Snellere bouwprocedures en minder mogelijkheden voor bezwaar en hoger beroep. Steeds vaker wordt dat geopperd als wapen in de strijd tegen de woningnood. Maar houdt dit juridisch wel stand?

Deze aflevering in het kort:
☑️ Waarom steeds meer bouwprojecten stranden bij de Raad van State
☑️ Hoe stikstofregels en bezwaarprocedures het speelveld bepalen
☑️ Wat snellere procedures betekenen voor burgers én bouwers

Of het nu gaat om een nieuwe woonwijk, een windmolenpark of een bedrijventerrein, grote én kleine vastgoedprojecten eindigen opvallend vaak bij de Raad van State. In deze aflevering legt omgevingsrechtspecialist Jan van Oosten van Stibbe Advocaten uit hoe deze hoogste bestuursrechter van Nederland werkt. We bespreken concrete voorbeelden - van het Amstelkwartier tot het Porthos-project - en kijken ook naar recente uitspraken die het speelveld voor de bouwsector flink hebben veranderd. Zo legde de Raad vorig jaar nog een bom onder bestaande stikstofvergunningen, met verregaande gevolgen.

🎧 Luister ook | Frank van Gool ontwikkelt woonconcepten voor arbeidsimmigranten

De commissie STOER wil procedures verkorten, door onder meer het hoger beroep af te schaffen. En D66 pleitte afgelopen week nog voor een noodwet, die de bouw van nieuwe steden moet versnellen. Van Oosten is erg kritisch op dit soort voorstellen, omdat ze tornen aan een grondbeginsel in het Nederlandse recht: burgers die hun stem mogen laten horen.

🎧 Luister ook | Astrid Schlüter (Vesteda) wil 10-jarenplan voor woningmarkt

Met co-host Jason Blackmore bespreken we het plan van D66. Die partij wil nog voor de zomer een noodwet invoeren om de woningbouw vlot te trekken. Een ‘superambtenaar’ moet vastgelopen projecten kunnen versnellen. De partij pleit ook voor miljardeninvesteringen in stroomnetten en wegen, zodat gemeenten écht kunnen bouwen. Er moeten nieuwe woonplaatsen komen, van Eemvallei tot Rijnenburg. En D66 wil doorstroming stimuleren, met maatregelen voor ouderen, sociale huurders én strengere regels tegen leegstand en grondspeculatie.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Van woningwaardering tot gebiedsanalyses en risicovoorspellingen. Met de inzet van AI gaan vastgoedprofessionals anders werken.

Deze aflevering in het kort:
☑️ Hoe gaat AI de werkprocessen voor vastgoedprofessionals beïnvloeden?
☑️ Een inkijkje in de technologie die Matrixian levert
☑️ Een analyse van de vastgoedplannen in de voorjaarsnota

Of het nu gaat om handmatige taxaties of subjectieve gebiedsanalyses: veel traditionele werkwijzen in het vastgoed zijn door AI aan het veranderen. Luke Liplijn is de CEO van Matrixian. Hij legt uit hoe zijn bedrijf vastgoeddata verrijkt en vertaalt naar inzichten voor beleggers, ontwikkelaars en gemeenten. Dit gaat onder meer om woningwaarderingen die duizenden datapunten combineren, risicoanalyses vóór aankoop of voorspellingen over leefbaarheid en leegstand. Met AI kun je sneller en beter onderbouwde beslissingen nemen, zonder afhankelijk te zijn van een Excel-bestand of onderbuikgevoel.

🎧 Luister ook | bedrijventerreinen moeten sneuvelen voor woningbouw

In deze aflevering hoor je hoe de technologie van matrixian werkt, voor wie het interessant is en waarom onderhoudskosten, duurzaamheid en toekomstbestendigheid steeds vaker in één AI-model samenkomen. Joëlle Lokhorst - zij vervangt Maarten de Gruyter deze keer - deed voor de uitzending alvast even de proef op de som met één van hun tools. Ook kijken we naar andere startups die met kunstmatige intelligentie de vastgoedsector willen opschudden, zoals Geophy, Reasult en Spotr.ai.

🎧 Luister ook | De opknapbeurt van een winkelstraat in verval

Natuurlijk gaat het ook over de voorjaarsnota die afgelopen week werd gepresenteerd. Daarin is onder meer te lezen dat de huren in de sociale sector twee jaar lang worden bevroren. Woningcorporatie Aedes reageerde woest. 'Een populitisch cadeautje', noemt Maarten Bouwhuis dit besluit. Joëlle legt in haar analyse uit wat de impact is voor mensen die een woning zoeken. 

See omnystudio.com/listener for privacy information.

De aanpassing van de WOZ-cap lijkt op het eerste gezicht goed nieuws voor de huurmarkt, maar in werkelijkheid profiteren vooral koopstarters met een goed inkomen. Dat stelt Matthijs Koorevaar in zijn nieuwste column.

In steden als Amsterdam verdwijnen huurwoningen uit de markt, terwijl huurders met lage inkomens achterblijven zonder alternatief. De echte problemen zitten volgens Koorevaar niet in dure wijken, maar in achtergebleven gebieden waar huurders relatief het meest betalen. 'Investeren in deze huurders, dát is pas sociaal beleid', zo betoogt hij. Matthijs Korevaar werkt als universitair docent Finance aan Erasmus School of Economics in Rotterdam. Hij publiceert regelmatig over de woningmarkt.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Wouter Veldhuis neemt afscheid als Rijksadviseur voor de fysieke leefomgeving. Hij zag de afgelopen jaren veel goede wil en ambitie bij ambtenaren, maar miste daarentegen vaak de politieke lef om harde keuzes te maken.

Deze aflevering in het kort:
☑️ Het afscheidsinterview van 'mister ruimtelijke ordening' Wouter Veldhuis
☑️ Hoe investeringen aan het energienet en landschapsontwikkeling samen kunnen gaan
☑️ Vastgoed Belang reageert op de nieuwe huurregels van minister Keijzer

In deze aflevering praten we met de man die de afgelopen vijf jaar het kabinet mocht adviseren over hoe we Nederland ruimtelijk inrichten. Wouter Veldhuis waarschuwde regelmatig voor verrommeling, pleitte voor kwaliteit boven kwantiteit en zette zich in voor de menselijke maat in nieuwbouw. Nu zijn termijn als Rijksadviseur voor de fysieke leefomgeving erop zit, blikt hij terug: wat lukte er wél en waar liep het vast? Maar belangrijker nog: hoe moeten we verder? Veldhuis heeft een duidelijke boodschap aan projectontwikkelaars, politici én burgers: ontwerp is geen luxe, maar noodzaak.

🎧 Luister ook | Huib Boissevain: een uitgesproken vastgoedman

Veldhuis waarschuwt voor bouwen zonder visie en pleit voor kwaliteit boven kwantiteit. Hij vertelt waarom we moeten stoppen met ‘bouwen alsof we een spreadsheet invullen’, en waarom ontwerpers een veel grotere rol verdienen in het ruimtelijk beleid. Ook bespreekt hij hoe energieprojecten – zoals de uitbreiding van het hoogspanningsnet – juist kunnen bijdragen aan mooiere landschappen, mits goed ontworpen. Tot slot deelt hij met ons zijn droombeeld voor Nederland in 2050.

🎧Luister ook | Bas van Veggel: een duizendpoot in het vastgoed

Vastgoed Belang-voorman Niek Verra reageert op de plannen van woonminister Mona Keijzer. Zij presenteerde afgelopen plannen om de Wet Betaalbare Huur aan te passen. Zo wil ze de uitpondgolf tegengaan. De belangrijkste wijziging is dat de WOZ-waarde van een woning zwaarder gaat meewegen in het puntensysteem dat bepaalt hoeveel huur een verhuurder mag vragen. In gemeenten met hoge huizenprijzen zouden verhuurders daardoor volgens Keijzers plannen straks een hogere huur mogen rekenen. Vastgoed Belang is blij met de aanpassingen, toch zijn ze volgens hem niet genoeg om de uitpondgolf te stoppen.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Wat doet een grote vastgoedbelegger als APG in een tijd van economische onzekerheid, strengere regelgeving en klimaatrisico's? 

Deze aflevering in het kort:
☑️ Robert-Jan Foortse ziet de VS nog niet als een rode vlag
☑️ Klimaatrisico's spelen steeds grotere rol in vastgoedstrategie van APG
☑️ Adviesgroep STOER wil hoger beroep bij omgevingsvergunning schrappen

Robert-Jan Foortse is hoofd Europees vastgoed bij APG, dat de pensioengelden van ABP beheert. Hij geeft in deze aflevering een exclusief inkijkje in het vastgoedbeleid van Nederlands grootste pensioenbelegger. In hun pot zit 500 miljard euro aan beheerd vermogen, zo’n 10 procent daarvan zit in stenen. Wat is de strategie, welke vastgoedsectoren zijn interessant en wat moet er gebeuren om Nederland aantrekkelijk te houden voor institutionele beleggers? Foortse legt uit hoe het fonds omgaat met stijgende rentes, onvoorspelbaar beleid en strengere duurzaamheidsregels. 

🎧Luister ook | Bas van Veggel: een duizendpoot in het vastgoed

Natuurlijk gaat het ook over de Nederlandse woningmarkt. Pensioenfonds ABP trekt de komende jaren 5 miljard euro uit voor de bouw van betaalbare huurwoningen, met huurprijzen tussen de 650 en 950 euro per maand. Met deze investeringen wil ABP naar eigen zeggen nadrukkelijk een maatschappelijke rol vervullen. Een deel van dat geld is al belegd, via projecten met Bouwinvest en Greystar. Foortse laat in het gesprek doorschemeren dat er snel nieuwe projecten bekendgemaakt worden. 

🎧 Luister ook | Huib Boissevain: een uitgesproken vastgoedman

Maarten de Gruyter is voorzichtig positief over het rapport van de adviesgroep STOER. Dat spaart heilige huisjes niet in hun conceptrapport over het versnellen van de woningbouw. Zo moet er straks geen hoger beroep meer mogelijk zijn bij omgevingsvergunningen voor woningbouw. Ook pleit de adviesgroep voor bouwen langs het IJsselmeer en in de uiterwaarden.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

In Haarlem sneuvelde een plan voor 150 jongerenwoningen op één parkeerplaats. De Raad van State gaf twee bezwaarmakers gelijk, omdat de gemeente het plan slecht had onderbouwd. 

De werkelijke pijn? Gebrek aan inspraak, zegt Maarten Bouwhuis in deze column. Dit is volgens hem geen uitzondering, maar een symptoom van falend bestuur. 'Nederland heeft leiders nodig die durven kiezen, groot kunnen denken en verder kijken dan regels en belangen. Luister naar burgers, maar durf ook te beslissen.’ Maarten Bouwhuis is presentator van Vastgoed Gezocht en werkt daarnaast als dagvoorzitter. 

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Het kan best aantrekkelijk zijn om als Nederlandse vastgoedbelegger de grens over te steken richting België. Maar wat zijn de verschillen met Nederland, hoe zit het met de regels en hoe stabiel zijn investeringen in bedrijfspanden?

Deze aflevering in het kort:
☑️ Een blik op de vastgoedmarkt in België
☑️ De status aparte van de kantorenmarkt in Brussel
☑️ Sjoemelen met energielabels, het gebeurt nog steeds

De Belgische vastgoedmarkt lijkt in veel opzichten op die in Nederlands. Toch zijn er zeker ook een paar opvallende verschillen. Die gaan bijvoorbeeld over de duur van huurcontracten in de kantorenmarkt van Brussel, de wijze waarop energielabels worden toegekend en de snelheid van vergunningstrajecten. Te gast is Kim Verdonck, head of research bij CBRE België. Hij legt uit waarom de Brusselse kantorenmarkt zo interessant is voor beleggers. De Europese instanties zorgen voor een continue vraag naar hoogwaardig vastgoed, waarbij het niet ongebruikelijk is om huurcontracten van 20 jaar of langer af te sluiten.

🎧 Luister ook | Frank van Gool ontwikkelt woonconcepten voor arbeidsimmigranten

Daarnaast kijken we naar de woningmarkt bij onze zuiderburen. Ook daar is sprake van woningnood, al zijn de prijzen niet zo snel gestegen als bij ons. Een groot verschil is zelfbouw op eigen grond. Dat is in België veel gebruikelijker dan bij ons, waar de ruimtelijke ordening heel strak is geregeld. Toch worstelen ook Belgische projectontwikkelaars met lange procedures en regionale verschillen in wetgeving. Ook de fiscaliteit komt uiteraard aan bod.

🎧 Erfpacht, hoe houdbaar is dat systeem nog?

Maarten de Gruyter blikt terug op de aflevering van afgelopen week, waarin het ging over energielabels. De collega's van het FD pakten de afgelopen dagen flink uit met het nieuws dat er nog steeds regelmatig wordt gesjoemeld. Het energielabel voor koop- en huurwoningen is in korte tijd van groot financieel belang geworden en onderzoek van het FD blijkt dat de sector hier gretig op inspeelt. Tienduizenden energielabels zijn op dubieuze wijze nét in een ‘groenere’ categorie getild.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Een energielabel zegt veel over de duurzaamheid van je woning of bedrijfspand. Maar wat is het écht waard? En hoe kom je van label C naar A?

Deze aflevering in het kort:
☑️ Maarten den Ouden van Ecocert vertelt over certificeringstraject 
☑️ Met deze quick wins krijg je je pand van energielabel C naar A
☑️ The Economist: trage vergunningstrajecten zorgen voor huurstijgingen

Energielabels: ooit begonnen als een vrijblijvend advies, nu een bepalende factor in de waarde en verkoopbaarheid van vastgoed. Sinds 2021 moeten huiseigenaren en vastgoedeigenaren verplicht een officiële inspectie laten doen om hun energielabel te krijgen. Voor kantoren geldt zelfs dat ze zonder minimaal label C eigenlijk niet meer gebruikt mogen worden. Daar wordt door de autoriteiten inmiddels ook op gecontroleerd. Maar wat betekent zo’n label in de praktijk? En hoe maak je van een energieverslindend pand een duurzaam gebouw?

🎧 Luister ook | Frank van Gool ontwikkelt woonconcepten voor arbeidsimmigranten

In deze aflevering van Vastgoed Gezocht duiken we in de wereld van energielabels met Maarten den Ouden van Ecocert. We bespreken hoe een inspectie werkt, welke maatregelen het meeste opleveren en hoeveel een verbetering van energielabel E naar A gemiddeld kost. Ook kijken we naar de invloed op de waarde van vastgoed. Want is een pand zonder goed label straks nog wel verkoopbaar? Daarnaast gaat het over zogeheten Paris Proof-certificaten. Die gaan een stap verder dan energielabels en meten niet alleen hoe energiezuinig een gebouw is, maar ook hoeveel energie het daadwerkelijk verbruikt. Met als doel? Vastgoed klaarstomen voor een toekomst waarin gebouwen nauwelijks nog CO2 uitstoten en volledig in lijn zijn met de Parijsdoelen van 2050.

🎧 Luister ook | Astrid Schlüter (Vesteda) wil 10-jarenplan voor woningmarkt

Maarten de Gruyter haalt een opiniërend artikel uit The Economist aan.  In veel westerse landen schieten huurprijzen omhoog, ondanks pogingen van overheden om huurders te beschermen. Beleidsmaatregelen zoals huurplafonds en extra belastingen op verhuurders pakken vaak averechts uit: verhuurders trekken zich terug uit de markt, waardoor het aanbod verder daalt. De kern van het probleem is een structureel woningtekort, veroorzaakt door jarenlange bouwbeperkingen. Alleen door meer te bouwen kan de druk op de huurmarkt echt worden verlicht.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Hoe groot zijn de gevolgen van de stikstofproblemen voor de woningmarkt? Bouwend Nederland kwam afgelopen week met duizelingwekkende bedragen. 

De branchevereniging sprak over een mogelijke schade die kan oplopen tot 93,5 miljard euro maar liefst. Ook zou de bouw van 244.000 woningen en driekwart van de utiliteitsbouw stil dreigen te vallen. Columnist Madeline Buijs hoorde het aan en plaatst de nodige kanttekeningen bij deze rekensom.

Madeline Buijs is sinds begin 2022 actief als Chief Economist en Head of Research bij Colliers. Hier geeft ze geeft leiding aan de researchafdeling die onderzoek doet naar de verschillende vastgoedmarkten.

See omnystudio.com/listener for privacy information.

Wordt Schiphol in de toekomst een woonwijk? Planoloog Zef Hemel pleit voor een radicale aanpak: verplaats de luchthaven naar Flevoland en bouw tienduizenden woningen op de huidige locatie.

Deze aflevering in het kort:

☑️ Hoogleraar Zef Hemel pleit voor de verhuizing van Schiphol
☑️ Grootschalige woonlocaties in Nederland, hoe staan we ervoor?
☑️ Nederlandse vastgoedprojecten vallen in de prijzen in Cannes

Schiphol is één van de drukste luchthavens van Europa. Maar wat als we dit gebied niet langer zien als een plek voor vliegtuigen, maar als een oplossing voor de woningnood? Planoloog Zef Hemel voelt daar wel wat voor en pleit voor een radicale verandering: het verplaatsen van Schiphol naar Flevoland en het omvormen van de 2800 hectare grote locatie tot een nieuw woon- en werkgebied. ‘Dit biedt allerlei voordelen’, vertelt Hemel. ‘

Luister ook | Hoe de VVD de woningmarkt wil vlottrekken

De woningcrisis dwingt Nederland volgens hem om creatief te kijken naar nieuwe bouwlocaties. Met name rond Amsterdam is de ruimte schaars en de vraag enorm. Hemel ziet Schiphol dan ook als een unieke kans: goed ontsloten, al bestaande infrastructuur en dichtbij economische centra. Maar is dit realistisch? Wat zijn de ruimtelijke en politieke uitdagingen? En hoeveel zou zo’n megaproject kosten? Andere steden gingen Schiphol trouwens al voor. Luchthavens zoals Tempelhof (Berlijn), Kai Tak (Hongkong) en Zürich zijn succesvol getransformeerd naar woon- en werkgebieden.

Luister ook | En de waardestijging dan? (opinie)

Maarten de Gruyter komt net terug van de Mipim in Cannes. Drie Nederlandse vastgoedprojecten vielen daar in de prijzen: het concept Wonderwood van ontwikkelaar G&S&, The Hive (een duurzaam nieuwbouwproject in Amsterdam Nieuw-West) en de campus van Booking.com, bij Amsterdam CS. Maarten windt zich op over het wegblijven van veel bestuurders. ‘Hier zit het grote geld dat we hard nodig hebben om nieuwe woningen in Nederland te ontwikkelen. Dan is het gek dat de gemeenten Amsterdam en Utrecht én de landelijke overheid geen enkele afvaardiging hebben gestuurd.’ 

See omnystudio.com/listener for privacy information.