wurde.

Ein Rauchmelder kann Leben retten, so viel ist klar. Deshalb ist das Anbringen inzwischen auch in allen Eigenheimen in Deutschland Pflicht – und zwar nicht nur für Vermieter, wie dieser Fall zeigt: Ein Vermieter kündigte einer Mieterin, nachdem diese sich über ein Jahr lang der Installation von Rauchmeldern widersetzt hatte. Trotz zahlreicher Terminanfragen und einer offiziellen Mahnung reagierte die Mieterin nicht. Daraufhin kündigte ihr der Vermieter. Der Fall landete schließlich vorm Amtsgericht Berlin-Spandau, wo die Mieterin ihre fehlende Kooperation mit einer Depression begründete, die es ihr ihrer Auffassung nach unmöglich gemacht hätte, einen Termin zu vereinbaren. Das Gericht sah dies anders: Die Mieterin hätte den Einbau der Rauchmelder, zu dem der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, nicht verweigern dürfen. Zudem hätte der Gesundheitszustand der Mieterin eine Terminvereinbarung erlaubt, so das Gericht.

Warum aber sind Rauchmelder überhaupt so wichtig, wie funktionieren sie und was muss man bei der Installation und im laufenden Betrieb beachten? Darum geht es in dieser Folge unseres Kurzpodcasts.

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In dieser Folge beschäftigen wir uns mit Balkonkraftwerken oder vielmehr mit der Frage, worauf Sie bei der Installation eines solchen Mini-Kraftwerks achten müssen. Denn kürzlich entschied ein Gericht, dass ein Balkonkraftwerk wieder entfernt werden musste, weil die Miteigentümer sich daran störten.

Der Fall lag wie folgt: Ein Ehepaar hatte auf seinem Balkon eine Mini-Photovoltaikanlage installiert, ohne vorher die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einzuholen. Die Miteigentümer waren dagegen und forderten den Rückbau. Der Streit landete schließlich vor Gericht, wo die Balkonkraftwerksbetreiber mit dem Klimaschutz und der Energiewende argumentierten. Eigenen Strom zu erzeugen sei ja eine gute Sache. Das Amtsgericht Konstanz sah trotzdem keinen Anspruch auf Zustimmung. Mit der Begründung: Die immerhin 3,5 Quadratmeter große PV-Anlage stellt eine optische Veränderung des Gebäudes dar. Das sei eine Beeinträchtigung, die die anderen Wohnungseigentümer nicht dulden müssen. Folglich musste die Anlage wieder abgebaut werden.

Welche Punkte Sie darüber hinaus bei einem Balkonkraftwerk beachten müssen und ob sich eine solche Anlage wirklich lohnt besprechen wir in dieser Folge unseres Kurzpodcasts.

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Darf die Indexmiete die Mietpreisbremse übersteigen? 

Bei Indexmietverträgen wird vereinbart, die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex zu koppeln. Mit der Inflation klettert auch die Miete. 2022 betrug die Teuerung knapp acht Prozent. So mancher Mieter erhielt eine kräftige Mieterhöhung. Doch was passiert, wenn Indexmieten die Mietpreisbremse übersteigen? In Berlin hatten Mieter auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete geklagt. Die Indexmieterhöhung sei unwirksam, da sie gegen die Mietpreisbremse verstoße. Doch das Amtsgericht Berlin Mitte gab der Vermieterin recht. Eine Erhöhung der Indexmiete ist wirksam. Entscheidend sei, dass die Miethöhe bei Vertragsabschluss die Bedingungen der Mietpreisbremse voll erfüllt. Dann darf sie diese später auch übersteigen.

AZ 123 C 77/22

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Wie kann eine Hausverwaltung in Eigenregie funktionieren und welche Möglichkeiten ergeben sich dadurch für Eigentümergemeinschaften? Darüber spricht Claudia Raupach, Redakteurin beim Magazin DAS HAUS mit Gero Graf, dem Deutschlandchef von Matera. Das Unternehmen unterstützt Wohnungseigentümergemeinschaften, die sich selbst verwalten.

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